福建省建設工程物探試驗檢測中心

❶ 收房之前要驗房是必須要做的嗎自己驗行嗎

許多購房人都曾感嘆，買房買來一堆煩惱。這一堆煩惱包括牆體裂縫、滲水、空鼓.面積不符、設施不到位……按說，這些問題都應該由房地產開發商來解決。為什麼會成為購房人的煩惱呢？原來，許多購房人在收房時，忽視了對新房的檢驗，當匆忙收房後發現房屋存在質量問題時，事情往往就很難得到圓滿解決。因為法律規定，收房代表購房人認可房屋質量，收房後發現的質量問題應由購房人承擔。因此.收房前必須認真、仔細地驗房，發現問題，不管大小，都不要輕易放過。

作為消費者.買房並非經常性行為.而房子質量又直接影響居住舒適度，因此，在收樓行動正式開始前，即接到入住通知單前，消費者應及時補充專業知識，對房屋的驗收程序、標准等進行較全面地了解，以便在收房過程中對房屋質量有清楚地了解，避免盲目收房影晌今後居住的舒適度。

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❷ 買的房子存在巨大的安全隱患怎麼辦

如果業主在驗房時懷疑自己的房子有重大的質量問題或存在結構安全隱患，又想找有關部門重新檢測和認定，到底有哪些這樣的質量檢測機構呢？

據了解，凡有建設工程檢測資質的單位，均可以承擔相應資質的質量檢測。去年，省建設廳公布了全省近200傢具備檢測資質的單位名單。福州市目前有福建省建築工程質量監督檢測中心站、福建省抗震防災技術中心、福建省建設工程物探試驗檢測中心、福建省水利水電勘測設計研究院、福建省建築材料質量監督檢驗站、福建省建築設計研究院、福州市建築設計院等單位具備甲級檢測資質。此外，福州市、八縣建設工程質量監督站、福建建專岩土工程研究所、福建地震地質工程勘察院、福建省中心檢驗所等單位也具備相應的材料檢測、建設工程基樁檢測、室內環境檢測資質

❸ 河北雙誠建築工程檢測有限公司怎麼樣

簡介：河北雙誠建築工程檢測有限公司前身為「河北省建築工程質量檢測中心地基檢測所」，成立於1989年，是河北省較早開展地基與基礎檢測的單位之一，曾被河北省建設廳列為「法定檢測機構」。2001年由事業單位脫鉤改制為具有獨立法人資格的有限公司。公司目前有專業技術人員18名，其中正高級工程師1人，高級工程師4人，工程師4名，初級技術職稱9名。公司辦公區建築面積300平方米，設備倉庫200平方米。擁有各類檢測、試驗儀器設備180餘台套，可完成三大類（地基與基礎檢測、室內環境檢測、工程物探）50餘種工程檢測、試驗項目。公司持有「建設工程質量檢測機構資質證書」和省級「計量認證證書」，持有鐵道部頒發的「鐵路工程基樁檢測單位資質證」，地質勘查資質（物探丙級）。可承接與建設項目相關的各種地基基礎檢測（國家現行規范包含的各種地基和基樁檢測手段及樁身內力觀測和水平測斜）、室內環境檢測、地下管線探測、隧道襯砌質量和路基狀態檢測、考古勘測以及地基隱患勘測等工程。公司將秉承誠實、誠信的工作作風，以科技作為企業進步的龍頭，以質量和信譽求生存，全心全意為建設工程服務，和各界朋友一起去創造美好的明天！
法定代表人：韓文永
成立時間：2001-01-19
注冊資本：1100萬人民幣
工商注冊號：130100000017840
企業類型：有限責任公司(自然人投資或控股)
公司地址：河北省石家莊市長安區建明北路6號中鐵大廈A座25層28A1

❹ 山東鐵正工程試驗檢測中心有限公司的工作業績

1、主要業績經歷：
主要參加青藏、渝懷、膠新、膠濟、神朔、西京、六沾、宜萬、達成、向莆、貴廣等鐵路新建、復線改建和電氣化鐵路改造及秦沈、武廣、廣深港、石太、哈大、石武、成綿樂、京滬高鐵、雲桂等多條鐵路項目試驗檢測工作；
先後參加濟青、濟德、京珠、臨紅、曲菏、濟泰、泰曲、萊新、同三、濟南繞城、菏關、濟青南線、青銀山東段、榮烏山東段、濟菏、德商等高速公路路段及206國道、濱州黃河大橋、青島跨海大橋、青島膠州灣海底隧道、鄄城黃河大橋、濟南建邦黃河大橋等工程試驗檢測工作。
在秦沈、青藏、武廣、廣深港、京滬高鐵、向莆、石武、貴廣、成綿樂、寧啟、雲桂等國家重點鐵路工程中組建了大型工地試驗室。
2、參與檢測項目：
公路工程：濟青南線、濟菏、菏關、榮烏山東段、津汕山東段、青銀濟南繞城北線、威烏支線等高速公路項目地基載荷試驗、樁基低應變、聲波透射法檢測、橋梁（板）靜載荷試驗、地質雷達檢測隧道襯砌質量、瀝青路面施工厚度；泰安高新技術開發區9號路等混凝土構件、混凝土橋梁單跨、整橋靜載試驗，混凝土強度超聲回彈、鑽芯取樣綜合檢測。日照南沿海公路基樁高低應變、靜載試驗；臨沂沂河大橋舊橋鑒定與加固；青島海爾路立交橋整橋載荷試驗。參與了青島濱海公路北段工程、濱州黃河公鐵兩用橋工程和濟南黃河公路三橋工程交工驗收檢測。
鐵路工程：青藏、襄渝復線、達成等鐵路工程基樁無損檢測；新長等鐵路工程鋼橋栓焊梁扭矩試驗、粉噴樁鑽芯檢驗。膠濟鐵路基樁低應變及復合地基承載力、取芯等試驗；宜萬鐵路樁基低應變檢測、隧道襯砌質量檢測；安慶石化鐵路舊橋鑒定、呼准鐵路K30、Evd、EV2、深層核子儀綜合檢驗路基及橋涵填築質量。
高速鐵路工程：秦沈、甬台溫、溫福、武廣、石太等鐵路基樁無損檢測、地基物探、隧道超前預報和襯砌質量檢測，基樁、復合地基載荷試驗、基樁鑽芯檢驗。
港口工程：樁基高低應變、靜載荷試驗,煙台輪渡、青島港八號煤碼頭地基、基樁綜合測試、強夯地基動靜力觸探、孔隙水壓力試驗等。
房建工程：濟南市偉東新都、春天花園、巴黎花園等小區；東營銀座商城及新區辛鎮二期住宅樓；濱州市四通商貿城；鄒平經濟開發區鮑家居民小區；菏澤市文體局南華文體中心綜合樓、西客站等山東境內部分房建地基、基樁大小應變及載荷試驗。
其他專項檢測中，主要參與了以下工程項目：
橋梁工程:主要檢測評定舊橋：（1）沂水縣老沂河大橋整橋荷載試驗和加固技術；選擇反力梁杠桿載入法橋梁靜載試驗。（2）淄博齊魯石化乙烯路二化立交橋舊橋評定試驗，並提供加固及修補合理化方案。（3）威海威乳疏港路舊橋涵檢測。（4）日照港進港鐵路橋梁檢測。
主要監控、檢測評定以及驗收橋梁：
（1）青島市山東路立交橋，鞍山路-杭州支路快速高架路竣工驗收橋梁荷載試驗；（2）威海文登人行景觀石拱橋；（3）即墨至平度高速一合同立交橋動靜載試驗；（4）濟青高速公路濟萊段一合同匝道橋動靜載試驗；（5）天津子牙河特大橋施工監控。（6）京滬高鐵四標橋梁和四川樂山至宜賓高速公路橋梁施工監控。
隧道工程:主要完成濟南旅遊路開元寺、下井庄、孟家莊隧道無損檢測；濟萊路長城嶺、上游、鵓鴿岩等隧道監控、初期支護無損檢測、斷面輪廓檢測、砂漿錨桿檢測和襯砌無損檢測等；馬萊路上虎峪、沂源隧道襯砌地質雷達無損檢測；宜萬、呼准、溫福、達成、京九、武廣、廣深港、六沾復線等鐵路工程隧道襯砌質量和地質超前預報檢測。
鋼結構:先後承擔檢測項目有青島市開發區多層建築平改坡工程；濟南市七里河社區鑄造車間改造工程鋼柱對接焊縫；山師大龍泉山莊大門鋼結構工程；濟南國際機場航站區鋼結構工程；青島海灣大橋棧橋工程鋼管樁對接焊縫；濟南市汽車東站人行天橋和華達人行天橋；膠濟鐵路電氣化淄博站鋼結構；濟南火車站雨棚改造工程鋼結構柱和屋面梁等；濟南機務段機車整備棚鋼結構；濟南軍區葯材倉庫平改坡鋼屋面；72319部隊庫房改造鋼結構工程、山師附小鋼結構走廊工程；濟南高校新區大學城商業街鋼結構工程；濟南師范附小教學樓工程；濟南行政事業資產運營公司服務樓等工程；泰山站改造工程鋼結構探傷、防腐塗層厚度檢測；海灣大橋棧橋工程鋼結構無損探傷、防腐層厚度檢測、高強螺栓強度檢測。

❺ 鄭 州我們哪房子要拆遷，房子是我老爸的，人已走了。房本現在沒法辦，房子屬水利局的，土地屬房管所的。救

收房大攻略之－驗房篇
新房入伙，可別急著拿鑰匙裝修，細心驗房才是關鍵的第一步

前言：本周三，房產周刊刊登了收房大攻略之交接篇一文，受到許多本報讀者的關注。讀者稱，時值金秋，正是許多樓盤交房之際，作為普通的購房者，看著一紙交房通知書，正發煩無從應對，而收房大攻略正好解了燃眉之急。本周三刊登的只是第一篇，今日，本刊繼續推出其後續篇章———驗房篇及費用篇，全面解析收房的方方面面，希望能對即將收房的購房者有所幫助。

許多人都曾有這樣的感嘆：買房買來一堆煩惱。這一堆煩惱，其中有很大部分是在收房環節產生的，比如，質量粗糙，出現裂縫、滲水、空鼓等，發現現實的房子沒有想像中的完美，有的甚至在裝修入住後才發現質量問題，令人叫苦不迭。那麼，作為非專業人士的一般消費者，驗房時怎麼驗？有沒有什麼竅門？發現質量問題應當找什麼部門認定？

事件回放

裝修末尾發現「豆腐渣」

市民吳先生就是在驗房環節中不細心而最終吃虧的其中一個。

吳先生去年11月份在福州鼓樓區城守前新村買了一套住房，春節後開始裝修。當時請了一位在做裝修工程的同學負責，5月份開始做水泥漆。在扒完底漆後不久，就發現客廳的天花板出現較大裂縫，用手輕敲可聽見清晰的空鼓聲，輕掰即出現脫落。起初吳先生以為是同學的裝修原因引起的，可同學畢竟是行家，告訴他是開發商在粗裝修過程中粉刷層沒做好所致。吳先生隨即把情況向開發商反映，開發公司工程部當時也對該部位進行了修補。可是，沒過多久，客廳的另一部位又出現同一問題。吳先生認為是客廳的天花板原粉刷層存在質量問題，為避免裝修後還出現脫落，他要求開發商把客廳天花板的粉刷層全部鏟掉重新做。可是開發公司卻以吳先生收房時沒有發現空鼓為由，拒絕吳先生的要求。吳先生最後還是自己全部鏟掉天花板的原粉刷層重新裝修。

專家提醒

裂縫空鼓絕不放過

省建設工程質量安全監督總站的專家柯先生告訴記者，經過粗裝修的天花板有沒有空鼓，業主在收房時一般都很少留意，類似吳先生收房不細事後引發的糾紛不在少數。如果不是由於地基沉降等原因造成的質量問題，一般都由當事人和開發商協商解決。這些看似細小的問題，如果業主在驗收時不對房子進行全面和仔細的「體檢」，一旦發生糾紛往往對消費者不利。而像裂縫、滲水、空鼓等質量問題，如果沒有及時發現和處理，將影響今後的裝修和入住。因此，現場驗房時不管大小質量問題，都不能輕易放過。

裂縫。首先仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫，如有裂縫，要看是什麼樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補後不會妨礙使用。若裂縫與牆角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。接著看房屋的外牆牆體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題。最後看承重牆是否有裂縫，若裂縫貫穿整個牆面且穿到背後，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，業主一定不能存有僥幸心理。

傾斜。雖然專業檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但業主用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發現問題。可在房頂上用細繩拴上一重物，貼牆放下至牆腳，從四周檢查其傾斜程度。

滲漏。業主要注意查看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋牆面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。還應查看廚房、衛生間、陽台的頂部和管道介面是否滲漏。

空鼓。對於已做過粗裝修交房的房子，檢查牆面、地面、天花板是否平整，不能有很明顯的起伏和空鼓，同時也要檢查廚房、衛生間牆面瓷磚砌築是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。

此外，還應檢查衛生間、廚房地面是否做過處理，看水是否能通暢無阻地排向出水口；門窗的密實度是否合適，開啟關閉是否順暢；門框、窗框邊緣等易受撞擊處是否密實，不應有縫隙等。

實用手冊

八樣「小寶貝」可幫忙

作為一般消費者，由於沒有專門的檢測工具，驗房時難免有許多局限，是不是有一些驗房竅門呢？有多年監理工作經驗、現為國家注冊監理工程師的福建省建福建設監理有限公司副總經理鄭凱翔提醒，盡管是非專業人士，但帶上八樣居家常用的「小寶貝」可以幫助業主驗收房子。

乒乓球：用於檢查地面、窗檯、櫃子等坡度。

化妝鏡：驗收木門時，大多數業主只是檢查門的開合是否順當，鎖的質量，門框、面板的手工情況等，但門扇的底邊卻很難驗得到。這時候，化妝鏡就可大顯身手了。

文件夾：驗收樓房時，開發商要移交的票據、證書、資料一大摞。這些資料一定要妥善放好。可以買個40頁以上的插頁式文件夾，收一份文件放好一份，簽收單正好當資料目錄。

備忘貼紙：驗收樓房時，業主多多少少會發現需要修繕的地方，除了認真填寫維修單外，業主還應在出現問題的地方貼上備忘貼紙，具體說明問題所在，方便開發商的維修工人現場檢修。

小錘子：可以用於檢查天花板、地板、窗檯、陽台、瓷片等有沒有空鼓。

水桶：用水桶接水，潑灑到地上，檢查廁所、廚房、陽台的地面下水是否順暢。

電筆：一套房子里的插座通常有十幾個，事前應帶支電筆逐個檢測電路是否暢通。

「人」字鋁梯：驗收樓房時需要爬高的地方真不少，天花板有無空鼓；空調插座是否安裝妥當；櫃頂是個什麼樣子；藏在廚房、廁所天花板里的排水管是否通暢等。

質量認定

不同情況區別對待

根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條和第13條，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人有權解除合同，並要求出賣人賠償損失。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。

那麼，應如何認定房屋的「主體結構」、「不合格」和「嚴重影響正常居住使用」這些概念呢？福建元一律師事務所劉國田主任律師認為，從技術角度看，所謂「主體結構」是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建築物本身的各種載荷。如：地基、承重牆等，這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。所謂「不合格」，應指房屋未能通過驗收或經核驗被認定為不符合質量要求的情形。「嚴重影響正常居住使用」應指由於房屋質量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、牆皮脫落等，不屬於房屋的主體結構性問題，而屬於非結構性的質量瑕疵，出賣人應當對此予以修復，買受人不能因此要求退房。

申請復檢

資質單位才可檢測

如果業主在驗房時懷疑自己的房子有重大的質量問題或存在結構安全隱患，又想找有關部門重新檢測和認定，到底有哪些這樣的質量檢測機構呢？

據了解，凡有建設工程檢測資質的單位，均可以承擔相應資質的質量檢測。去年，省建設廳公布了全省近200傢具備檢測資質的單位名單。福州市目前有福建省建築工程質量監督檢測中心站、福建省抗震防災技術中心、福建省建設工程物探試驗檢測中心、福建省水利水電勘測設計研究院、福建省建築材料質量監督檢驗站、福建省建築設計研究院、福州市建築設計院等單位具備甲級檢測資質。此外，福州市、八縣建設工程質量監督站、福建建專岩土工程研究所、福建地震地質工程勘察院、福建省中心檢驗所等單位也具備相應的材料檢測、建設工程基樁檢測、室內環境檢測資質

收房大攻略之－費用篇
入住手續之前，總有一大堆名目繁多的費用，可要睜大眼睛好好瞧清楚。

面對新居，總是迫不及待地想擁有，別太興奮，還是要保持冷靜面對前期收房過程。

在辦理收房入住手續時，業主經常會碰到這樣的情況：有些開發商要求必須先行繳納一些所謂的費用和押金，如公共維修基金、物業管理費、裝修押金以及煤氣、有線電視費等，否則就不給鑰匙交房。面對一大堆名目繁多的費用，許多對相關政策和法規缺乏了解的業主往往是一頭霧水。到底哪些費用由開發商交，哪些費用由業主交，哪些屬不合理費用不用交？對此，我們邀請了福建創元律師事務所齊偉律師做詳細解答。

1.分清繳費主體

入住費用可以分為兩部分，一部分交給開發商，另一部分交給物業公司。

交給開發商的費用通常有：面積增加的補差款；違約金；管道煤氣開戶費；有線電視安裝費；電話、寬頻初裝費；安防系統費用；產權代辦相關費用（契稅、印花稅、面積測量費、辦證工本費等）；其他房地產買賣合同中約定的費用。

交給物業公司的費用通常有：預交幾個月的物業管理費；水電周轉金；裝修押金；裝修垃圾清運費等。

現實交房中，收費主體經常出現混亂，物業公司往往介入交房收費工作，我們也經常看到開發商和物業公司聯合辦公的情形。一旦樓盤在交付時發生收費糾紛，有些開發商不分具體情況，一律都交由物業公司出面處理，出現了收費主體不清、亂收費的情況。

友情提醒：業主辦理繳費手續時應注意相關費用憑證的主體應與有權收費主體相一致。如果是物業公司代收，就應該要求其出示開發商的授權委託書原件，否則，不與其辦理相關手續。

2.拒絕合同外費用

業主只要付清了全部房款，開發商就應無條件向業主交付符合合同約定的房屋，並且不能設置法律規定或合同約定以外的費用，否則就是違約，業主有權拒絕強制附加條件的交房行為，由此產生的逾期交房的責任由開發商承擔。如果業主和開發商在簽訂購房合同時亦簽訂了《前期物業管理合同》或《臨時業主公約》，並承諾繳交物業管理費，則還應繳納相應的物業管理費用。

以下費用問題經常困擾業主，齊偉律師對此進行逐一剖析和解惑：

物業管理費

《福州市物業管理若干規定》規定：物業交付業主前，物業服務費由建設單位承擔；物業交付業主後，物業服務費由業主承擔，自物業交付之日起交納。《福建省物業管理服務收費管理規定》規定：提供物業管理服務的物業管理單位可收取物業管理服務費，物業管理服務費包括綜合管理服務費、停車管理費、房屋裝修垃圾清運費和特約服務費。另據福州市物價局、福州市房地產管理局2002年聯合發布的《關於規范物業管理服務收費行為的通知》（以下簡稱《規范物業收費通知》）的規定：物業公司不得違背物業產權人、使用人的意願提前收費，業主可按月交，也可按年交。

上述規定說明了，業主收房之後就必須要繳納物業管理費，但業主可以按月交費，物業公司無權強行要求業主一次性繳納長期物業管理費作為收房入住的條件。需要提醒業主注意的是，這時所說的必須向物業公司繳納的物業管理費只是上述規定中的綜合管理服務費，而不包括其他幾項服務的費用。

公共維修基金

此項基金不同於物業管理費，只用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。

根據福州市現行政策：1997年1月1日後至2003年8月31日前辦理《商品房預售許可證》的，開發商應按其建設總投資額的2％撥付專項維修基金，但開發商和業主有約定的從約定，不足部分由開發商補足；2003年9月1日後辦理《商品房預售許可證》的住宅物業，應由業主按購房款2％的比例繳納專項維修基金。業主應在辦理房屋權屬登記手續前，到福州市房地產管理局指定的物業專項維修資金專戶代管銀行辦理物業專項維修資金開戶及繳存手續。

友情提醒：公共維修基金不需要在入住時繳納，但應在產權證辦理前繳清。

裝修押金

關於是否收取裝修押金和裝修管理費的問題，業主和物業公司爭議最大，現實操作中也多發生糾紛。

一方面，由於裝修過程中存在較大安全隱患，私拆承重牆、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進出造成治安混亂等問題都會對小區公共利益造成損害，用電梯運水泥、沙子也會對公共部位造成磨損。物業公司在此過程中確實要投入人力物力進行管理和約束。因此，一般物業公司要求業主在裝修前交幾百甚至上千元的裝修押金，並承諾裝修結束後退還。

另一方面，根據《規范物業收費通知》的規定：物業公司不得自行收取裝修押金和裝修管理費。已收取的裝修押金待業主裝修完畢後一個月內清退。

友情提醒：從小區的整體環境和保護鄰里的住宅質量考慮，物業收取裝修押金有其合理性，但如無特殊約定，根據現行政策，業主仍可拒交。裝修管理費則屬不合理收費，業主不必繳納。

裝修垃圾清運費

根據福州市的現行政策，房屋裝修垃圾清運費有明確的收費標准。

住宅內無隔牆的：面積200平方米以上，每單元400元；面積100～200平方米，每單元300元；面積100平方米以下，每單元200元。

住宅內有隔牆的：面積200平方米以上，每單元600元；面積100～200平方米，每單元500元；面積100平方米以下，每單元400元。

水、電周轉金

根據《規范物業收費通知》的規定：住宅未實行一戶一表的，按200元／單元收取電周轉金，實行一戶一表後應退還；物業公司無權收取水周轉金。

煤氣開通費

根據2002年《福建省燃氣管理條例》的規定：「燃氣經營企業應當執行政府價格主管部門制定的價格和收費標准」。而2002年12月27日頒布的《福建省人民政府關於印發福建省城市基礎設施配套費徵收管理規定的通知》明確規定，各類工程建設單位或者個人按照本規定繳交城市基礎設施配套費後，各地人民政府或有關部門出台的與城市基礎設施配套建設有關的水、電、煤氣等專項配套費，一律停止。從這個角度來說，福州市燃氣管理辦法有關管道燃氣初裝費的規定已經不能予以適用。因此繼續收取管道燃氣初裝費是沒有依據的。盡管如此，目前福州市煤氣經營主體還是有收取煤氣開通費的。

從實際情況來講，收不收煤氣開通費取決於開發商與住戶之間是否有協議，比如在售房時，開發商並未承諾煤氣管道入戶，而是寫明由業主承擔，則在交房時收取煤氣開通費就有了前提。一般來講，煤氣開通費由開發商交給煤氣公司，這筆費用無形之中已納入了總房價款，如果開發商在售房時承諾管道煤氣入戶，一般可推定這筆費用已經包含在房價款中了（除非另有約定）。

有線電視、寬頻網開戶費

該項費用不屬於物業收費的范圍，如果業主與開發商沒有協議的話，業主沒有義務在入住前繳納該等費用，業主可以自己與相關機構（有線電視管理機構和電信機構）辦理相關開戶手續並繳交費用。

產權代辦費

如無合同依據或業主自願，開發商均無權強制代辦產權。對一次性付清購房款的業主，因為開發商已經沒有任何風險，收取代辦費用的理由就不充分；以按揭貸款方式購房的業主，因為開發商還承擔階段性擔保的風險，其之所以代為辦理產權，也是為了避免風險，其要求代辦雖然沒有法律和合同依據，但還是有一定的合理性，不過亦應徵得業主同意。有合同依據或徵得業主同意的情況下，開發商代辦產權的可以收取合理的代辦費。

面積測繪費

面積測繪費收取原則為「誰委託，誰付費」，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。

停車費

停車費不屬於物業管理綜合費用，業主無需在入住時繳納。物業公司應根據福州市物價局核定的收費標准向業主收取停車費。

根據福州市區物業管理小區停車管理費標准，停車場類型分5種：地下車庫、院內車場、私家車庫、摩托車停放場和自行車停放場，不同停車場類型執行不同收費標准。

地下車庫，汽車臨時停放，每輛次5元，過夜停放，每輛次10元，按月停放，每月每輛70元；摩托車按月停放，每月30元。

院內車場，汽車臨時停放，每輛次3元，過夜停放，每輛次5元，按月停放，每月每輛60元。

私家車庫，汽車按月停放，每月每輛20元。

摩托車停放場，臨時停放每輛次0.5元，過夜停放每輛次1元，按月停放，每月每輛20元。

自行車停放場，臨時停放每輛次0.2元，過夜停放每輛次0.5元，按月停放，每月每輛6元。
收房大攻略之－交接篇金秋將至，許多樓盤交房在即。許多人花了大筆的資金，甚至是畢生的積蓄買的房子，隨著開發商的一紙交房通知，眼看新家即將誕生，心裡自然高興。然而，許多業主在收房入住後卻怎麼也樂不起來，房子甚至成了一件煩心事。據了解，近年來關於房子的投訴和糾紛，有相當部分是在收房環節發生的。那麼，作為一名普通的消費者，你是否知道開發商的交房標準是什麼？收房時應該怎麼做？發現質量問題怎麼辦？什麼情況下可以退房？收房後哪些不合理費用不用交？……對此，記者邀請了相關政府部門、專業人士和律師予以全方位的收房過程透視，希望對讀者有所幫助。

交房資格

需單體驗收備案

許多購房者經常有這樣的困惑：開發商都開始交房了，可是小區的道路還在施工，綠化還沒做好，公建設施還未啟用，有的甚至還沒有通水通電。這樣的房子能交給業主入住嗎？開發商究竟開發建設到什麼程度才有資格交房？

記者通過福州幾家在售樓盤的開發商了解到，目前，福州大多數樓盤只要經過單體驗收合格即可交房，也就是說，開發商交房的資格條件只有一個：單體驗收合格。

福州交房的「門檻」是不是如開發商所言如此之低？記者從省建設廳有關部門了解到，關於開發商的交房條件，我國至今還沒有哪一部法律法規對此做出非常詳細的規定，各地的做法和標准也不盡相同，最近福建省正著手醞釀出台這方面的相關規定予以規范。

既然交房條件詳細規定未出台，是不是就意味著開發商可以隨意交房？福建元一律師事務所劉國田主任律師認為，盡管福州目前還沒有具體的交房標准，但是，從相關的法律法規看，建築單體經過竣工驗收且經有關部門備案，是開發商交房的資格底線。我國的《合同法》、《建築法》、《城市房地產管理法》都規定了建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規定的房屋經過驗收和驗收合格的標志是取得《建築工程竣工備案表》。因此，不管買房人和建設單位在買房合同中是否約定將建設單位取得《建築工程竣工備案表》作為交房條件，建設單位交房時都應提供。否則，購房者有權拒絕收房，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。同時，根據《消防法》的規定，單體必須經過消防驗收，才能交付使用。另外，根據建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第三條：「房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。」因此，提供「兩書」也是開發商交房的必備條件。

劉國田提醒，對於具體的交房條件，購房者可與開發商在《商品房買賣合同》及其附件、補充協議加以約定，如將公共配套設施驗收合格（包括水、電、煤氣、寬頻、有線、安防、綠化、道路、電梯等）作為交付使用的條件，同時在合同中約定開發商未達到交付使用條件時的違約責任。

交接程序

先驗房後辦手續

據記者了解，福州目前開發商和業主的入住交接程序大致相同，一般分以下幾個步驟：

預檢整改。在還沒有與業主交接前，開發商一般會委派工程部、客服部、物業公司組成內部驗房團，對即將交付業主使用的房子進行預檢，對發現的問題及時整改。經過預檢後，開發商將鑰匙移交給物業公司，由物業公司安排業主驗房。

寄發通知。開發公司售樓部一般根據合同中約定的交房日期，提前半個月或一個月寄發《入住通知書》或《入伙通知書》等交房通知，有的同時還打電話通知業主。此時，業主最好要按約前往。因為合同中一般約定，如果業主未能在約定期限內前去驗房，視同同意交接。如果無故不交接，有的開發商還將從合同約定的交接日起，按日收取萬分之一至萬分之三的保管費。業主如遇出差在外或有特殊情況不能按約前往，最好書面通知發展商，並說明原因。

確認身份。業主應該根據入住通知書的要求，攜帶相關資料到售樓部確認身份，並聯系驗收交接事宜。這些資料一般包括：入住通知書、買賣合同或預售合同、身份證的原件和復印件，家庭成員照片（物業建檔客戶資料用）。如果委託他人驗房，被委託人在持有效身份證明文件的同時，還需出具業主的《授權委託書》。

驗房移交。物業公司指派一名相關人員陪同業主現場驗房，若驗收合格，業主須在《樓房驗收交接表》上簽字認可，領取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料，同時須按規定繳納有關費用。若驗收不合格，業主應將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上，可暫不辦理入住手續，再次交接時間由雙方另行約定，但一般不應超過30天。

提示：目前有些開發商在房屋交接過程中，往往讓業主先交費用及其他手續後再驗房，給日後的糾紛埋下隱患。為避免出現這種情況，業主應堅持先驗房、後辦理手續。

糾紛處理

及時索賠或解約

如果開發商在不符合交房條件的情況下交房，業主該怎麼辦？劉國田認為，在這種情況下，很多購房者往往沒有及時採取行動，有的還天真地認為開發商在不具備交房條件下而交房是違約行為，開發商理所當然會按合同約定進行賠償或解除合同。但現實完全不是那麼回事。權利是要靠自己主張，如果購房者不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道這種做法已放棄了自己的權利，等於默認了開發商的違約行為。

對開發商的違約，分不同情況購房人享有合同撤銷權或索賠權。

對於合同撤銷權，《合同法》第五十五條規定：「有下列情形之一的，撤銷權消滅：(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。」目前法官通常會認定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權。

《合同法》第九十五條規定：「法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告後在合理期限內不行使的，該權利消滅。」具體到房地產糾紛，根據去年6月1日起實施的最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定：「出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。」本條中的三個月和一年這兩個期間均屬於除斥期間（不因任何理由中斷和延長的期限），它們是不變期間，不同於訴訟時效，不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆滿，解約權人不行使解除權，該權利即歸於消滅。

通俗地講，開發商延期交房的時間達到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權，同時，從該日起的解約權也進入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過後再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權之日起的一年內，開發商催告購房人行使解約權，則購房人在收到催告之次日起三個月內應行使解約權，過了三個月購房人再向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。

購房人除了享有上述逾期交房的解約權外，依據高法的司法解釋規定，在開發商存在如下行為時，購房人依法可以解除合同並可以要求賠償損失：1.商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2.商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3.故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；4.故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；5.故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；6.房屋主體結構不合格或存在嚴重質量問題的；7.面積誤差比絕對值超過3％的；8.由於開發商的原因，逾期辦理產權證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對上述解約權行使的合理期限作出規定，但是按照《合同法》第九十五條的規定，上述解約權均存在除斥期間，該除斥期間更多地取決於法官的自由裁量。

對於開發商違約，購房人的索賠權同樣首先要由購房人提出，如果房地產商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時效問題，《民法通則》第一百三十五條規定：「向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。」

因此，購房人如對開發商交房存有疑義的，一定要書面提出，並注意保全證據，如果和開發商不能通過協商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯過法院可以接受的訴訟時