建設工程留置權

『壹』 建設工程的法定優先權與已付全部房款的業主以及欠繳的稅金哪個更優先

法定優先權只有兩類：留置權和工程款優先權（合同法第286條），這兩類要優於抵押權（物權法第239條）。
比如：
1，動產中，留置權 〉辦理抵押登記的抵押權 > 質權 〉未辦理登記的抵押權
2，在不動產如房屋抵押中，工程權優先受償（因為涉及民工工資），然後才是抵押權人受償。

『貳』 法律-建設工程中關於留置權的舉例；請相關專業法律達人幫忙解釋留置權！

您好；由於留置權是適用於動產的，所以直接留置建設工程是不合適的；但是對於建設工程，承包人有建設工程款優先受償權。
《中華人民共和國合同法》286條的規定：發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
但是對於已付款的購房者，這個優先受償權不能對抗購房者；所以建議您若是發包方不能按實結算工程價款，應在六個月內向法院申請拍賣，因為這個優先受償權有六個月的除斥期間，即工程完工或驗收合格後六個月未主張，則失去了該權利（優先受償權）。

『叄』 當留置權、抵押權、動產質權並存時，實現權利的順序是什麼

第一，若同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。
第二，接下來再分析抵押權與質權受償的先後順序：區分設立先後確定優先順序：
（1）先設立質權的，質權當然優先於抵押權
（2）先設立抵押權的，登記的抵押權優先於質權人受償。因為即使先基於抵押合同設立的抵押權，若未登記，則不得對抗善意第三人即後設立的質權的質權人，此時質權人也是先於未登記的抵押權人清償。
舉例剖析該問題：
A公司以一套價值100萬元的設備作為抵押，向甲借款10萬元，未辦理抵押登記手續。A公司又向乙借款80萬元，以該套設備作為抵押，並辦理了抵押登記手續。A公司欠丙貨款20萬元，將該套設備出質給丙。丙由於過失弄壞機器設備送丁修理，因欠丁5萬元修理費，該套設備被丁留置。分析甲乙丙丁對該套設備享有的擔保物權的清償順序。
答：清償順序依次為丁乙丙甲。
解析：同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。故丁最先受償。乙已登記的抵押權優先於丙在後設立的質權而受償。因先設立的甲的抵押權未登記，故不得對抗善意的第三人即質權人丙。故清償順序依次為丁乙丙甲。

『肆』 建設工程合同能適用留置嗎

謝謝哈，查了一下網上的資料，這種情況的「留置」確實是法定優先權。那麼按照規范的說法，建設工程合同應該不能適用留置吧？或者更規范的說法，承包人在建設工程合同里不能行使留置權？是這樣嘛？

『伍』 如何保障建設工程價款優先受償權

如何保障建設工程價款優先受償權

對於建設工程價款優先受償權而言，除了堅持立法的目的——保障工程款債權的順利實現，還要在把握好各個法律概念具體含義的基礎上，當面臨權利沖突時，進行具體案件的具體分析，決不能僵化地適用法律，造成主體間權益的失衡

文 《法人》特約撰稿 陳鑫范

近來，各地頻現涉及建設工程價款優先受償權的爭議。作為建設工程承包人的重要權利，各方應在實踐中認真釐清相關法律關系。

《合同法》第二百八十六條以法律的形式明確賦予了承包人以建設工程價款優先受償權，之後出台的《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號）又以司法解釋的形式對該條文做了進一步的細化。

但是，圍繞著該問題，實踐中仍存在著許多爭議，對於各類權利的沖突，法律至今也尚未做出明確的規定。

認清建設工程價款優先受償權的性質

對於建設工程價款優先受償權性質的定義，理論上一直存在著三種爭議，即留置權說、法定抵押權說和法定優先權說。

筆者認為，該優先受償權，性質上應當屬於法定優先權。理由有以下幾點：

首先，根據我國《物權法》規定，留置權的標的物僅限於動產，且要求留置權人實際佔有該動產，一旦喪失佔有，留置權也隨之消滅。而在建設工程中，標的物顯然為不動產，承包人也往往並不實際佔有該建築物。基於業務經營的需要，在完成施工後，建築物則交付給發包人，承包人喪失佔有。且時刻要求佔有對於承包人來說並不實際，在尚未收回施工欠款的情況下，還需為佔有建築物付出額外的管理費用，對於建築物的毀損滅失承擔風險，將其認定為是留置權對於承包人來說有失公允。

其次，對於法定抵押權說，有學者主張，《德國民法典》第六百四十八條第一款以及我國台灣地區民法第五百一十三條規定了建築工程中的法定抵押權，值得我國借鑒。但是，我國所規定的建設工程價款優先受償權，並不以登記作為必要的成立要件，而在德國以及我國台灣地區，登記為必要的成立生效要件。

這是一個本質的區分。即使在我國，不動產抵押也須登記才生效，而建設工程價款優先受償權並不滿足此要件。並且，《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》（下稱《批復》）第一條規定，「建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權」，從字面解釋的角度分析，法律有意區分優先受償權和抵押權。因此，將其認定為是法定抵押權並不十分妥當。

再次，工程價款優先受償權的成立無須雙方合意，自條件滿足時自動成立，因此性質上宜將其認定為是法定優先權。

多個承包人優先權發生沖突時的法律抉擇

在建設工程承發包的過程中，一項工程的完成往往會涉及多方主體。比如當承包人是在總包後再行分包的，除了總包人享有建設工程價款優先受償權外，分包人也享有可以獨立行使的優先受償權；抑或是，當存在主體工程承包人和各專業工程承包人時，發包人各自與其簽訂獨立的承包合同，此時，各個承包主體都擁有完整獨立的建設工程價款優先受償權。以上列舉的情況，都容易產生優先受償權的競合。

作為一種法定優先權，當發生建設工程價款優先受償權與一般抵押權或是其他債權的沖突情形時，出於對生存權的保護，《批復》第一條已明確規定了，建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權，這是符合立法本意的。

勞動者已將其勞動物化到建築物中，材料商供應的材料也已成為建築物不可分割的組成部分，但卻時常面臨著因發包人拖欠工程款而得不到相應報酬和材料款的局面，這嚴重影響了社會穩定，也不公平。因此，在一般情形下，即使發包人為獲得資金資助而將在建工程抵押於銀行等金融機構，法律也優先保護人們的生存權。

但是，當各個平等的建設工程價款優先受償權發生沖突時，各個工程的勞動人員、材料商等需要得到同等的保護時，法律卻沒有做出明確規定。學理上有主張根據權利設立的先後來進行財產的分配，「時間在先，權利在先」。筆者認為，此理論看似合理，卻忽視了建設工程價款優先受償權的實質意義。

實踐中，為盡快收回成本，建設工程在變現時往往出現賤賣的情形，造成建設工程的變現款少於承包人的應收款，如果此時承包人不止一個，按照權利設立先後的順序來清償工程款就會存在許多矛盾。即使設立建設工程價款優先受償權的初衷在於保護人們的生存權，但卻因為債權設立的先後而使相關權利人得不到平等的保護，不僅違背了立法的宗旨，也顯失公平。

筆者認為，此時應當按照債權比例的原則來進行公平清償。在債權平等的情況下，當出現建設工程的折價款不足以清償全部的債務時，將各個承包人位於同一清償序列，按比例原則平等受償。這樣，既擴大了清償比例，又符合了立法本意，使相關權利人得到了平等的保護。我國《破產法》也正是基於這樣的考慮，其第一百三十一條第二款規定：「破產財產不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。」

綜上，比例分配原則比時間順序原則更適合應用於多個承包人的優先受償權發生競合的情景，也更符合我國的國情，有利於緩解拖欠民工報酬的社會矛盾。

消費者范疇與「不可對抗」界定

根據《批復》第二款規定，「消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。」筆者認為，對於承包人的建設工程價款優先受償權和消費者的購房債權這對沖突的關系之間，應當進行詳細的梳理，在勞動者與消費者之間，達到利益均衡的保護。

首先應該明確消費者的范圍。

根據《消費者權益保護法》的規定，消費者是指「為生活消費需要購買、使用商品或接受服務」的主體。因此，有學者提出，《批復》第二條的適用范圍僅限於為「生活需要」而購買房屋的自然人，此時涉及的是購房人的生存利益，由此才能對抗勞動者的報酬獲得權。但筆者認為，該界定方法過於僵化，在實踐中容易淪為一紙空文。

在房產交易中，對於消費者購買房屋究竟是為了居住抑或是投資，有時界限十分模糊。僵化的劃分居住還是投資目的，容易與民眾的心理認知相違背。對於司法人員來說，設定該標准無疑給其增加了適用的負擔，對於交易雙方而言，勉強的區分也不符合交易的常識，損害了法律的權威。

筆者認為，對於「消費者」的范圍界定，完全可以將其放寬。第一，消費者必須是自然人；第二，只要交易的標的物是住宅型的房屋，且擁有的套數根據其個人情況（如家庭成員的數量）是在合理范圍內，就都應當認定其屬於《批復》第二條所規定的「消費者」。在此情形中，法官即可擁有自由裁量權，避免了僵化使用統一標準的尷尬，又符合了民眾的心理預期，使得在後續交易中加入的消費者也能得到平等的保護。

其次要明確「不得對抗」的概念界定。

由於建設工程價款優先受償權優於抵押權和其他債權，而消費者在滿足特定條件的情況下，又得以對抗承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權，根據排序，有人可能會當然地得出，特定情況下的消費者的權益優先於其他一切抵押權和債權。但筆者認為，這是一種體繫上的誤解，關鍵在於沒有理解清楚「不得對抗」的真正含義，將「不得對抗」和「優先」混為一談，從而人為地賦予了消費者的「最優」地位。

在承包人和消費者之間，法律之所以側重保護消費者，不僅是因為消費者購買住房涉及其生存利益，是一種基本人權的保障，更是考慮到，承包人作為一種經營組織具有更強的風險控制能力。並且，由於建設工程價款優先受償權屬於法定優先權，無須登記即可成立生效，消費者在窮盡注意義務後也不一定能認知該優先權的存在。在交付全部或者大部分款項後，即使此時消費者獲得仍只是債權，但法律賦予其增強地位，使其能對抗承包人的優先權。但此邏輯僅限於承包人和消費者之間，並不適用消費者和一般抵押權的關系。

從整個財產法的體系來看，消費者的普通債權，當然地落後於抵押權。當同一標的物上同時存在抵押權和消費者的普通債權時，抵押權恆優先於債權得以受償，不論消費者有無交付款項或已佔有房屋。在建設工程類糾紛中，消費者之所以能先於抵押權人獲得房屋，是因為建設工程優先受償權的「效力阻礙」。

從法律用語嚴謹性的角度分析，「不得對抗」的含義也絕不等同於「優先」。關於不得對抗的含義，最典型的即《最高人民法院關於擔保法司法解釋第五十九條中的「第三人」范圍問題的答復》（法函[2006]51號）中的解釋，將「抵押權不得對抗第三人」解釋為「此種抵押對抵押當事人之外的第三人不具有法律效力」，「不具有法律效力」也即無效，顯然區別於「優先」的含義概念。

因此，《批復》第二條的「不得對抗」應當理解為是買賣標的的商品房上的建設工程價款優先受償權對於支付了全部或大部分價款的買受人而言，不具有法律效力。筆者認為，具體又可分為幾種情形：

一是消費者購買商品房所支付的款項金額未達到《批復》第二條所規定的情形，此時不論消費者有無實際佔有房屋，都不足以對抗承包人的建設工程價款優先受償權。

二是對於所購買的商品房，消費者已辦理了過戶登記手續，取得了房屋所有權，此時不論消費者支付了多少份額的款項，承包人的建設工程價款優先受償權也不得再對抗買受人。

三是當消費者已交付了全部或者大部分的購房款後，不論工程處於尚未竣工的階段，或者雖然已經竣工但還未交付房屋，抑或是雖然已經交付房屋但還未辦理過戶登記，此時建設工程價款優先受償權對於買受人而言都不具有法律效力。

「預告登記」與「請求權」沖突之後

我國《物權法》第二十條規定了不動產預告登記所產生的效力，「預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力」。通常認為，此時預告登記人的債權取得了物權的排他效力。僅從理論上分析，在面臨與建設工程價款優先受償權的沖突時，尤其是在開發商瀕臨破產的情況下，預告登記所保全的請求權並沒有真正起到保障買受人的作用。

這是因為，根據我國《破產法》的規定，有兩類財產可以排除在破產財產之外，包括：特定物買賣中，尚未轉移佔有但相對人已完全支付對價的特定物；尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產。但是在有些情況下商品房預售不屬於上述兩種情形中的任何一種，買受人的購房款不僅會因此而淪為普通債務，其經預告登記的住房也付諸東流，而承包人將可以通過主張建設工程價款優先受償權而直接獲得債務的清償，消費者無異於是在用自己的購房款來填補開發商的資金缺口。

筆者認為，理論得結合實際才能產生意義。從房屋預售的現實情況來看，一般情況下，雖然在首付款時，業主並沒有支付完大部分的購房款，但是通過房屋貸款，等到銀行的貸款資金發放完畢，業主就已經全額支付了購房款，其所剩下的只是業主與銀行之間的借貸關系。在此種情況下，買受人在預告登記之時，已經履行完畢了其與房產開發商之間的債權債務關系，使得自己的房屋可以排除於破產財產的范圍之外，預告登記對於大部分的小業主而言仍起到了實際性的保障作用。

理論上所擔憂的情形主要是以下兩種，一種是業主在支付完首付款並且辦理預告登記後，在銀行按揭貸款尚未發放的該段期間；另一種是業主採取分期支付購房款的情況下，在僅只支付了少部分價款而進行了預告登記，發生與建設工程價款優先受償權的沖突，但這兩種情形，於實踐而言，都不具有普遍性。

在現有的法律法規和司法解釋下，此時應優先保護承包人的權益，支持承包人的建設工程價款優先受償權。而買受人在既未取得所有權，也未滿足「支付全部或者大部分款項」要求的情況下，其購房款只能淪為普通債權，在開發商破產的情況下，等待與其他債權的平等受償。

［作者系盈科（杭州）律師事務所律師］

『陸』 建設工程合同，能否適用留置權

不能。因為留置權僅僅適用於動產，不適用於不動產。
《合同法》第二百八十六條發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
這是法定的優先權；即法律直接規定的特種債權的債權人享有的優先受償的權利。

『柒』 如何行使留置權

1、債務人請求留置權人行使留置權。 根據《物權法》第237條規定，債務人可以請求留置權人在債務履行期屆滿後行使留置權;留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。從物權法的規定分析，債務人此時請求人民法院直接拍賣、變賣留置財產的，並不需要通過訴訟程序解決，參照物權法第195條第2款規定，由於債務人此時與留置權人之間對債務本身並無異議，故可以直接通過人民法院的執行程序解決。 與此類似的，合同法286條規定，建設工程法定抵押權，承包人申請人民法院拍賣。法定抵押權人向法院提出申請，須證明法定抵押權存在及法定抵押權具備執行條件的證據，法院受理後，應當通知發包人。發包人就法定抵押權否成立及是否符合執行條件提出異議的，應當終止執行程序，駁回承包人申請。此種情形，應由承包人另外提及確認之訴，以確認法定抵押權之成立，待獲得生效勝訴判決後，才能申請法院拍賣。 2、緊急留置權的行使。 緊急留置權制度，債權未到期之前，債務人已經沒有清償能力，債權人是否可以就標的物成立留置權。《物權法》並未有相關規定，但《擔保法解釋》第112條確定了緊急留置權制度。 3、留置權的善意取得。 留置權的善意取得，債權人依照合同約定合法佔有債務人財產，債務人不履行到期債務時，即便債務人對其交付的動產不具有所有權或者處分權的，債權人仍能基於不知債務人對交付財產無所有權或處分權而劉只能債務人的財產。《擔保法解釋》第108條規定：「債權人合法佔有債務人交付的動產時，不知債務人無處分該動產的權利，債權人可以按照《擔保法》第82條的規定行使留置權」。

『捌』 請問施工單位還能保留此項權利嗎業主同他們在法律上有直接關系嗎

你好：
來信已收到，現回復如下：
依據我國《合同法》以及建築方面的法律規定，施工單位在建築單位不予按期支付工程款的，有權對已建房屋行使留置權。因此，你單位有權保留此項權利，而業主則無權依據與建築商簽訂的房屋買賣合同向你們催交房屋

『玖』 建設工程優先受償權優先於哪些權利

在建工程抵押權是金融機構對抗貸款人，保障貸款償還的法律武器。除當事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物范圍不僅包括國有建設用地使用權，還包括規劃許可范圍內已經建造的和尚未建造的建築物。其中，在建工程存在建築承發包合同爭議的，行政罰沒、司法裁定和依法查封的，以及無擔保人的公益性質（學校、醫院、幼兒園等）在建工程不得設定抵押。

3、權利的限制與放棄

優先受償權是法律規定的特定債權人優先於其他債權人甚至優先於其他物權人受償的權利。且該權利具有「承包人無須對建築物存在實際占據、無須雙方合意達成一致」的特點——優先受償既無須辦理登記手續，其受償額又不屬公示信息。因此對於金融機構而言，在建工程抵押貸款的最大風險便是工程款優先受償權優於抵押權問題。

2004年銀監會制定的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》要求銀行密切關注建設工程價款優先受償權帶來的潛在法律風險，但面對優先受償權可能對於銀行貸款抵押權行使的限制，銀行在提供在建工程抵押貸款時往往要求開發商出具承包人放棄工程價款優先受償權的書面承諾。開發商便利用其優勢談判地位，在簽訂建設工程施工合同時便要求承包人簽署放棄優先受償權協議書。

在這一情況下，銀行的債權得到了最大程度保障，在建工程被強制拍賣或被變價所得價金將優先用於抵押權實現，承包人不再享受排他的優先受清償的權利。

需要注意的是，針對實踐中承包人或自願或被動放棄工程價款優先受償權的現象，2019年2月起施行的《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》明確：優先受償權可以約定放棄、限制，但不得損害建築工人的利益。換言之，該放棄行為損害社會和實際施工人等第三人利益的則不予支持。

現實中優先受償權與在建工程抵押權沖突的出現，有待於在建工程登記的完善。當權利人登記能夠發揮應有作用時，各項權利能夠得到更好的競存與實現，各權利主體的利益方能協調平衡。當然，在「以房抵債」及「放棄優先受償權」或明示或暗示、或主動或無奈的情況下，承包人也可主動尋求發包人提供業主支付擔保，在第三人的幫助下確保工程款的順利實現。