工程項目清算

A. 你好，請問遇到和狡猾的合作夥伴做工程，在工程結尾財務清算應注意哪

目前工程財務收尾工作存在的問題：
1.清算不及時。當工程項目已經完工，有些單位沒有及時進行工程量的清算，或者施工單位上報不及時，或者是項目管理單位核實、審批不及時。工程結算沒有及時確定，不能履行正常的手續，而是一拖再拖，有的項目一拖就是一年，甚至三年五年。當事人早已調離，造成長期掛賬，久欠不決。
2.移交手續欠缺。對於工程項目部，是臨時的、暫時的，完工後，就應當及時結算，將應該支付的，應該收回的所有款項履行完必要的手續後，及時下賬、處理。將項目財務全部移交單位或公司。目前，有的單位項目部單獨核算，完工後沒有及時移交，當事人已經調離，賬務卻沒有移交，單位或公司對這一部分沒有反映。
3.工程財務決算不及時或沒有進行。按照規定，工程竣工後三個月以內做出工程決算和財務決算，可許多項目以資金不到位、欠款多，搞不出決算為借口，一拖再拖，有的工程完工三五年，仍然未進行工程財務決算。
二、解決以上問題的建議
1.加強領導、強化組織、加強監督，及時搞好清算工作。對於項目負責人來講，必須有這樣的認識，工程結束，將各項收尾工作進行合理、全面的部署，合理分工、明確責任，限期完成。上級主管部門要加強監督，對不按程序辦事，不履行手續的，要採取措施。
項目管理單位、施工單位，以承包合同為准，以實際完成工程量為基礎，認真履行申報、審批手續，確定應付工程款，應收工程款，及時進行賬務處理。在項目當事人撤離之前將這些問題搞清楚。
2.履行移交手續。當一個項目已經完工，工程、財務人員要認真搞好工程清算、財產清查、財務決算，辦理完這些後，將有關財產、財務檔案移交單位，履行移交手續。這樣單位財務就能明確地了解往來款項，便於工程款到位後及時的結算。
3.認真、及時的搞好工程財務決算。工程決算是以預算、合同及實際完成工程量、實際發生的費用為基礎，所以不管資金到位與否，都應該按照合同約定、實際完成工程量及實際發生費用，計算工程成本、核定工程造價，確定應付工程款，應收工程款。
只要工程完工，履行完必要的手續，工程財務決算完全可以及時地編制出來。
這些工作是復雜的但也非常重要，往往被單位領導忽視，造成許多項目多年不清，無法處理，有的找不到當事人，給財務帶來不必要的麻煩。如果將收尾工作做好，賬務處理清楚，移交完整，對新項目的管理發揮將產生積極的作用。

B. 房地產業做項目清算是什麼意思都需要哪些手續

關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題
為認真貫徹落實《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）文件精神，北京市地稅局結合我市具體情況分別以京地稅地〔2007〕134號《關於印發《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的通知》、京地稅地〔2007〕138號，《關於商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標准有關問題的通知》，就房地產開發企業在竣工清算土地增值稅管理有關問題進行了明確，主要規定如下：
一、房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法新規定
（一）凡從事房地產開發的企業應辦理清算土地增值稅手續的房地產開發項目，包括未預征土地增值稅稅款的房地產開發項目，均適用土地增值稅清算管理新辦法。
（二）辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為對象，對一個清算項目中既有普通標准住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。
（三）納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續時應在報送有關資料的同時附送中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，標准格式見附件1）。
（四）土地增值稅清算的條件
1、凡符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續：
（1）全部竣工並銷售完畢的房地產開發項目。
（2）整體轉讓未竣工的房地產開發項目。
（3）直接轉讓土地使用權的項目。
（4）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。
2、符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
（1） 納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產開發建築面積達到可銷售總建築面積的比例85％（含）以上的。
（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。
（3）經主管地方稅務機關進行納稅評估發現問題後，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目。
（五）對於房地產開發企業建造的商品房，在未出售前先自用或出租使用年限在一年以上的，不再列入土地增值稅清算的范圍，應按照轉讓舊房及建築物的政策規定繳納土地增值稅。
（六）凡符合辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請，並據實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件2），經主管地方稅務機關核准後，即可辦理竣工清算稅款手續。
（七）對主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件3）並送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經主管地方稅務機關核准後，在90日內辦理清算稅款手續。
（八）納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，應向主管稅務機關提交有關清稅項目資料，並填寫《土地增值稅清算材料清單》（見附件4）。須提交的有關資料如下：
1、項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等。
2、國有土地使用權證書。
3、取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。
4、清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。
5、能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。
6、銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表並加蓋公章的形式 ，內容包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。
7、清算項目的工程竣工驗收報告。
8、清算項目的銷售許可證。
9、與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等。
10、《土地增值稅清算鑒證報告》。
11、《土地增值稅納稅申報表（一）》。
12、稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。
（九）納稅人應准確、據實填寫各類清算申報表和相關表格；納稅人委託中介機構代理進行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。
（十）主管地方稅務機關對納稅人提交的申請材料齊全的，應向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件5）交納稅人轉入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內容不規范、審計事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，並向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》（見附件6）交納稅人，待清算資料補充完整後，重新辦理稅款清算手續。
（十一）主管地方稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90日內完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關要求的補正資料時間。
（十二）對於清算項目銷售收入的確定，是指銷售商品房所取得的全部價款及有關的經濟收益。
對房地產開發企業將開發的商品房用於贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權屬轉移時應視同銷售房地產，取得其收入確定由主管地方稅務機關按照當期同類區域、同類房地產的市場價格核定。
對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務機關依照上述方法的市場價格核定。
（十三）對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定計算，發生的各項成本和費用應按實際發生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得包括在扣除項目金額中。
（十四）納稅人應向稅務機關提供清算項目扣除項目金額的合法有效憑證，方可據實扣除項目金額的范圍如下：
1、納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
2、納稅人在房地產開發過程中實際發生的土地徵用費用、耕地佔用稅、拆遷地上地下建築物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出。
3、納稅人在銷售房地產過程中繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。
（十五）對開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發成本）中的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱四項費用），按實際發生額據實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，稅務機關應按核定辦法扣除：
1、無法按清算要求提供開發成本核算資料的；
2、提供的開發成本資料不實的；
3、發現《鑒證報告》內容有問題的；
4、虛報房地產開發成本的；
5、對於四項費用每平方米建安成本扣除額，明顯高於北京市地方稅務局制定的《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。
（十六）對於公共配套設施費的扣除范圍確認，以房地產開發中必須建造、但不能有償轉讓的非營利性的社會公共事業設施所發生的支出確定。非營利性的社會公共事業設施主要是指：物業辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由於各開發項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積後再計算分攤。
對於成片開發分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發生的費用進行分攤。
對於後期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大於前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。
（十七）對開發土地和新建房及配套設施的費用（銷售費用、管理費用、財務費用）扣除的確定，凡財務費用的利息支出中能夠按清算項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的5％計算扣除。
對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用採用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。
（十八） 各區縣地方稅務局要做好土地增值稅的清算管理工作，認真查驗和審核清算企業報送的《鑒證報告》內容及相關資料，在審查清算項目過程中因鑒證事項或其他問題需要納稅人進一步補充與清算項目相關的證明資料時，決定暫停清算，應向納稅人開具《土地增值稅清算中止核准通知書》（見附件7），待納稅人重新補充證明資料後，再辦理稅款清算手續。對納稅人不能按主管稅務機關規定期限提交補正材料的，應將清算項目資料移交給稅務稽查部門，由稽查部門進行清算工作。
（十九）主管地方稅務機關經過清算審核後，對清算項目需要進行納稅評估的，應將全部資料移交納稅評估部門進行清算評估工作，經過納稅評估後，決定對納稅人申請的清稅項目不予核准，需轉入檢查程序進行檢查的，應向納稅人開具《土地增值稅清算終止核准通知書》（見附件8）送達納稅人，並將全部清稅資料移交稽查部門，按照有關規定進行稽查檢查工作。
（二十） 主管地方稅務機關在清算項目審核中，發現有下列情況的之一的，應將全部資料移交納稅評估或稽查部門進行清算工作。
1、納稅人辦理清稅時，報送的《鑒證報告》內容不規范，退回重報後，《鑒證報告》仍不符合要求的；
2、納稅人辦理清稅時，提供《鑒證報告》需要退稅的；
3、納稅人未按土地增值稅政策規定預繳稅款的。
（二十一）主管地方稅務機關在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發現納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進行核定徵收土地增值稅。
1、依照法律、行政法規的規定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；
2、擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；
3、符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的；
4、納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
（二十二）對清算項目通過審核後，需要進行核定徵收的；或通過對房地產開發項目納稅評估或稽查檢查需要進行核定徵收的，應向納稅人開具《土地增值稅清算終止核准通知書》和《土地增值稅核定徵收通知書》（見附件9）送達納稅人。
（二十三）房地產開發企業土地增值稅清算專項鑒證業務，可由納稅人委託具有主管部門批准資質的中介機構進行。
（二十四）中介機構對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、所涉及的銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證並說明情況。中介機構應按稅務機關規定的《鑒證報告》範本和內容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務部門參考，並接受稅務機關要求提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。
（二十五）對中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回後，仍未達到清算要求的，將不允許再從事土地增值稅清算鑒證業務工作。
（二十六）對房地產開發企業納稅人存在未及時、如實進行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》第六十二條、六十三條、六十四條等有關規定進行處罰。
（二十七）稅務機關在土地增值稅清算審核工作中，一經發現中介機構違反有關稅收法律、法規出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民共和國稅收徵收管理法實施細則》第九十八條規定進行處罰外，還應對違紀單位進行通報，凡對被通報的中介機構出具的鑒證報告，在辦理土地增值稅清算工作時均不予認可。
（二十八）房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法自文件下發之日起開始執行。
附件：
附件一：《土地增值稅清算鑒證報告》
附件二：《土地增值稅清算申請表》
附件三：《土地增值稅清算通知書》
附件四：《土地增值稅清算材料清單》
附件五：《土地增值稅清算受理通知書》
附件六：《土地增值稅清算補充材料通知書》
附件七：《土地增值稅清算中止核准通知書》
附件八：《土地增值稅清算終止核准通知書》
附件九：《土地增值稅核定徵收通知書》

二、商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標准有關問題的新規定
（一）此規定適用於對商品住宅項目清算土地增值稅時扣除房地產開發成本中「前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱四項成本）」的金額標准核定。
（二）土地增值稅清算項目的四項成本應按實際發生額據實扣除，但發現有下列情況之一的，應按本通知規定的標准核定扣除：
1、無法按清算要求提供開發成本核算資料的；
2、提供的開發成本資料不實的；
3、發現《鑒證報告》內容有問題的；
4、虛報房地產開發成本的；
5、清算項目的四項成本扣除額明顯高於北京市地方稅務局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標准，又無正當理由的。
（三）對於高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標准為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標准為每平方米1560元。
（四）對於不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產單位面積建安造價年度修正系數表》進行相應系數修正。
（五）核定四項成本應先將清稅項目的高層與多層房屋分別對照適用的核定建安造價金額，確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：
核定扣除的四項成本=建安造價×清算建築面積×年度修正系數
（六）本規定中單位面積建安造價金額和年度修正系數參照北京市建設工程造價管理部門的定額標准，結合專家經驗和市場狀況制訂，由北京市地方稅務局根據情況不定期進行調整。
附件：分類房產單位面積建安造價年度修正系數表

C. 工程施工和 工程結算各屬於什麼科目

「工程施工」相當於「生產成本」屬於成本類科目，「工程結算」這個科目是企業向業主辦理工程價款結算，按應結算的金額，借記「應收賬款」等科目，貸記本科目。

「工程結算」與「工程施工」在資產負債表當中沒有固定的表示項目，它們分兩種情況計入資產負債表。

「工程結算」科目是由於施工企業的工程工期一般都比較長，根據工程施工合同的完工進度向業主開出工程價款結算單時一般還不具備收入確認的條件，因此不能像一般企業那樣直接借記應收賬款，貸記主營業務收入科目進行核算，而是把「工程結算」科目作為「主營業務收入」的過渡替代科目進行核算，反映在資產負債表上。 向業主開出工程價款結算單辦理結算時，按結算單所列金額，借記「應收賬款」科目，貸記「工程結算」科目。

擴展文件；《會計資料大全》

D. 工程結算流程有哪些

工程結算的程序應注意以下幾個方面：1、工程結算的前提是工程竣工驗收合格。每項合同所對應的工程施工完成後，包括總包、所有分包、材料設備等，都要進行四方驗收。2、四方驗收時除簽發合格證書外，還應製作表格對應合同進行驗收，明確乙方完成的工程量增減情況，並經乙方、監理、甲方工程人員、預算人員簽認。3、每項工程驗收合格後，按合同約定及時進行工程結算，乙方匯總整理所有結算資料，上報監理及甲方。4、監理負責審核結算資料的完整性，資料必須完整齊備符合竣工資料的驗收要求，審核結果反饋給甲方乙方。5、甲方的預算，原則上應該自己審核，如果招標時的工程量清單由咨詢公司編制，則可以由該公司負責審核，甲方的預算及工程人員配合完成結算工作。6、甲方初步審核後，與乙方進行核對談判，重大分歧匯總上報各方主管領導解決。7、雙方核對達成一致後，甲方寫出書面材料匯報結算情況及最終結果，經同意後在結算書上簽發書面意見。8、結算完成後，由乙方提出結算付款申請，甲方預算審核後，由甲方主管領導簽發後交財務付款。法律依據：《建設工程價款結算暫行辦法》 第十三條工程進度款結算與支付應當符合下列規定：(一)工程進度款結算方式1、按月結算與支付。即實行按月支付進度款，竣工後清算的辦法。合同工期在兩個年度以上的工程，在年終進行工程盤點，辦理年度結算。2、分段結算與支付。即當年開工、當年不能竣工的工程按照工程形象進度，劃分不同階段支付工程進度款。具體劃分在合同中明確。

E. 工程結算和工程決算的區別

一、包含的范圍不同

1、工程竣工結算是指按工程進度、施工合同、施工監理情況辦理的工程價款結算，以及根據工程實施過程中發生的超出施工合同范圍的工程變更情況，調整施工圖預算價格，確定工程項目最終結算價格。

它分為單位工程竣工結算、單項工程竣工結算和建設項目竣工總結算。竣工結算工程價款等於合同價款加上施工過程中合同價 款調整數額減去預付及已結算的工程價款再減去保修金。

2、竣工決算包括從籌集到竣工投產全過程的全部實際費用，即包括建築工程費、安裝工程費、設備工器具購置費用及預備費和投資方向調解稅等費用。

按照財政部、國家發改委和建設部的有關文件規定，竣工決算是由竣工財務決算說明書、竣工財務決算報表、工程竣工圖和工程竣工造價對比分析四部分組成。前兩部分又稱建設 項目竣工財務決算，是竣工決算的核心內容。

二、編制人和審查人不同

1、單位工程竣工結算由承包人編制，發包人審查；實行總承包的工程，由具體承包人編制，在總承包人審查的基礎上，發包人審查。單項工程竣工結算或建設項目竣工總結算由總（承）包人編制，發包人可直接審查，也可以委託具有相應資質的工程造價咨詢機構進行審查。

2、建設工程竣工決算的文件，由建設單位負責組織人員編寫，上報主管部門審查，同時抄送有關設計單位。大中型建設項目的竣工決算還應抄送財政部、建設銀行總行和省、市、自治區的財政局和建設銀行分行各一份。

三、二者的目標不同

1、結算是在施工完成已經竣工後編制的，反映的是基本建設工程的實際造價。

2、決算是竣工驗收報告的重要組成部分，是正確核算新增固定資產價值，考核分析投資效果，建立健全經濟責任的依據，是反應建設項目實際造價和投資效果的文件。竣工決算要正確核定新增固定資產價值，考核投資效果。

四、含義不同

1、工程結算含義：

工程結算是指施工企業按照合同規定的內容全部完成所承包的工程，經驗收質量合格，並符合合同要求之後，通過編制工程結算書向建設單位進行工程價款結算，是施工單位向建設單位索取工程報酬的依據。

2、工程決算含義：

工程決算應稱作基本建設項目竣工財務決算，通過編制竣工決算書計算整個項目從立項到竣工驗收、交付使用全過程中實際支付的全部建設費用， 反映了工程建設項目的最終造價，是正確核定新增固定資產價值、辦理固定資產交付使用手續的依據。

五、主體不同

1、工程結算：

工程結算是在建設單位和施工單位之間進行，有兩個平等的主體。

2、工程決算：

工程決算是由建設單位對工程項目發生的費用進行歸集、分配、匯總編制，只有一個主體。

六、依據法規不同

1、工程結算：

目前，工程結算的編制主要依據財政部、建設部聯合發布的《建設工程價款結算暫行辦法》。

2、工程決算：

工程決算的編制主要依據財政部發布的《基本建設財務管理規定》。