如何考察工程項目

1. 考察項目應注意什麼（請教房地產高手）

哇，這么重大和專業的問題，樓主才給5分……
首先，你們先看文件，認真看地塊信息和區域市場調研報告。
其次，你要去現場看地，然後到方圓1-5公里都看一遍，主要是看地段、環境、競爭對手、人流量、交通等等。檢驗對方報告信息的真實性。
最後，你要有針對性的寫一個自己的調研報告，也叫可行性研究（這個可以到處下載，看別人怎麼寫的），就是覺得這塊地適合做什麼？商業還是住宅？競爭對手們賣（租）什麼價？如果沒有一手競爭對手，二手是什麼價？我們買來以後做，有沒有風險？利潤大不大？等等。
當然，涉及到的面太廣，我估計你們老闆讓你去看，頂多是驗證對方信息的真實性，同時也有考研你的意思在裡面吧？

2. 工程項目是如何招投標的

一、建設工程招投標簡介

1、招標范圍

《中華人民共和國招標投標法》（第3條）規定的強制招標范圍：在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：

(1)關系社會公共利益、公眾安全的大型基礎設施和公用事業項目

(2)全部或部分使用國有資金投資或國家融資的項目

(3)使用國際組織和外國政府貸款、援助資金的項目

《工程建設項目招標范圍和規模標准規定》（國家計委3號令）規定的強制招標范圍：

(1)施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的。

(2)重要設備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的。

(3)勘察、設計、監理等服務的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的。

(4)單項合同估算低於第（1）、（2）、（3）項規定的標准，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。

2、招標方式

招標分為公開招標和邀請招標。公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。邀請招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。

3、招標方式的選擇

公開招標：達到法定招標范圍和規模的；國務院發展計劃部門確定的國家重點建設項目和各省、自治區、直轄市人民政府確定的地方重點建設項目，以及全部使用國有資金投資或者國有資金投資占控股或者主導地位的工程建設項目。

邀請招標：

(1)項目技術復雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標人可供選擇的；

(2)受自然地域環境限制的；

(3)涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災，適宜招標但不宜公開招標的；

(4)擬公開招標的費用與項目的價值相比，不值得的；

(5)法律、法規規定不宜公開招標的。

4、招標的組織形式

招標可以採用委託招標代理機構招標或自行招標兩種形式。招標人有權自行選擇招標代理機構，委託其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構。招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。

任何單位和個人不得強制其委託招標代理機構辦理招標事宜。依法必須進行招標的項目，招標人自行辦理招標事宜的，應當向有關行政監督部門備案。

二、建設工程招標流程

1、確定招標方式

公開招標：上網發布招標公告

邀請招標：向投標人發出邀請書，邀請其參與投標。

2、招標公告（公開招標）

通過公共媒體向社會公開招標。招標公告應當寫明項目的名稱和性質、實施時間以及獲取招標文件的辦法等事宜。並且應在網上公示五天。在這五天時間里，進行接待報名工作及對投標人的資格審查和編制招標文件。

3、資格預審

在上網公示階段，招標人可根據投標人報名情況進行資格預審，了解各投標人的企業經營狀況、工程業績及其各項能力等，為今後評標掌握第一手資料。

4、製作招標文件

根據工程項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應當包括項目的技術要求、效果要求、付款方式、對投標人資格審查的標准、投標報價要求和評標標准等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。

5、發售招標文件

編制的本項目招標文件，經審核同意後，下發給各投標人，各投標人依照招標文件的各項要求及工程實際情況編制投標文件。

6、組織開標

依據招標法的相關規定進行公開唱標，公開演示，並公布各投標文件的主要內容。

7、評標：

由招標人與專家評委組成評審小組對本項目進行詳細評審，最終選出企業實力強、綜合業績優良、投標報價屬合理低價位的企業來承擔此項工程。

評標委員會由招標人及有關技術、經濟等方面的專家組成，其中技術、經濟等方面的專家不得少於成員總數的三分之二，且從事相關專業領域工作滿八年並具有高級職稱或者同等專業水平。評標委員會負責人由評標委員會成員推舉產生或者由招標人確定。

評標委員會負責人與評標委員會的其他成員有同等的表決權。按專家評委打分結果排名，並推薦前三名為擬中標人，排名第一的為中標人。

8、定標：確定中標人後，在網上公示中標人（五天），對本項目中標人下發中標通知書，中標人與招標人簽訂合同。

(2)如何考察工程項目擴展閱讀：

招投標中，不允許投標規定：

1、可能影響招標公正性情況：投標人與招標人存在利害關系的不得參加投標

在招標投標中，招標人的下屬單位、關聯企業等參與投標的情形廣泛存在，與招標人存在利害關系可能影響招標公正性的法人、其他組織或者個人，不得參加投標，否則投標無效。如何界定「利害關系」作出進一步規定或解釋前，投標人應關注並謹慎對待該類投標。

2、存在控股關系的不同單位不得參加同一標段投標

投標人可以參加同一招標項目的不同標段的投標。但是為了保證投標人之間的公平競爭，根據《條例》的規定，單位負責人為同一人或者存在控股、管理關系的不同單位，不得參加同一標段投標或者未劃分標段的同一招標項目的投標，存在控股、管理關系的不同單位（如母公司和其控股子公司）不得參加同一標段的投標。

3、逾期送達或者未按要求密封的投標文件，將被拒收

未通過資格預審的投標文件，以及逾期送達或者不按照招標文件要求密封的投標文件，招標人應當拒收。如果招標人接受應當拒收的投標文件的，將可能面臨被處以10萬元以下的罰款以及對單位直接責任人員依法給予處分。

實踐中，部分招標人接受逾期送達的投標文件或者未按照招標文件要求密封的投標文件，損害其他投標人的利益。

參考資料來源：網路-中華人民共和國招標投標法

3. 怎樣考核建築工程項目成本

一、成本核算對象的確定
成本核算對象，是在成本計算過程中，為歸集和分配費用而確定的費用承擔者。
1、成本核算對象確定的原則
成本核算對象一般應根據工程合同的內容、施工生產的特點、生產費用發生情況和管理上的要求來確定。有的工程項目成本核算工作開展不起來，其中的主要原因就是成本核算對象確定與生產經營管理相脫節。成本核算對象劃分要合理，在實際工作中，往往劃分的過粗，把相互之間沒有聯系或聯系不大的單項工程或單位工程合並起來，作為一個成本核算對象，不能反映獨立施工的工程實際成本水平，不利於考核和分析工程成本的升降情況；當然，成本核算對象如果劃分的過細，會出現許多間接費用需要分攤，增加核算工作量，又難以做到成本准確。
2、成本核算對象劃分的方法
1）、建築安裝工程一般應以每一獨立編制施工圖預算的單位工程為成本核算對象，對大型主體工程（如發電廠房本體）應盡可能以分部工程作為成本核算對象。
2）、規模大、工期長的單位工程，可以將工程劃分為若幹部位，以分部位的工程作為成本核算對象。
3）、同一工程項目，由同一單位施工，同一施工地點、同一結構類型、開工竣工時間相近、工程量較小的若干個單位工程，可以合並作為一個成本核算對象。
3、工程成本明細帳的建立
成本核算對象確立後，所有的原始記錄都必須按照確定的成本核算對象填制，為集中反映各個成本核算對象應負擔的生產費用，應按每一成本核算對象設置工程成本明細帳，並按成本項目分設專欄，以便計算各成本核算對象的實際成本。
二、成本項目的含義
建築安裝工程成本項目劃分為人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和間接費用，每項費用都有其特定內容，也都有與其他費用相關之處，熟悉這些，對成本核算非常重要，僅以人工費項目為例：人工費項目包括直接從事建安工程施工的工人的工資及自工地倉庫運料至施工現場的運輸工人工資等內容，但不包括材料采購人員、施工機械上人員及材料到達工地倉庫以前的搬運、裝卸工人工資等。
三、成本核算程序
1、對所發生的費用進行審核，以確定應計入工程成本的費用和計入各項期間費用的數額。
2、將應計入工程成本的各項費用，區分為哪些應當計入本月的工程成本，哪些應由其他月份的工程成本負擔。
3、將每個月應計入工程成本的生產費用，在各個成本對象之間進行分配和歸集，計算各工程成本。
4、對未完工程進行盤點，以確定本期已完工程成本實際成本。
5、將已完工程成本轉入"工程結算成本"科目中。
6、結轉期間費用。
四、成本核算的科目設置
為了按照用途歸集各項費用，劃清有關費用的界限，正確計算工程成本，應設置"工程施工"、"機械作業"、"輔助生產"、"間接費用"、"待攤費用"和"預提費用"等科目。
1、"工程施工"科目運用應注意的問題
該科目應按工程項目或單位工程設置二級科目；間接費用項目應通過"間接費用"科目歸集並分配；該科目貸方記錄已完工程成本。
2、"機械作業"科目運用應注意的問題
該科目核算企業及其內部獨立核算的施工單位、機械站和運輸隊使用自有施工機械和運輸設備進行機械作業所發生的各項費用；該科目應按承包工程和機械類別設置二級科目；該科目貸方記錄：分配計入"工程施工"、"其他業務支出"和"專項工程支出"等科目的費用。
3、"輔助生產"科目運用應注意的問題
該科目核算企業非獨立核算的輔助生產部門為工程施工、產品生產、機械作業、專項工程等生產材料物資、提供勞務（如設備維修、構件現場製作、固定資產清理、風水電供應等）所發生的各項費用；該科目貸方記錄：分配計入"工程施工"、"機械作業"和"其他業務支出"等科目的費用或成本。
4、"間接費用"科目運用應注意的問題
該科目核算企業及其內部獨立核算單位為組織和管理施工生產活動所發生的現場性費用支出，在實際工作中有的核算人員往往把握不住這點，比如，工資分配時，把所有的工資都計入本科目。
五、成本核算的基礎工作及各部門的成本管理職責
1、成本核算的基礎工作
應建立健全成本核算的原始記錄管理制度、計量驗收制度、財產、物資的管理與清查盤點制度、內部價格制度及內部稽核制度
2、各部門的成本管理職責
1）、計劃（經營）統計部門：
編制預算及內部結算單價，按成本核算對象確認當期已完工程的實物工程量和未完工程情況，編制工程價款結算單，及時同業主和分包單位進行結算，。
2）、勞動工資部門
制定項目用工記錄、統計制度，收集班組用工日報表，建立項目用工台帳，編制職工考勤統計表、單位工程用工統計表。編表時，要符合如下公式：職工人數X日歷天數=各項目（生產）用工工日之和+非生產用工工日+各類休價日
3）、物資管理部門：
搞好計劃采購，建立材料采購比價制度，按經濟批量采購，降低存貨總成本；建立健全材料收、發、領、退制度，做好修舊利廢工作，耗料註明工程項目或費用項目；加強機械設備的調度平衡和檢修維護，提高設備完好率和利用率，提供機械設備運輸記錄和機械費用的分配資料。
4）、財務部門：
財務部門是成本核算的中心，全面組織成本核算，掌握成本開支范圍，參與制定內部承包方案並對其執行情況進行考核，開展成本預測，進行成本分析。
六、費用核算與分配
工程成本核算，就是將工程施工過程中發生的各項生產費用，根據有關資料，通過"工程施工"科目進行匯總，然後再直接或分配計入有關的成本核算對象，計算出各個工程項目的實際成本。
成本核算總的原則是：能分清受益對象的直接計入，分不清的需按一定標准分配計入。各項費用的核算方法如下：
1、人工費的核算
勞動工資部門根據考勤表、施工任務書和承包結算書等，每月向財務部門提供"單位工程用工匯總表"，財務部門據以編制"工資分配表"，按受益對象計入成本和費用。
採用計件工資制度的，費用一般能分清為哪個工程項目所發生的；採用計時工資制度的，計入成本的工資應按照當月工資總額和工人總的出勤工日計算的日平均工資及各工程當月實際用工數計算分配；工資附加費可以採取比例分配法；勞動保護費的分配方法同工資是相同的。
2、材料費的核算
應根據發出材料的用途，劃分工程耗用與其他耗用的界限，只有直接用於工程所耗用的材料才能計入成本核算對象的"材料費"成本項目，為組織和管理工程施工所耗用的材料及各種施工機械所耗用的材料，應先分別通過"間接費用"、"機械作業"等科目進行歸集，然後再分配到相應的成本項目中。
材料費的歸集和分配的方法：
1）、凡領用時能夠點清數量、分清用料對象的，應在領料單上註明成本核算對象的名稱，財會部門據以直接匯總計入成本核算對象的"材料費"項目；
2）、領用時雖然能點清數量，但屬於集中配料或統一下料的，則應在領料單上註明"集中配料"，月末由材料部門根據配料情況，結合材料耗用定額編制"集中配料耗用計算單"，據以分配計入各受益對象。
3）、既不易點清數量、又難分清成本核算對象的材料，可採用實地盤存制計算本月實際消耗量，然後根據核算對象的實物量及材料耗用定額編制"大堆材料耗用計算單"，據以分配計入各受益對象。
4）、周轉材料、低值易耗品應按實際領用數量和規定的攤銷方法編制相應的攤銷計算單，以確定各成本核算對象應攤銷費用數額。
3、機械使用費的核算
租入機械費用一般都能分清核算對象；自有機械費用，應通過"機械作業"歸集並分配。其分配方法如下：
1）、台班分配法。即按各成本核算對象使用施工機械的台班數進行分配。它適用於單機核算情形。
2）、預算分配法。即按實際發生的機械作業費用占預算定額規定的機械使用費的比率進行分配。它適用於不便計算台班的機械使用費。
3）、作業量分配法。即以各種機械所完成的作業量為基礎進行分配。諸如，以噸公里計算汽車費用。
4、其他直接費的核算
其他直接費一般都可分清受益對象。發生時直接計入成本。
5、間接費用的核算
間接費用的分配一般分兩次，第一次是以人工費為基礎將全部費用在不同類別的工程以及對外銷售之間進行分配；第二次分配是將第一次分配到各類工程成本和產品的費用再分配到本類各成本核算對象中。分配的標準是，建築工程以直接費為標准，安裝工程以人工費為標准，產品（勞務、作業）的分配以直接費或人工費為標准。
七、工程成本的計算
企業應在期末對未完工程進行盤點，按照預算定額規定的工序，摺合成已完部分分項工程量，再乘以該部分分項工程預算單價，以計算出期末未完工程成本。
利用公式：期初未完工程成本+本期發生的生產費用期末未完工程成本=本期已完工程成本。
八、應注意的幾個問題
1、成本的均衡性問題
施工的過程分三個階段，人、材、物的投入也有其不同，每個階段的成本核算也都有其特點，在實際工作中，往往不注意這些。
1）、籌建期存在的問題
施工項目在籌建期間是一般是沒有產值的，費用除計入固定資產及福利費以外，其餘一般應計入"長期待攤費用"科目，工程開工後分期攤入成本。也就是說，成本費用在當期不體現，這樣可以避免工程項目在籌建期就出現人為虧損的現象。
2）、正常施工期存在的問題
北方冬季不能施工，但也要有費用發生，發生的應計入工程成本的費用屬於未完工程性質的，應計入相應科目核算，如果來年開工後，有可靠的價款收入，則當期發生的費用不予結轉，待開工後一次或分期結轉，否則直接計入當期成本。
3）、收尾階段存在的問題
正常施工期應對收尾的費用予以充分估計，通過預提費用計入成本，這樣可以防止工程先盈後虧，也能保證工程尾工階段有足夠的資金支持。
2、分包工程核算問題
分包工程分兩種形式：一種是作為自行完成工作量，另一種是不作為自行完成工作量。作為自行完成工程量的分包工程在核算上自然與自營工程相同；不作為自行完成工作量的分包工程在核算上與自營工程沒有本質性的差別，只不過它講的是總體成本，屬於臨建部分的需要攤銷，屬於主體部分的要與自營工程同步進行，體現出分包工程利潤。在實際工作中，分包工程的核算往往是以款項的支付為依據，而不是採取應收應付制，造成成本不均衡，而且分包工程的利潤體現在自營工程之中，無法直觀反映二者各自的經營成果，與整個核算體系相分離。
3、成本口徑差異問題
施工企業成本核算的特殊方式主要是通過預算成本來衡量實際成本的節約和超支，但目前二者的口徑有許多不同。
1）、預算上的施工管理費項目與會計核算內容的不同
如會計上的管理費用，期末轉至當期損益。該項費用只與時間相關。
2）、預算上的其他間接費項目與會計核算內容的不同
預算上的其他間接費項目中的勞動保險費與會計核算中管理費用 勞動保險費相對應；其他間接費用項目中的臨時設施費與會計核算有所不同，會計上通過"臨時設施"科目歸集臨時設施費用，並通過"工程施工其他直接費"科目攤銷。
3）、因為預算與會計是兩個不同體系，預算成本與實際成本總是存在的一些差異。
4）、預算上沒有的項目，實際中可能發生的費用。
九、成本核算與項目管理的關系
目前，水電施工企業工程項目點多、戰線長、分布面廣，項目上的分權管理已經造成工程局一級管理機構宏觀上不同程度上的失控。項目法施工管理模式在實施過程中尚存在著一些短期行為，成本信息失真現象還普遍存在，所以，在用道德、輿論及監督機制約束項目經理行為的同時，實行目標成本管理不失為一個好辦法。目標成本是預計收入與目標利潤的差額，對於企業而言目標利潤率應達到同類企業水平，才不至於落後。對於工程項目而言，目標利潤只有達到工程局所要求的水平，企業的目標才能實現。目標成本管理強調的是有為而治，而不是問題出現了才去補救。
十、成本核算的幾個相關問題
1、必須明確成本核算只是一種手段，運用它所提供的一些數據來進行事中控制和事前預測，才是它的目的。
2、必須明確成本核算不只是財務部門、財務人員的事情，而是全部門、全員共同的事情。
3、必須提高財務人員自身業務素質，成本核算人員不僅對成本很專研，而且要掌握施工流程、工程預算等相關知識。
4、必須提高財務人員地位，參與成本決策，使企業一切經濟活動按照預定的軌道進行。

4. 如何做好市政工程前期考察投標與現場施工更好的結合

一、調查研究、收集資料
國情調查
工程項目的現場考察
對工程業主和競爭對手的調查</ol>二、熟悉招標文件認真研究招標文件，弄清各方責任和報價內容，避免不應有的損失；弄清各項技術要求，以便確定經濟、可行、快速的施工方案和施工方法；弄清工程中使用的特殊材料，以便調查市場價格；弄清招標文件中有問題的內容，並提出合理的建議或事後澄清。三、進行工程項目的可行性研究1.承包商研究投標項目的施工技術可行性、經濟效益合理性和投標報價可能性。2.調查收集資料，熟悉招標文件，並具體地對招標項目的成本構成和利潤進行預測，為投標提供科學依據。3.承包商通過可行性研究，把握參加競爭能力的可靠性，制定獲取較大利益的方案，並為籌集資金、申請貸款提供依據；同時，也為中標後提供施工條件。可行性研究的正確性、可靠性離不開調查研究收集資料和熟悉招標文件，二者是可行性研究的重要條件。綜上所述，調查研究、收集資料、熟悉招標文件、進行項目可行性研究是承包商投標報價前的重要工作。只有做好報價前的准備工作，才能在國際市場競爭中立於不敗之地。

5. 工程部如何考核項目部工程進度

根據每季，每月或每周的進度計劃來控制，從而分析落後的原因 。

6. 房地產公司如何考察施工隊伍

查看資質等級是否符合房地產公司要求
查看該公司及欲承擔施工任務的項目部近年承建工程規模、安全、質量、進度是否符合房地產公司條件。
查看該公司及欲承擔施工任務的項目部施工能力、在建工程規模、安全、質量、進度是否符合房地產公司條件。
調查了解該施工單位和項目經理的口碑。