Ⅰ 建築工程款優先受償權如何行使，工程款優先權與抵押權
工程款優先權優先於抵押權和優先於當事人申請保全後針對該財產的債權，承包人為建設工程所墊付的費用是否具有優先受償的權利，法律沒有明確規定，詳細的內容請閱讀下文。
工程款的優先權
工程款的優先權是指，發包人未按照約定支付工程款，相對於其他債權，承包人具有優先受償的權利。
工程款優先權優先於抵押權，同樣，優先於當事人申請保全後針對該財產的債權。工程款優先權的法律依據是《中華人民共和國合同法第286條》和《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》。
建設工程價款優先受償的范圍包括承包人為建設工程應當支付的工人報酬、材料款等實際支出費用，不包括預期利潤和違約金。承包人為建設工程所墊付的費用是否具有優先受償的權利，法律沒有明確規定。律師認為，該部分費
工程價款優先受償權因具備法定條件而發生。但優先權的行使還需符合法定程序和方式。
⑴催告程序。在法定優先權成立後，承包人應向發包人發出催告通知，要求其在合理期限內支付工程價款。此催款通知書應當採取書面形式。只有當發包人在該合同期限屆滿時仍未支付，承包人才能就該建設工程行使優先受償權。至於該催告的合理期限，採用《建設工程施工合同示範文本》的，催告期限為28天，屬於約定期限。沒有約定的，可根據工程價款的標的大小掌握合理期限。一般來說，最長為兩個月（60天）。
⑵行使方式。根據《合同法》286條規定，行使法定優先權有兩種方式：①發包人和承包人協議折價；②申請法院依法拍賣，且這里的拍賣僅限於通過法院來實現。途徑有兩種：①直接向人民法院申請拍賣，並提供證明法定優先權存在和具備行使條件的證據；②向法院提起確認之訴，並通過強制執行程序執行。
⑶行使期限。對於承包人的優先權，最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》第四條款定「建設工程承包人行使優先權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計
Ⅱ 建築工程價款和購房者的債權哪個優先
《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定：消費者交付購買商品房項後，承包人就該商品房享有工程價款優先受償權不得對抗買受人。建築工程價款的優先受償權是一種法定的權利，有人認為是法定抵押權，優先於其他抵押權，比如銀行的抵押權，之所以作出這種規定也部分是為了保護建築企業中農民工的權利。但是當這種優先權和購房者的債權發生沖突的時候，以哪個為優先？ 上海匯銀律師事務所律師把購房者分為消費者和非消費者：
一、購房者不屬於消費者的情況
《消費者權益保護法》第2條規定，消費者為生活消費需要購買使用商品或者接受服務，其權益受本法保護。《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》所稱的消費者應當就是消法中所稱的消費者，因經營性購買商品房的購房者不屬於消費者，因此沈律師認為購買寫字樓、商鋪的購房者、公司企業購買住宅的。購買個人商品房用於出租收益、個人炒賣商品房贏利的也都不屬於消費者，不過這些人和普通個人消費者難以區別，所以沒有證據證明的前提下，也劃入消費者行列。非消費者的購房者的債權和建設工程價款優先受償權發生沖突的，因為後者的優先權由法律規定，大於普通抵押權、債權，發生沖突時候以後者為先。
二、購房者屬於消費者的情況
建築工程價款屬於經營性權利，而消費者購房的債權屬於生存權利，生存權應當大於經營權才能保證社會的安定，不過對消費者的保護是有一定前提的，律師提示此時房屋所有權尚未過戶，房屋仍然歸開發商名下，法定抵押權依然存在，消費者的權利能否優於法定抵押權就要依據房款繳納的情況而定：
對於交付全部或大部分房款的消費者，建築工程價款優先受償也受到一定的限制，那就是消費者交付購買商品房的全部或大部分款項後，承包人的優先權不得對抗買受人，這是對消費者權益的一種保障。
對於未交付大部分房款的消費者，不能對抗建設工程價款優先受償權，即建築工程價款可以優先拍賣房地產得到受償，購房者已經交付的房款是否可以在工程價款受償前退還？應當認為在工程款之後，作為普通債權清償。大部分的分界線標准 。「大部分款項」的概念是指超過房屋總價款百分之多少的款項。律師查閱資料後發現有的判例中認為「大多數」是大於50％，不過沈律師提示立法並沒有作出具體比例的規定 ，可能在個別的案件中會有例外。
三、一般認為：商品房預售登記備案可以對抗建築工程款
商品房預售登記備案管理制度要求預售合同訂立後向房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續，登記備案一般認為有對抗第三人的效力。「2003年最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋《徵求意見稿》」第24條：「承包人對於已經辦理商品房預售登記或變更登記的房屋不享有合同法第二百八十六條規定的優先權。」不過該條款最終沒有作為司法解釋條款。
Ⅲ 如何保障建設工程價款優先受償權
如何保障建設工程價款優先受償權
對於建設工程價款優先受償權而言，除了堅持立法的目的——保障工程款債權的順利實現，還要在把握好各個法律概念具體含義的基礎上，當面臨權利沖突時，進行具體案件的具體分析，決不能僵化地適用法律，造成主體間權益的失衡
文 《法人》特約撰稿 陳鑫范
近來，各地頻現涉及建設工程價款優先受償權的爭議。作為建設工程承包人的重要權利，各方應在實踐中認真釐清相關法律關系。
《合同法》第二百八十六條以法律的形式明確賦予了承包人以建設工程價款優先受償權，之後出台的《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號）又以司法解釋的形式對該條文做了進一步的細化。
但是，圍繞著該問題，實踐中仍存在著許多爭議，對於各類權利的沖突，法律至今也尚未做出明確的規定。
認清建設工程價款優先受償權的性質
對於建設工程價款優先受償權性質的定義，理論上一直存在著三種爭議，即留置權說、法定抵押權說和法定優先權說。
筆者認為，該優先受償權，性質上應當屬於法定優先權。理由有以下幾點：
首先，根據我國《物權法》規定，留置權的標的物僅限於動產，且要求留置權人實際佔有該動產，一旦喪失佔有，留置權也隨之消滅。而在建設工程中，標的物顯然為不動產，承包人也往往並不實際佔有該建築物。基於業務經營的需要，在完成施工後，建築物則交付給發包人，承包人喪失佔有。且時刻要求佔有對於承包人來說並不實際，在尚未收回施工欠款的情況下，還需為佔有建築物付出額外的管理費用，對於建築物的毀損滅失承擔風險，將其認定為是留置權對於承包人來說有失公允。
其次，對於法定抵押權說，有學者主張，《德國民法典》第六百四十八條第一款以及我國台灣地區民法第五百一十三條規定了建築工程中的法定抵押權，值得我國借鑒。但是，我國所規定的建設工程價款優先受償權，並不以登記作為必要的成立要件，而在德國以及我國台灣地區，登記為必要的成立生效要件。
這是一個本質的區分。即使在我國，不動產抵押也須登記才生效，而建設工程價款優先受償權並不滿足此要件。並且，《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》（下稱《批復》）第一條規定，「建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權」，從字面解釋的角度分析，法律有意區分優先受償權和抵押權。因此，將其認定為是法定抵押權並不十分妥當。
再次，工程價款優先受償權的成立無須雙方合意，自條件滿足時自動成立，因此性質上宜將其認定為是法定優先權。
多個承包人優先權發生沖突時的法律抉擇
在建設工程承發包的過程中，一項工程的完成往往會涉及多方主體。比如當承包人是在總包後再行分包的，除了總包人享有建設工程價款優先受償權外，分包人也享有可以獨立行使的優先受償權；抑或是，當存在主體工程承包人和各專業工程承包人時，發包人各自與其簽訂獨立的承包合同，此時，各個承包主體都擁有完整獨立的建設工程價款優先受償權。以上列舉的情況，都容易產生優先受償權的競合。
作為一種法定優先權，當發生建設工程價款優先受償權與一般抵押權或是其他債權的沖突情形時，出於對生存權的保護，《批復》第一條已明確規定了，建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權，這是符合立法本意的。
勞動者已將其勞動物化到建築物中，材料商供應的材料也已成為建築物不可分割的組成部分，但卻時常面臨著因發包人拖欠工程款而得不到相應報酬和材料款的局面，這嚴重影響了社會穩定，也不公平。因此，在一般情形下，即使發包人為獲得資金資助而將在建工程抵押於銀行等金融機構，法律也優先保護人們的生存權。
但是，當各個平等的建設工程價款優先受償權發生沖突時，各個工程的勞動人員、材料商等需要得到同等的保護時，法律卻沒有做出明確規定。學理上有主張根據權利設立的先後來進行財產的分配，「時間在先，權利在先」。筆者認為，此理論看似合理，卻忽視了建設工程價款優先受償權的實質意義。
實踐中，為盡快收回成本，建設工程在變現時往往出現賤賣的情形，造成建設工程的變現款少於承包人的應收款，如果此時承包人不止一個，按照權利設立先後的順序來清償工程款就會存在許多矛盾。即使設立建設工程價款優先受償權的初衷在於保護人們的生存權，但卻因為債權設立的先後而使相關權利人得不到平等的保護，不僅違背了立法的宗旨，也顯失公平。
筆者認為，此時應當按照債權比例的原則來進行公平清償。在債權平等的情況下，當出現建設工程的折價款不足以清償全部的債務時，將各個承包人位於同一清償序列，按比例原則平等受償。這樣，既擴大了清償比例，又符合了立法本意，使相關權利人得到了平等的保護。我國《破產法》也正是基於這樣的考慮，其第一百三十一條第二款規定：「破產財產不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。」
綜上，比例分配原則比時間順序原則更適合應用於多個承包人的優先受償權發生競合的情景，也更符合我國的國情，有利於緩解拖欠民工報酬的社會矛盾。
消費者范疇與「不可對抗」界定
根據《批復》第二款規定，「消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。」筆者認為，對於承包人的建設工程價款優先受償權和消費者的購房債權這對沖突的關系之間，應當進行詳細的梳理，在勞動者與消費者之間，達到利益均衡的保護。
首先應該明確消費者的范圍。
根據《消費者權益保護法》的規定，消費者是指「為生活消費需要購買、使用商品或接受服務」的主體。因此，有學者提出，《批復》第二條的適用范圍僅限於為「生活需要」而購買房屋的自然人，此時涉及的是購房人的生存利益，由此才能對抗勞動者的報酬獲得權。但筆者認為，該界定方法過於僵化，在實踐中容易淪為一紙空文。
在房產交易中，對於消費者購買房屋究竟是為了居住抑或是投資，有時界限十分模糊。僵化的劃分居住還是投資目的，容易與民眾的心理認知相違背。對於司法人員來說，設定該標准無疑給其增加了適用的負擔，對於交易雙方而言，勉強的區分也不符合交易的常識，損害了法律的權威。
筆者認為，對於「消費者」的范圍界定，完全可以將其放寬。第一，消費者必須是自然人；第二，只要交易的標的物是住宅型的房屋，且擁有的套數根據其個人情況（如家庭成員的數量）是在合理范圍內，就都應當認定其屬於《批復》第二條所規定的「消費者」。在此情形中，法官即可擁有自由裁量權，避免了僵化使用統一標準的尷尬，又符合了民眾的心理預期，使得在後續交易中加入的消費者也能得到平等的保護。
其次要明確「不得對抗」的概念界定。
由於建設工程價款優先受償權優於抵押權和其他債權，而消費者在滿足特定條件的情況下，又得以對抗承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權，根據排序，有人可能會當然地得出，特定情況下的消費者的權益優先於其他一切抵押權和債權。但筆者認為，這是一種體繫上的誤解，關鍵在於沒有理解清楚「不得對抗」的真正含義，將「不得對抗」和「優先」混為一談，從而人為地賦予了消費者的「最優」地位。
在承包人和消費者之間，法律之所以側重保護消費者，不僅是因為消費者購買住房涉及其生存利益，是一種基本人權的保障，更是考慮到，承包人作為一種經營組織具有更強的風險控制能力。並且，由於建設工程價款優先受償權屬於法定優先權，無須登記即可成立生效，消費者在窮盡注意義務後也不一定能認知該優先權的存在。在交付全部或者大部分款項後，即使此時消費者獲得仍只是債權，但法律賦予其增強地位，使其能對抗承包人的優先權。但此邏輯僅限於承包人和消費者之間，並不適用消費者和一般抵押權的關系。
從整個財產法的體系來看，消費者的普通債權，當然地落後於抵押權。當同一標的物上同時存在抵押權和消費者的普通債權時，抵押權恆優先於債權得以受償，不論消費者有無交付款項或已佔有房屋。在建設工程類糾紛中，消費者之所以能先於抵押權人獲得房屋，是因為建設工程優先受償權的「效力阻礙」。
從法律用語嚴謹性的角度分析，「不得對抗」的含義也絕不等同於「優先」。關於不得對抗的含義，最典型的即《最高人民法院關於擔保法司法解釋第五十九條中的「第三人」范圍問題的答復》（法函[2006]51號）中的解釋，將「抵押權不得對抗第三人」解釋為「此種抵押對抵押當事人之外的第三人不具有法律效力」，「不具有法律效力」也即無效，顯然區別於「優先」的含義概念。
因此，《批復》第二條的「不得對抗」應當理解為是買賣標的的商品房上的建設工程價款優先受償權對於支付了全部或大部分價款的買受人而言，不具有法律效力。筆者認為，具體又可分為幾種情形：
一是消費者購買商品房所支付的款項金額未達到《批復》第二條所規定的情形，此時不論消費者有無實際佔有房屋，都不足以對抗承包人的建設工程價款優先受償權。
二是對於所購買的商品房，消費者已辦理了過戶登記手續，取得了房屋所有權，此時不論消費者支付了多少份額的款項，承包人的建設工程價款優先受償權也不得再對抗買受人。
三是當消費者已交付了全部或者大部分的購房款後，不論工程處於尚未竣工的階段，或者雖然已經竣工但還未交付房屋，抑或是雖然已經交付房屋但還未辦理過戶登記，此時建設工程價款優先受償權對於買受人而言都不具有法律效力。
「預告登記」與「請求權」沖突之後
我國《物權法》第二十條規定了不動產預告登記所產生的效力，「預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力」。通常認為，此時預告登記人的債權取得了物權的排他效力。僅從理論上分析，在面臨與建設工程價款優先受償權的沖突時，尤其是在開發商瀕臨破產的情況下，預告登記所保全的請求權並沒有真正起到保障買受人的作用。
這是因為，根據我國《破產法》的規定，有兩類財產可以排除在破產財產之外，包括：特定物買賣中，尚未轉移佔有但相對人已完全支付對價的特定物；尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產。但是在有些情況下商品房預售不屬於上述兩種情形中的任何一種，買受人的購房款不僅會因此而淪為普通債務，其經預告登記的住房也付諸東流，而承包人將可以通過主張建設工程價款優先受償權而直接獲得債務的清償，消費者無異於是在用自己的購房款來填補開發商的資金缺口。
筆者認為，理論得結合實際才能產生意義。從房屋預售的現實情況來看，一般情況下，雖然在首付款時，業主並沒有支付完大部分的購房款，但是通過房屋貸款，等到銀行的貸款資金發放完畢，業主就已經全額支付了購房款，其所剩下的只是業主與銀行之間的借貸關系。在此種情況下，買受人在預告登記之時，已經履行完畢了其與房產開發商之間的債權債務關系，使得自己的房屋可以排除於破產財產的范圍之外，預告登記對於大部分的小業主而言仍起到了實際性的保障作用。
理論上所擔憂的情形主要是以下兩種，一種是業主在支付完首付款並且辦理預告登記後，在銀行按揭貸款尚未發放的該段期間；另一種是業主採取分期支付購房款的情況下，在僅只支付了少部分價款而進行了預告登記，發生與建設工程價款優先受償權的沖突，但這兩種情形，於實踐而言，都不具有普遍性。
在現有的法律法規和司法解釋下，此時應優先保護承包人的權益，支持承包人的建設工程價款優先受償權。而買受人在既未取得所有權，也未滿足「支付全部或者大部分款項」要求的情況下，其購房款只能淪為普通債權，在開發商破產的情況下，等待與其他債權的平等受償。
［作者系盈科（杭州）律師事務所律師］
Ⅳ 什麼是建設工程款優先受償權
建設工程優先受償權是指承包人對於建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優先受償的權利，優先於一般的債權。
《中華人民共和國合同法》286條的規定：發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。所謂優先受償權，指的是某種特殊債權的效力優先於一般的債權，能在一般債權之前先得到滿足。
Ⅳ 建設工程價款優先權如何規定
工程款優先於銀行的抵押權，發包方不能按合同支付工程款，經催告，施工企業可以申請人民法院拍賣在建工程或已完工工程，拍賣所得優先支付給施工企業。但建設工程價款優受嘗權從竣工之日（已完工工程）或約定竣工之日（在建工程爛尾）起必須在6個月內行使，且不得對抗已付清大部分房款的消費者。因此，當發包方出現財務危機，訴訟難以避免時，施工企業應當在6個月內及早向發包方主張工程款，否則工程款優先於銀行抵押權的權利就不復存在，施工企業很有可能打贏了官司拿不到錢。現實中，發包方受銀行的壓力，要求施工企業作出放棄建設工程價款優受嘗權的承諾，以保證銀行貸款的絕對優先權。施工合同將結算時間約定為竣工驗收合格後6個月以上，也將使建設工程價款優受嘗權名存實亡。此類問題施工企業更應慎重。
Ⅵ 談談建設工程價款優先權的幾個問題
《合同法》第二百八十六條規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
但需要注意的是，最高人民法院答復上海市高級人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》第四點要求，建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。