別墅工程管理

1. 別墅裝修施工流程大概有哪些

別墅裝修流程都有啥？這些環節你一定不能馬虎

花了大價錢購買別墅，沒人願意在裝修上被裝修公司大宰一筆，做好裝修預算是很重要的，

最起碼大致了解流程，關鍵時刻才不會懵。別墅裝修要考慮的因素要多，

要同時兼顧室內外空間的整體規劃與設計，從而達成一個內外兼修的和諧人居環境。

流程1：

裝修方式選擇

目前流行的裝修模式有兩種：

半包工程：消費者自己買裝修材料，委託裝飾公司施工，適合時間相對充裕，對裝修工程、所需材料、建材市場非常熟悉的業主。

大包工程：將所有裝修工作全權委託給威海裝修公司，適合於無時間精力、對裝修材料和工程不了解的人;

流程2：

設計師選擇

每個裝修作品的背後都會有一位威海裝修公司設計師，可以通過設計師資歷與作品，參考專業水平，然後通過溝通感受是否符合自己。

設計時的專業水平決定消費者居室未來的生活環境。交流中要詳細說明自己的需求與喜好，可以通過一些圖片讓設計師更加精準的掌握你的品位。

流程5：

簽訂保修合同

按照家庭裝修的國家規定，基礎工程保修2年，防滲漏工程保修5年。

保修合同一般是在裝修合同的最後一頁，填寫時看清楚保修日期;並且保修合同要加蓋裝修公司的合同章。

2. 請問別墅裝修施工管理需要注意什麼請有經驗的前輩說詳細點，尤其是施工時該注意哪些細節

很高興為你解答，隨著時代的進步，生活水平的提高，建築業不斷的發展，商品房越來越多，而且購買商品房漸漸成為一種潮流的趨勢。但是對於很多人來說裝修是很頭疼的事，裝修過房的人群中流傳著這樣一句話：「裝修十有八九不滿意」，可以看出除了裝潢是門建築藝術，藝術總有遺憾的因素外，施工時該注意哪些細節是所謂關鍵。現在又是每年的裝修旺季，但很多人都不知道，在裝修前，應該先做什麼，常見的問題和注意事項，下面我來介紹下： 一是要有心理價位 裝修前，必須對居室的裝修檔次有個初步定位，包括投入資金的准備，使有限的資金發揮最大的效能。在確定裝修項目和裝飾標准時，應根據住宅條件和家庭經濟承受能力做到「量力而行「，既不要照搬別人的模式，也不要盲目與他人攀比。客戶應充分了解施工單位的材料單價，尤其是地板，地磚，牆磚，塗料，衛生潔具等主要裝潢材料的市場價格，因材料的價格佔了室內裝修工程總費用的「大頭」，也直接影響到裝修人工費用的高低。 二是進行分項計算 家庭裝修分「全包」與「清包」兩種形式，目前市場上採用包工包料辦法居多。有些客戶提出要自行采購，則應在合同中分別列出自采材料與設備項目，在總裝修費中扣除其款項。如在裝修期間進行項??目變更，雙方應根據項目的材料費和人工費對總裝修費用作出相應調整。 三是要簽定嚴密的施工合同 在簽合同前，應詳細了解各種材料（含施工費用）及管理者的基價，在施工內容上列出明細表，並註明主材單價，品牌，等級，規格，數量與裝修要求，盡可能搞「閉口」合同，免得結算時有爭議。不少承包商為了省事，只在合同裝修內容上籠統地標明裝修項目，而不寫清裝修面積，部位及要求，這種打「悶包」現象，會給日後的工程決算帶來麻煩。 四是掌握付款技巧 不要在施工未完工前或尚未驗收前將全部款項付清。這樣會使業主處於非常被動的地位。因錢已付清，施工方借故拖延改進或否認需改進，業主就無「手段」使施工方履行其未履行的義務。從法律上講，已付清全部款額可被視為驗收合格。若遇散兵游勇式的裝修隊，則更是無從找人。 五是要進行驗收 驗收是保護業主權益的重要手段。目前可按照城建築裝飾業統一的標准對工程進行驗收，也可請專業人員驗收。只要能講出依據，施工方必須要進行改進。對違約的施工方亦可照章進行索賠。 設計： 1。先量現場，再與業主在現場溝通如何設計，最重要的是平面位置（平面大都可在現場與業主討論直接設計好，預算，及大概想要何種格調。 2。回去助理放樣完畢，設計師打好平面傢具位置圖，請助理畫出電腦圖。 3。平面確定後，再用鉛筆畫依比例打好設計草圖，經幾次考慮定案後再決定最好造型，再交給助理做畫圖工作，只要有草設計圖。 4。請設計助理開列估價單項目，數量計算，設計師給單價，再請助理打好估價單，知道大約價格，但報價給業主時只報概算總價，不會給細部估價單。 5。帶圖，預算與業主溝通初步設計，用圖做說明，並修正不滿意的地方。有的如確定給你做，就談設計費，監工費收取問題。 6。回去做再一次修正，再與業主聯絡，如滿意後，簽約收訂金。有的會要求三維電腦圖，但行規這都是要另外收費，5000?10000不等。有的是免費設計或畫圖，這種公司大都設計不成熟的公司，不怎麼會設計，所以才免費設計。 7。回去畫施工圖，再正式簽約，並決定開工日期。 友情提示：華麗的裝修風格也不要忘記健康安全是第一位哦，這里的實用裝修小技巧，可以教你打造一個溫馨又健康的家。從以上的介紹可以看出裝修施工需要管理的很多，好啦，差不多就介紹這些好了，以上就是一些關於裝修施工管理方面的分享，親，可以參考哦。如果覺得給力的話豎個大拇指唄，以後我會更用心作答的喲，祝你生活愉快。

3. 國土資源部停止別墅用地審批後的新建別墅是怎麼來的

2006年5月31日，國土資源部發布通知，中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理（指獨棟別墅）。

同時明確，聯排、雙拼以及TownHouse等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。

在國(境)外注冊公司或者投資入股等。獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，中有私家花園領地，下有地下室，是私密性很強的獨立式住宅，表現為上下左右前後都屬於獨立空間。

一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落、游泳池、亭子、籃球場等。

國土資源部、住建部2010年發布的《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》規定,「嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設,住宅用地的容積率指標必須大於1。

根據現行《限制用地項目目錄》,各地應明確禁止對別墅等低密度住宅供地。

(3)別墅工程管理擴展閱讀

日前，國土資源部與住房和城鄉建設部聯合發出《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》。

從強化住房用地和住房建設年度計劃管理、加快住房用地供應和建設項目審批、嚴格住房建設用地出讓管理、加強監管。

嚴格查處違法違規行為等五方面著手，進一步加強房地產用地和建設的管理調控，積極促進房地產市場繼續向好發展。

《通知》要求，強化住房用地和住房建設的年度計劃管理。地方各級住房和城鄉建設（房地產、規劃、住房保障）、國土資源主管部門要按照住房建設規劃和編制計劃的要求。

共同商定城市住房供地和建設的年度計劃，並根據年度計劃實行宗地供應預安排，共同商定將確定的保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設任務落實到地塊。

省級市和市縣國土資源主管部門應及時向社會公布供地計劃、供地時序、宗地情況和供地條件。要根據住房建設計劃落實情況，及時合理調整供地計劃。沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設供地。

《通知》提出，加快推進住房用地供應和建設項目的審批。一是加強保障性住房用地監管。省級國土資源主管部門要督促市、縣依據項目確定情況和資金落實情況，及時辦理供地手續。

對已供應的保障性住房建設用地，市、縣住房城鄉建設等部門要督促建設單位按期開工建設。

對已供應的各類保障性住房用地，不得改變土地性質和土地用途，不得提高建設標准、增加套型面積。對改變上述內容的保障性住房建設項目，有關主管部門不得辦理相關手續。

已作為商品住房銷售的，要依法沒收違法所得並處以罰款。二是加快住房建設項目的行政審批。

市、縣國土資源、住房城鄉建設（房地產、規劃）主管部門要共同建立保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房、中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道。

《通知》還要求，加強對住房用地供地和建設的監管。一是加強房地產用地供應監管。各省（區、市）國土資源主管部門要加強對住房用地出讓公告和合同約定內容的適時監管。

對市、縣發布的公告中存在捆綁出讓、超用地規模、「毛地」出讓、超三年開發周期出讓土地的，要責令立即撤銷公告，調整出讓方案重新出讓。

市、縣國土資源主管部門要定期對已供房地產用地的開竣工、開發建設條件執行等情況進行實地巡查。

是加強住房建設項目開發過程的動態監管。房地產開發項目竣工驗收時，住房城鄉建設主管部門要會同國土資源主管部門對開發企業及建設項目履行用地合同約定的各類條件及承諾情況進行核查。

4. 別墅裝修施工管理需要注意什麼

一、裝修前，必須對居室的裝修檔次有個初步定位，包括投入資金的准備，使有限的資金發揮最大的效能。在確定裝修項目和裝飾標准時，應根據住宅條件和家庭經濟承受能力做到「量力而行」，既不要照搬別人的模式，也不要盲目與他人攀比。客戶應充分了解施工單位的材料單價，尤其是地板，地磚，牆磚，塗料，衛生潔具等主要裝潢材料的市場價格，因材料的價格佔了室內裝修工程總費用的「大頭」，也直接影響到裝修人工費用的高低。
二是進行分項計算
家庭裝修分「全包」與「清包」兩種形式，目前市場上採用包工包料辦法居多。有些客戶提出要自行采購，則應在合同中分別列出自采材料與設備項目，在總裝修費中扣除其款項。如在裝修期間進行項？目變更，雙方應根據項目的材料費和人工費對總裝修費用作出相應調整。
三是要簽定嚴密的施工合同
在簽合同前，應詳細了解各種材料（含施工費用）及管理者的基價，在施工內容上列出明細表，並註明主材單價，品牌，等級，規格，數量與裝修要求，盡可能搞「閉口」合同，免得結算時有爭議。不少承包商為了省事，只在合同裝修內容上籠統地標明裝修項目，而不寫清裝修面積，部位及要求，這種打「悶包」現象，會給日後的工程決算帶來麻煩。
四是掌握付款技巧
不要在施工未完工前或尚未驗收前將全部款項付清。這樣會使業主處於非常被動的地位。因錢已付清，施工方借故拖延改進或否認需改進，業主就無「手段」使施工方履行其未履行的義務。從法律上講，已付清全部款額可被視為驗收合格。若遇散兵游勇式的裝修隊，則更是無從找人。
五是要進行驗收
驗收是保護業主權益的重要手段。目前可按照城建築裝飾業統一的標准對工程進行驗收，也可請專業人員驗收。只要能講出依據，施工方必須要進行改進。對違約的施工方亦可照章進行索賠。
設計：1.先量現場，再與業主在現場溝通如何設計，最重要的是平面位置（平面大都可在現場與業主討論直接設計好，預算，及大概想要何種格調。
2.回去助理放樣完畢，設計師打好平面傢具位置圖，請助理畫出電腦圖。
3.平面確定後，再用鉛筆畫依比例打好設計草圖，經幾次考慮定案後再決定最好造型，再交給助理做畫圖工作，只要有草設計圖。
4.請設計助理開列估價單項目，數量計算，設計師給單價，再請助理打好估價單，知道大約價格，但報價給業主時只報概算總價，不會給細部估價單。
5.帶圖，預算與業主溝通初步設計，用圖做說明，並修正不滿意的地方。有的如確定給做，就談設計費，監工費收取問題。
6.回去做再一次修正，再與業主聯絡，如滿意後，簽約收訂金。有的會要求三維電腦圖，但行規這都是要另外收費，5000 10000不等。有的是免費設計或畫圖，這種公司大都設計不成熟的公司，不怎麼會設計，所以才免費設計。
7.回去畫施工圖，再正式簽約，並決定開工日期。
友情提示：華麗的裝修風格也不要忘記健康安全是第一位，這里的實用裝修小技巧，可以教打造一個溫馨又健康的家。

5. 別墅物業管理的特點和要求是什麼

物業服務，是以人為本，為人服務。別墅物業相比一般住宅物業來講，更需要注重服務的質量和要求，且必須遠遠高於一般小區物業，對於物業客服人員和工程人員，在為業主提供服務的時候必須要更加規范為業主所想所急。真正做到業主是上帝。其實總結，別墅的物業管理要求是必須高於一般物業管理。
一、別墅物業管理的特點
別墅小區建造開發商按現代高檔次、高品位居住區的理念策劃，對小區地域環境選址、小區總體布局、綠化水景景觀、保安消防、環境保潔、居住功能、會所配套、現代通訊、水處理系統等逐一周密規劃，因此無論在居住生活質量、自然生態環境、社區文明和安全狀況等方面都超越其它類別的住宅小區，尤其是它的低容積率、高綠化覆蓋率、庭院幽靜、草木蔥郁、繁花似錦、陽光充足、空氣清新等物業綜合品質在當前是一流的。
別墅小區內通常都規劃配套會所，包括游泳池、網球場、健身房、咖啡廳、兒童樂園、美容美發、購物超市等設施；另外，小區安全硬體設施齊全，
諸如小區監控中心、周界報警系統、小區道路監控網路系統以及層內報警裝置等自成一體，始終處於安全、可靠、正常的運行狀態；與此同時，軟體方面加強巡視力度，從而為別墅小區的治安及業主安全提供可靠保障，真正讓業主生活在一個安全、舒適、便捷的社區中，使業主不出小區就能享受星級賓館式的優質服務。
別墅住宅小區講究高檔次、高品位，其入住的業主身份也同樣如此，入住的業主一般在社會地位、經濟實力、文化修養等方面皆有不同程度的層次和背景，其中相當一部分為外籍企業家和高級職員，他們居住房屋的養護、室內設備、設施維修、小區環境的品質管理、生活服務及配套設施的需求等方面有相當層次的要求，因此對小區物業管理的服務層次也必須相應提高。 別墅物業管理首先要保證業主的人身、財產安全，生活方便、舒適，物業保值增值。能夠購買別墅的一般都是社會經濟地位比較高的人，因為有錢，經濟地位比較高，財產比較多，就更容易引起壞人的注意或意外事故的侵擾。因此，物業管理應特別突出保安管理工作，要實行封閉式管理，通過技防和人防結合，實施小區周邊安全控制， 24 小時小區內全面巡邏，全面監控，對門崗實行三流管理：即進出人員、車輛、物品管理實行登記制度、物品檢查制度；對來訪客人，要電話徵得業主同意，方可進入。要採取一切有效措施，確保業主人身、財產安全。高水平的保安服務，絕不僅僅是看門站崗巡邏，而是在做好日常保安服務的同時，通過管理者有目的、有針對性的調查研究，收集社會治安信息、動態，發現那些可能給小區和業主安全帶來危害的潛在隱患，並及時、准確，實事求是地向業主事先提出必要的警示，採取切實可行的防範措施，把可能發生的安全事故和隱患消滅在萌芽狀態。
一般居住在別墅里的業主，除了要求有個安全的居住條件，還要求有一個清靜、優美的生活環境，且別墅區內綠化覆蓋率較高，綠化及景觀配置檔次也較高。因此，物業管理應特別注意搞好環境綠化，實行「三分種，七分養」的養護原則。首先應對小區的花木進行分類，將植物的特徵、習性編寫掛牌，登記造冊，編好工作計劃，根據季節、數植位置、環境等因素早打算早安排。根據不同園林樹木的生產需要和某些特定的要求，及時對樹木採取灌溉、施肥、修剪、防治病蟲害、防寒、除草中耕等園藝技術措施；另一方面進行看管、巡查、維護保潔等工作，為業主創造出一個花園式的居住環境，使一棟棟別墅掩映於綠茵叢中，鳥語花香；另外一個方面是水景水質的處理和保養，由於大多數別墅區外河道水質污染，區內河溪水多靠地下水井和天然雨水，水的流動有局限性、范圍小、綠藻生長較快，因此應定期投放殺藻劑，專人負責河、溪水面漂物的清撈，每天啟動巡環泵 6 小時以上，使水不斷流動，保持充足的氧分，確保別墅區水景不受污染，讓業主能真正享受到居住在花木水的自然環境中。
二、別墅小區物業管理的內容
1、客戶服務：進行入伙登記、客戶接待、客戶聯系、業主檔案資料管理、延伸服務需求登記、裝修管理服務、業主投訴處理及回訪等。
2、工程維修服務：業主報修服務應實行 365 天 24 小時報修制度，還包括房屋設備設施的養護和修繕、各種設備的安全正常運行和維修保養、供水及供氣管線的檢查保養等。
3、保安服務：組織保安人員 24 小時不間斷值勤巡視和門崗「三流」管理，即車流、人流、物流；防盜防火、保證業主人身、財產安全。
4、保潔、綠化養護服務：每天定時對公共區域保潔衛生，做到無垃圾、無堆積物、無積水，小區整潔、道路干凈、交通通暢，搞好區域的綠化養護工作和擺花工作，綠化環境優美、環境優雅，使業主享受一個清新、優美而舒適的生活環境。
5、應急處理服務：制定並實施治安、火警、停水、停電水侵及其它突發事件應急預案，定期組織人員進行培訓和演練，明確責任人，確保別墅小區發生緊急狀態時能應對自如，使業主的利益得到最大的維護。
6、延伸服務：在社區提供多種延伸服務，滿足業主便民服務、代辦服務、特約服務和社會文化活動服務的需求。
三、別墅小區的管理模式
別墅小區管理的構架設置要充分體現公司的服務理念，讓業主、開發商和政府主管部門從別墅的組織架構上就能清楚地看到項目上每一個部門、每一個崗位設置。每一個部門、每一個崗位的命名都是為了業主的利益，都是為了更高效、更直接地為業主提供最需要的服務。項目上組織架構設置應避免設行政人事部、財務部、檔案室、市場部等傳統的、類似上級公司職能部門的機構，避免形成部門繁多、人浮於事、效率低下的機構，讓業主承擔其不願承擔的支出。
別墅小區管理的架構設置不但要滿足業主居住的公共性服務需求，更要充分考慮業主的延伸服務需求，架構設置要有利於物業管理企業開展對業主提供公共性的專業服務和延伸服務，要讓業主在其需要的時候，能找到人和叫到人。延伸服務的人員，能讓業主需要便民服務、代辦服務、特約服務和社區文化服務時有人接待、有人服務，提供 12 小時客戶接待、隨叫隨到的服務。保安、工程維修服務提供 365 天 24 小時服務。
別墅小區作為一個物業項目，對該項目物業管理的架構設置為項目物業服務中心，任命一個物業服務中心經理全面負責，並配備一名物業經理助理協助管理。物業服務中心下設各部門其具體操作崗位有客戶服務、保安、維保、保潔、綠化以及其他服務人員，他們分別在各自部門主管領導下，按別墅小區管理運作規程和操作規程完成各自崗位的作業任務。制定從經理、各部門主管及操作人員崗位職責，明確工作職責，責任到人，便於內部定期考核。