① 中華人民共和國關於商品房住宅工程質量分戶驗收法律最新規定
最新法規：《關於做好住宅工程質量分戶驗收工作的通知》（建質[2009]291號）是由中華人民共和國住房和城鄉建設部於2009年12月22日頒發。目的是為進一步加強住宅工程質量管理，落實住宅工程參建各方主體質量責任，提高住宅工程質量水平。
正文如下：
各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市建委及有關部門，新疆生產建設兵團建設局：
為進一步加強住宅工程質量管理，落實住宅工程參建各方主體質量責任，提高住宅工程質量水平，現就做好住宅工程質量分戶驗收工作通知如下：
一、高度重視分戶驗收工作
住宅工程質量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設單位組織施工、監理等單位，在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎上，在住宅工程竣工驗收前，依據國家有關工程質量驗收標准，對每戶住宅及相關公共部位的觀感質量和使用功能等進行檢查驗收，並出具驗收合格證明的活動。
住宅工程涉及千家萬戶，住宅工程質量的好壞直接關繫到廣大人民群眾的切身利益。各地住房城鄉建設主管部門要進一步增強做好分戶驗收工作的緊迫感和使命感，把全面開展住宅工程質量分戶驗收工作提高到實踐科學發展觀、構建社會主義和諧社會的高度來認識，明確要求，制定措施，加強監管，切實把這項工作擺到重要的議事日程，抓緊抓好。
二、分戶驗收內容
分戶驗收內容主要包括：
（一）地面、牆面和頂棚質量；
（二）門窗質量；
（三）欄桿、護欄質量；
（四）防水工程質量；
（五）室內主要空間尺寸；
（六）給水排水系統安裝質量；
（七）室內電氣工程安裝質量；
（八）建築節能和採暖工程質量；
（九）有關合同中規定的其他內容。
三、分戶驗收依據
分戶驗收依據為國家現行有關工程建設標准，主要包括住宅建築規范、混凝土結構工程施工質量驗收、砌體工程施工質量驗收、建築裝飾裝修工程施工質量驗收、建築地面工程施工質量驗收、建築給水排水及採暖工程施工質量驗收、建築電氣工程施工質量驗收、建築節能工程施工質量驗收、智能建築工程質量驗收、屋面工程質量驗收、地下防水工程質量驗收等標准規范，以及經審查合格的施工圖設計文件。
四、分戶驗收程序
分戶驗收應當按照以下程序進行：
（一）根據分戶驗收的內容和住宅工程的具體情況確定檢查部位、數量；
（二）按照國家現行有關標准規定的方法，以及分戶驗收的內容適時進行檢查；
（三）每戶住宅和規定的公共部位驗收完畢，應填寫《住宅工程質量分戶驗收表》（見附件），建設單位和施工單位項目負責人、監理單位項目總監理工程師分別簽字；
（四）分戶驗收合格後，建設單位必須按戶出具《住宅工程質量分戶驗收表》，並作為《住宅質量保證書》的附件，一同交給住戶。
分戶驗收不合格，不能進行住宅工程整體竣工驗收。同時，住宅工程整體竣工驗收前，施工單位應製作工程標牌，將工程名稱、竣工日期和建設、勘察、設計、施工、監理單位全稱鑲嵌在該建築工程外牆的顯著部位。
五、分戶驗收的組織實施
分戶驗收由施工單位提出申請，建設單位組織實施，施工單位項目負責人、監理單位項目總監理工程師及相關質量、技術人員參加，對所涉及的部位、數量按分戶驗收內容進行檢查驗收。已經預選物業公司的項目，物業公司應當派人參加分戶驗收。
建設、施工、監理等單位應嚴格履行分戶驗收職責，對分戶驗收的結論進行簽認，不得簡化分戶驗收程序。對於經檢查不符合要求的，施工單位應及時進行返修，監理單位負責復查。返修完成後重新組織分戶驗收。
工程質量監督機構要加強對分戶驗收工作的監督檢查，發現問題及時監督有關方面認真整改，確保分戶驗收工作質量。對在分戶驗收中弄虛作假、降低標准或將不合格工程按合格工程驗收的，依法對有關單位和責任人進行處罰，並納入不良行為記錄。
六、加強對分戶驗收工作的領導
各地住房城鄉建設主管部門應結合本地實際，制定分戶驗收實施細則或管理辦法，明確提高住宅工程質量的工作目標和任務，突出重點和關鍵環節，尤其在保障性住房中應全面推行分戶驗收制度，把分戶驗收工作落到實處，確保住宅工程結構安全和使用功能質量，促進提高住宅工程質量總體水平。
附件：住宅工程質量分戶驗收表
中華人民共和國住房和城鄉建設部
二○○九年十二月二十二日
② 廣東開展住宅工程質量專項治理
為進一步加強住宅工程質量常見問題的治理，近日廣東省住房和城鄉建設廳發布《關於開展住宅工程質量常見問題專項治理行動的通知》（下稱《通知》），《通知》提到，工程竣工驗收前，滲漏、開裂問題未解決的，不得同意建設單位組織竣工驗收。
《通知》顯示，為全面提升廣東省住宅工程質量，即日起廣東省住建廳將組織開展為期一年的住宅工程質量常見問題專項治理行動。通過專項治理，進一步加強設計、施工、監理以及施工圖審查等質量控制關鍵環節管理，實現全省住宅工程質量水平提升、住宅質量投訴明顯減少、住戶質量滿意度明顯提高。
據悉，此次行動要求進一步落實主體責任，首先是強化建設單位首要責任，建設單位應嚴格履行法定建設程序，不得任意壓縮合理工期和工程造價，不得要求設計、施工、監理單位違反法律法規和工程建設強制性標准。此外，強化設計單位、施工單位、監理單位施工圖審查機構責任。同時，要加強過程式控制制，嚴格建材質量管控，嚴格實施樣板引路，嚴格落實質量標准，嚴格工程驗收管理，嚴格落實功能試驗，提高工程質量。
《通知》指出要加大監督檢查力度。各級住房城鄉建設主管部門要採用日常檢查、專項檢查、質量巡查相結合的方式，督促各責任主體落實專項治理責任，加大對違法違規行為的責任追究力度。將存在較多違法違規行為的責任主體列為重點監管對象，對其在建項目加大日常監督頻次和力度。將存在較多滲漏、開裂質量問題的工程項目信息及存在的問題，及時向社會公示。工程竣工驗收前，滲漏、開裂問題未解決的，不得同意建設單位組織竣工驗收。
《通知》提到，各級住房城建建設主管部門應把滲漏、開裂問題質量投訴情況作為重要指標納入建設（開發）單位質量信用評價體系。積極構建合理有效的應訴處理機制回應群眾訴求，對保修期內確因設計、施工原因導致的滲漏、開裂投訴，建立專項台賬，對被投訴較多的建設、設計、施工、監理等單位採取預警約談、信用考核、媒體曝光等方式進行懲戒。
③ 中華人民共和國住房和城鄉建設部是否有住宅工程質量分戶驗收規定
住宅工程質量分戶驗收
管理辦法
第一條
為加強住宅工程質量管理，
保障竣工住宅房屋使用
功能，根據《建築法》
、國務院《建築工程質量管理條例》的有
關規定和國家施工驗收規范，結合本省實際，制定本辦法。
第二條
本辦法適用於本省行政區域內，住宅工程質量分戶
驗收（以下簡稱驗收）及其監督管理。
本辦法所稱住宅工程質量分戶驗收，
是指住宅工程竣工驗收
前，
由建設單位組織施工單位、
監理單位對每一戶及單位工程公
共部位進行的專門驗收，
並在分戶驗收合格後出具
《住宅工程質
量分戶驗收記錄》
。
第三條
住宅工程竣工驗收前，
建設單位應當組織施工和監
理單位有關人員，按照國家和本省相關施工質量驗收規范的規
定，對所涉及的內容進行質量分戶驗收。
已選定物業公司的，
物業公司應當參加住宅工程質量分戶驗
收工作。
第四條
驗收應當依據國家和本省工程質量標准、
規范以及
經審查合格的施工圖設計文件進行。
驗收檢驗批主控項目和一般項目的觀感質量應全數檢查驗
收。
每套住宅和規定的公共部位檢驗批在驗收完後，
應當及時填
寫分戶質量檢驗批驗收記錄表。
第五條
建設單位、施工單位和監理單位要強化檢驗批驗
收，對於不符合質量要求的檢驗批，應當嚴格按照國家《建築工
程施工質量驗收統一標准》
有關規定進行處理，
對返修或者加固
處理後仍達不到安全使用要求的分部工程、單位（子單位）工程
不得驗收。
第六條
建設單位必須依法並依照國家及本省有關規定，
嚴
格工程竣工驗收程序，驗收合格後方可交付使用。
第七條
驗收在確保工程地基基礎和主體結構安全可靠的
基礎上，
以檢查工程觀感質量和使用功能質量為主，
主要包括下
列內容：
（一）
建
築結構外觀及尺寸偏差；
（二）
門
窗安裝質量；
（三）
地
面、牆面和頂棚面層質量；
（四）
防
水工程質量；
（五）
采
暖系統安裝質量；
（六）
給
水、排水系統安裝質量；
（七）
室
內電氣工程安裝質量；
（八）
節
能工程質量。
第八條
進行驗收應當按照以下程序：
（一）
在驗收前根據房屋情況確定檢查部位和數量，
並在施
工圖紙上註明；
（二）
按照國家有關規范要求的方法，
對本規定要求的驗收
內容進行檢查；
（三）
填寫檢查記錄，
發現工程觀感質量和使用功能不符合
規范或設計文件要求的，
書面責成施工單位整改並對整改情況進
行復查；
（四）驗收合格後，必須按戶出具由建設單位項目負責人、
總監理工程師和施工單位項目經理分別簽字並加蓋驗收專用章
的《住宅工程質量分戶驗收記錄》
。
第九條
驗收不合格的，
建設單位不得組織單位工程竣工驗
收。
第十條
住宅工程交付使用時，
《住宅工程質量分戶驗收記
錄》應當作為《住宅質量保證書》的附件交給業主。
第十一條
工程質量監督機構應當在監督工程竣工驗收過
程中，審查《住宅工程質量分戶驗收表》
。
第十二條
本辦法自
2007
年
1
月
1
日起實施。
④ 急需找到建設部（建質2004 18號）文件
關於加強住宅工程質量管理的若干意見
建質[2004]18號
各省、自治區建設廳，直轄市建委、房地局，江蘇省、山東省建管局，新疆生產建設兵團建設局：
近年來，我國住宅工程質量的總體水平有很大提高，但各地的質量狀況還不平衡。為進一步加強住宅工程質量管理，切實提高住宅工程質量水平，現提出如下意見：
一、進一步提高對抓好住宅工程質量工作重要意義的認識
住宅工程質量，不僅關繫到國家社會經濟的房地產市場持續健康發展，而且直接關繫到廣大人民群眾的切身利益。各地建設行政主管部門和工程建設各方責任主體要從實踐「三個代表」重要思想的高度，充分認識當前做好住宅工程質量工作的重要意義，增強搞好住宅工程質量的緊迫感和使命感。各地要根據本地區經濟發展水平和住宅工程質量的現狀，確立提高住宅工程質量的階段目標和任務，確保住宅工程結構安全和使用功能。各地要通過開展創建「無質量通病住宅工程」和「精品住宅工程」活動，不斷促進住宅工程質量總體水平的提高。
二、突出重點環節，強化工程建設各方主體的質量管理責任
（一）建設單位（含開發企業，下同）是住宅工程質量的第一責任者，對建設的住宅工程的質量全面負責。建設單位應設立質量管理機構並配備相應人員，加強對設計和施工質量的過程式控制制和驗收管理。在工程建設中，要保證合理工期、造價和住宅設計標准，不得擅自變更已審查批準的施工圖設計文件等。
要綜合、系統地考慮住宅小區的給水、排水、供暖、燃氣、電氣、電訊等管網系統的統一設計、設計施工，編制統一的管網綜合圖，在保證各專業技術標准要求的前提下，合理安排管線，統籌設計和施工。
建設單位應在住宅工程的顯著部位鑲刻銘牌，將工程建設的有關單位名稱和工程竣工日期向社會公示。
（二）開發企業應在房屋銷售合同中明確因住宅工程質量原因所產生的退房和保修的具體內容以及保修賠償方式等相關條款。保修期內發生住宅工程質量投訴的，由開發企業負責查明責任，並組織有關責任方解決質量問題。暫時無法落實責任的，開發企業也應先行解決，待質量問題的原因查明後由責任方承擔相關費用。
（三）設計單位應嚴格執行國家有關強制性技術標准，注重提高住宅工程的科技含量。要堅持以人為本，注重生態環境建設和住宅內部功能設計，在確保結構安全的基礎上，保證設計文件能夠滿足對日照、採光、隔聲、節能、抗震、自然通風、無障礙設計、公共衛生和居住方便的需要，並對容易產生質量通病的部位和環節，盡量優化細化設計作法。
（四）施工單位應嚴格執行國家《建築工程施工質量驗收規范》，強化施工質量過程式控制制，保證各工序質量達到驗收規范的要求。要制定本企業的住宅工程施工工藝標准，結合工程實際，落實設計圖紙會審中保證施工質量的設計交底措施，對容易產生空鼓、開裂、滲漏等質量通病的部位和容易影響空氣質量的廚房、衛生間管材等環節，採取相應的技術保障措施。
（五）監理單位應針對工程的具體情況制定監理規劃和監理實施細則，按國家技術標准進行驗收，工序質量驗收不合格的，不得進行下道工序。要將住宅工程結構質量、使用功能和建築材料對室內環境的污染作為監理工作的控制重點，並按有關規定做好旁站監理和見證取樣工作，特別是要做好廁浴間蓄水試驗等重要使用功能的檢查工作。
三、採取有效措施，切實加強對住宅工程質量的監督管理
（一）各地建設行政主管部門要加大對住宅工程質量的監管力度。對工程建設各方違法違規降低住宅工程質量的行為，要嚴格按照國家有關法律法規進行處罰。
對工程造價和工期明顯低於本地區一般水平的住宅工程，要作為施工圖審查和工程質量監督的重點。特別要加大對經濟適用房、舊城改造回遷房以及城鄉結合部商品房的設計和施工質量的監管力度。對檢查中發現問題較多的住宅工程，要加大檢查頻次，並將其列入企業的不良記錄。
（二）要加強對住宅工程施工圖設計文件的審查，要將結構安全、容易造成質量通病的設計和廚房、衛生間的設計是否符合強制性條文進行重點審查。
（三）各地建設行政主管部門要對進行住宅工程現場的建築材料、榴配件和設備加強監督抽查，強化對住宅工程竣工驗收前的室內環境質量檢測工作的監督。
（四）各地建設行政主管部門要加強對住宅工程竣工驗收備案工作的管理，將竣工驗收備案情況及時向社會公布。單體住宅工程未經竣工驗收備案的，不得進行住宅小區的綜合驗收。住宅工程經竣工驗收備案後，方可辦理產權證。
（五）各地建設行政主管部門要完善住宅工程質量投訴處理制度，對經查實的違法違規行為應依法進行處罰。要建立住宅工程的工程質量信用檔案，將建設過程中違反工程建設強制性標准和使用後投訴處理等情況進行記錄，並向社會公布。
四、加強政策引導，依靠科技進步，不斷提高住宅工程質量
（一）各地建設行政主管部門要充分發揮協會、科研單位和企業的技術力量，針對本地區的住宅工程質量通病，研究制定克服住宅工程質量通病技術規程，積極開展質量通病專項治理。要結合創建「精品住宅工程」的活動，制定地方或企業的質量創優評審技術標准，並建立相應的激勵機制。
（二）各地建設行政主管部門要結合本地區實際，積極推行住宅產業現代化，完善住宅性能認定和住宅部品認證、淘汰制度。大力推廣建築業新技術示範工程的經驗，及時淘汰住宅工程建設中的落後產品、施工機具和工藝。
（三）各地建設行政主管部門要積極組織開展住宅工程質量保證的試點工作，鼓勵實行住宅工程的工程質量保險制度，引導建設單位積極投保。
（四）各地建設行政主管部門要培育和發展住宅工程質量評估中介機構。當用戶與開發企業對住宅工程的質量問題存在較大爭議時，可委託具有相應資質的工程質量檢測機構進行檢測。逐步建立住宅工程質量評估和工程質量保險相結合的工程質量糾紛處理仲裁機制。
中華人民共和國建設部
二○○四年一月三十日
⑤ 現在有關於房產類的有哪些法律和政策啊
城市房地產開發經營管理條例
中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例
招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定
外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法
建設工程質量管理條例
房地產開發企業資源管理規定
建設部關於加強住宅工程質量管理的若干意見
房屋建築工程質量保修辦法
房地產廣告發布暫行規定
國家工商行政管理總局 建設部關於進一步加強房地產廣告管理的通知
最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復
⑥ 建設工程質量管理條例與商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定是否有沖突
你只看到規定的年限 沒注意看開始計算的日期。兩者計算的日期和約定主體是不同的。《建設工程質量管理條例》合同主體是建設單位和施工單位，日期是從項目竣工驗收開始計算；而《住宅質量保證書》的主體是開發商與小業主，日期是從交付給使用人開始計算；明顯要先竣工驗收後才有交付使用，竣工驗收的日期要早於交付使用的日期，因此並沒有沖突。希望採納
⑦ 關於村鎮建設工程質量安全管理的若干意見還適用嗎
鄉鎮民房建設施工隊管理辦參見關於加強村鎮建設工程質量安全管理若干意見 建質[2004]216號
、突重點類指導創新監督管理式
（）於建制鎮、集鎮規劃區內所公共建築工程、居民自建兩層（含兩層）、及其建設工程投資額30萬元或者建築面積300平米所村鎮建設工程、村莊建設規劃范圍內校、幼園、衛院等公共建築（稱限額工程）應嚴格按照家關律、規工程建設強制性標准實施監督管理
建制鎮、集鎮規劃區內所加層擴建工程必須委託資質設計單位進行設計並由資質施工單位承建
（二）於建制鎮、集鎮規劃區內建設工程投資額30萬元且建築面積300平米市政基礎設施、產性建築居民自建兩層（含兩層）住宅村莊建設規劃范圍內農民自建兩層（含兩層）住宅建設（簡稱限額工程）由各省、自治區、直轄市結合本區實際依據本意見五明確限額工程指導原則制定相應管理辦
（三）於村莊建設規劃范圍內農民自建兩層（含兩層）住宅（簡稱農民自建低層住宅）建設縣級建設行政主管部門管理農民提供技術服務指導作主要工作式
2、農民修建高層住宅需要建設資質修建低層住宅需要建設資質
首先關於農民自建高層建築需要建設資質高層建築其施工難度技術要求高安全隱患要求承擔施工任務者必須具足夠經濟實力技術條件置備必要施工機械安全保障設施低層建築則《建築》（19983月1施行）第八十三條明確規定：農民自建低層住宅建築適用本其相關建築律規適用自建低層住宅建築確定兩層住宅建設必須由具建築施工企業資質
施工隊承建
其農民自建低層住宅需要建設資質律禁止性規定推定低層住宅（二層及二層）建築由農村包工承攬實際角度看農民自建低層房屋需要較高專業技術農民都願意房屋交給比較信任定技術水平建房經驗包工承建所要求房主必須選任具備資質（目前體工匠資質行政審批規定已經取消）承建現實律強所難義務加於房主身失公允該包工具般工匠水平群眾普遍認同認定其具建築資質所農村
臨建築隊需要具建築資質
種觀點所認房主責任其律依據《華民共建築》第八十三條該條規定：農民自建低層住宅建築適用本認農村建造民房農村較鬆散建房班需要建築資質房主包工間所訂立合同或口協議建築工程合同承攬合同雙間承攬合同關系房主定作包工承攬根據高民院《關於審理身損害賠償案件適用律若干問題解釋》第十條規定：承攬完工作程第三造損害或者造自身損害定作承擔賠償認房主作定作賠償責任主體應由作僱主包工建築民工損害獨立承擔賠償責任
關於房主與建房班包工所訂立合同承攬合同建築合同直現直存爭議高民院民庭《民事審判前沿》傾向性觀點：《建築》第八十三條規定農民自建建設主體即權利主體言論農民自施工工程承包給體工匠或建築企業建設都屬於農民自建農民工程承包給體工匠施工其建築行受《農村集鎮規劃建設管理條例》調整農民自建住宅承包給建築施工企業施工建築施工企業建築應受《建築》調整農民與體工匠或建築施工企事業訂立建築施工合同都建築施工合同高院於律沒明確規定民事疑難問題傾向性觀點於指導我民事審判實踐具重要意義根據述觀點房主與農村建房隊包工所簽訂施工合同或口協議我應按建築施工合同處理能視承攬合同建房程發民工傷亡事故能按照身損害賠償《解釋》第十條關於承攬規定判決定作即房主承擔責任房主圖便或節約工程發包給些沒建築施工資質建房班承建建房民工傷亡應與包工承擔連帶責任
務院《村莊集鎮規劃建設管理條例》（199311月1施行116號）第二十五條規定：承擔村莊集鎮規劃區內建築工程施工任務單位必須具相應施工資質證書或者審查證書並按照規定經營范圍承攬施工任務第十三條規定村鎮規劃內容包括住宅根據述規定《建築》立精神看承擔建築施工組織必須首先經工商行政管理機關核准登記企業;其該建築企業應具依取建築施工資質等級證書或資質審查證書施工企業必須資質等級證書許范圍內承攬工程些規定都家確保建設工程質量建設工程安全設定強制性規范建設工程施工合同同於其般其施工難度技術要求高安全隱患要求承擔施工任務者必須具足夠經濟實力技術條件置備必要施工機械安全保障設施嚴格規范建築施工管理才能根本杜絕關系民命財產安全建築工程質量事故安全事故發顯違反述強制性律、規建築合同都應視受家律保護非建築傷亡民工受包工指揮管理民工隨其勞其手領取報酬雙形僱傭關系包工民工傷亡依應承擔賠償責任同房主要未建房隊資質進行審查工程發包給包工應與包工承擔連帶賠償責任
二、認真落實家關管理規定
務院《村莊集鎮規劃建設管理條例》要求事建築施工體工匠辦理施工資質審批手續范圍僅限於村莊、集鎮規劃區內非全部建築故村莊、集鎮規劃區外建築能要求必須由取建築資質證書包工隊進行
三、關於建房協議性質
房主與包工隊間達建房協議律何種性質審判實踐主要存承攬合同僱傭合同兩種觀點高民院民庭給傾向性意見卻否定承攬合同僱傭合同觀點其界定建築施工合同該意見指農民工程承包給體工匠施工其建設行受《村莊集鎮規劃建設管理條例》調整農民自建住宅承包給建築施工企業施工建築施工企業建築應受《建築》調整農民與體工匠或建築施工企業訂立建築施工合同都建築施工合同建築施工企業建築應受《建築》調整農民與體工匠受《建築》調整建築施工合同
盡管高院民庭傾向性意見審判實務界言意味著權威性指導性筆者認述傾向性意見值商榷實踐仍應類建房協議定性承攬合同或僱傭合同
首先合同定義析類建房協議定性建築施工合同定性僱傭合同或承攬合同更恰關於建築施工合同《合同》第二百六十九條規定建設工程合同承包進行工程建設發包支付價款合同建設工程合同包括工程勘察、設計、施工合同關於承攬合同《合同》第二百五十條規定承攬合同承攬按照定作要求完工作交付工作定作給付報酬合同關於僱傭合同我《合同》沒明文規定理論界般認：僱傭合同指雙事約定確定或確定期間內向提供勞務給付報酬合同 字面理解前述案例案例二建房協議基本都既符合建築工程合同定義與承攬合同定義相符其定性建築施工合同並妥實質建設工程合同般需要具備特徵：（1）合同主體般由於建設工程特殊性再加我關建設工程律、規要求發包般能經批准建設工程承包般能具勘察、設計、施工資格（2）合同標僅限於工程建設所謂工程指比較復雜土木建築般建設項目（農村村民建設二層住宅）屬於建設工程（3）家管理特殊性家合同簽訂合同履行資金投放終驗收都實行嚴格監督管理（4）具計劃性程序性雖市場經濟條件建設工程項目像前嚴格按計劃訂立由於建設工程涉及計民建設工程合同仍具定計劃性（5）建設工程合同要式合同即建設工程合同必須採用書面形式 前述建房協議都具備五特徵所宜定性建築施工合同承攬合同則沒述嚴格特徵要求所定性承攬合同更恰前述案例三則房主包工隊共同實施建房行且包工隊行完全受制於房主指揮與建築施工合同承攬合同定義極相符定性僱傭合同恰
其責任承擔看定性建築施工合同難免要顯失公平類建房協議定性建築施工合同則房主需承擔支付建房價款責任需承擔建房程現身損害賠償責任由建房引發身損害賠償責任能由包工隊包工或全體員自承擔必要現問題：些房主實際建房組織指揮者或通提供服務等形式參與建房建房程現身損害負主要責任或定責任卻必承擔任何賠償責任；些房主雖沒參與建房選任建房施工隊等面存定錯由造身損害負定責任卻用承擔賠償責任顯公平若類建房協議定性承攬合同或僱傭合同確定由建房引發身損害賠償責任承擔面則效避免述公平現象
至於該何界定類建房協議究竟屬承攬合同僱傭合同筆者認審理具體案件程應根據兩類合同同特徵綜合析案件具體情況認定雙協議性質
目前農村房主建房與包工隊達協議內容看主要兩種形式：種包工；種包工包工般房主與包工隊事先約定總工程款自備建房原材料建房程再參與建房工程進行指揮、安排、監督管理提供建房機械工具等包工隊自帶工具、自行組織房屋建案例案例二情形包工般房主與包工隊事先約定總工程款約定工種（技術工輔助工）按計算報酬完工性支付房主自備建房原料組織包工隊按照自指揮、安排、監督管理進行施工包工隊施工完全按照房主指揮進行案例三情形僱傭合同典型特徵提供勞務承攬合同典型特徵交付勞提供勞務完工作手段該特徵承攬合同僱傭合同區別本質 根據僱傭合同與承攬合同同特徵兩種形式建房協議律性質似乎難區：包工形式房主參與建房建房程進行指揮管理要求包工隊按照其要求房屋建（提供）協議特徵看更符合承攬合同特徵宜界定承攬合同；包工形式房主建房進行設計、組織施工包工隊建房完全聽房主指揮負責提供勞務更符合僱傭合同特徵宜界定僱傭合同復雜現實往往包工與包工混合存特別房主包工隊約定包工建房程提供定服務幫助甚至指揮、管理行；包工隊約定包工建房程提供幫助服務建房進行管理指揮完全由包工隊自組織進行建設同房主包工隊達往往口協議沒形書面合同訴訟雙各執詞互相讓使確區房主包工隊關系存定難度
情況應抓住兩關鍵素進行具體認定：1、房主包工隊間事先約定總工程款數約定報酬數；2、房主與包工隊間否存控制、支配屬關系說房主包工隊建房否存指揮、安排、監督管理行房主與包工隊事先約定總工程款包工隊建房程存指揮、安排、監督管理行認定雙達建房協議承攬合同雙種承攬關系反沒事先約定總工程款按支付報酬房主包工隊建房程存指揮、安排、監督管理行則應認定雙達建房協議僱傭合同雙種僱傭關系案例雙約定房主彭某需性支付建房報酬8500元趙某等需通自獨立勞性提供工作建房彭某存趙某等指揮、安排、監督管理行間口協議應認定承攬合同房主彭某與包工隊間承攬關系同案例二房主張某與包工隊間承攬關系案例三房主周某與包工隊約定施工由周某組織實施包工隊員施工完全聽周某指揮論何房屋建均由周某按支付報酬所達建房協議應認定僱傭合同房主周某與包工隊間僱傭關系
四、關於承攬關系條件房主選任失
根據前面析房主與包工隊間關系主要僱傭承攬兩種律關系同決定房主建房程所發身損害賠償承擔責任同審判實踐於僱傭關系條件包工隊員建房造自或第三身損害由房主承擔錯僱主責任即要發身損害賠償事故房主承擔賠償責任問題各級、各院官認識都比較統於承攬關系條件包工隊員建房造自或第三身損害房主作定作否存司解釋所列舉錯尤其選任錯並據確定房主應否承擔錯賠償責任認識比較混亂意見歧較甚至截相反 高民院《關於審理身損害賠償案件適用律若干問題解釋》第十條規定：承攬完工作程第三造損害或者造自身損害定作承擔賠償定作定作、選任、指示失應承擔相應賠償責任據規定雙建房協議包工形式作定作房主定作、選任、指示錯情況才承擔包工隊員或第三身損害賠償責任處選任錯指定作承擔選擇明顯錯明知承擔沒業資格選任 審判實踐審判員據認定房主建房明知農村建築包工隊沒建築資質卻仍房屋交給其承建存選任錯判令房主承擔賠償責任
問題根據前面析依照現行建築律規兩層住宅建設必須要由建築施工企業資質施工隊承建於農村村民建築兩層低層住宅則由沒建築資質證書農村建築包工隊承建所加具體析僅僅農村村民建房工程交給沒建築資質證書農村建築包工隊承建認定房主存選任錯讓房主承擔賠償責任做失公允說農村村民建築兩層低層住宅工程交給沒取資質包工隊承建存選任錯發安全事故引發身損害賠償糾紛應認定房主存選任錯判令其承擔賠償責任前述案例案例二房主彭某張某均應認定選任錯
五、結語
社發展變化產經營千差萬別由引發糾紛訴至院必各具特點盡相同律永遠原則簡單官責任千差萬別案件梳理、歸類並確定適用律司統性要求官案情基本相同案件作同類型化本文幾問題思考源於筆者審判實踐發現農村村民建房引發身損害賠償案件類型化混亂筆者認農村建築包工隊合夥型農村建築工匠共同體或僱傭形式組建、包工承包經營僱傭勞群其承建農村村民低層住宅必取建築資質證書其與農村村民達建房協議應視僱傭合同或承攬合同；農村村民低層住宅交給資質包工隊承建存選任失相信通本文所列幾問題探討益於統我認識益於統司尺度益於保護事合權益