1. 作為物業工程部主管有哪些管理手段
物業工程部內部統籌管理：
1)
負責工程設備及人員的管轄和調配，培養、鞏固骨幹隊伍，切實保障設施設
備的安全運行與裝修設施的完好；
2)
深入現場，掌握人員和設備狀況，堅持每天檢查；
3)
編制培訓計劃，定期對員工進行培訓，提高專業技術水平；
4)
制訂並完善崗位職責、工作程序與標准及規章制度，並督導實施；
5)
制訂部門工作計劃；
2
/
10
6)
主持召開班級別以上部門工作會議，落實層級管理，責任到人管理模式；
7)
每月總結工程維修質量，分析原因，落實解決措施；
8)
審核部門報表、請示和報告；
9)
制定工作計劃，對部門基層管理員工作質量進行檢查，並做出評估；
10)
整理上報部門合理化建議；
11)
組織部門創新活動；
12)
處理下級上報的各類問題；
13)
處理突發事件；
14)
組織本部門評優活動。
3
、協作其它部門
（
1
）協助保安部做好安全防範及跟蹤落實工作；
（
2
）協作人力資源部做好人員培訓、員工生活工作；
（
3
）協調外部門對維修部提出的其他工作要求。
4
、對客服務管理
（
1
）及時處理業主提出的問題；
（
2
）處理突發事件。
5
、自我管理
（
1
）根據公司要求制定個人年度、月度學習計劃；
（
2
）按照計劃和實際工作要求參加公司組織的相關培訓；
（
3
）聽取各層級管理方面意見，並逐條落實；
（
4
）定期自我總結，總結管理中的不足。
2. 物業工程部管理方案
商場物業管理規定
總則
商場物業管理規定（以下簡稱規定）是為各業主和使用人（以下簡稱用戶）之利益而設置，各用戶必須遵守和履行本規定所載之義務和責任既受本規定約束。
本規定的所有條款和條件，對商場物業管理部門和各用戶及其受讓人、繼承人、受贈人、承租人、借用人、代理人、雇員、均具有同等的約束力及法律效力。
第一條、商場基本情況:
商場名稱： 商業廣場 ；
座落位置： ；
建築面積： 。
第二條、業主和使用人的權利和義務
1、遵守本商場的《商場物業管理規定》；
2、按規定接受商場物業管理部門的商場管理服務行為，就商場管理的有關問題向商場物業管理部門提出意見和建議；
3、按規定接受商場物業管理部門提供公共設施的維護、公共環境的清潔、公共區域秩序維護等服務，並按照國家規定每月向商場物業管理部門交納物業管理費用、用水、用電、用氣等費用和其它有償服務費；
4、裝飾裝修房屋時，遵守《裝修管理協議書》；
5、用戶不得佔用、損壞本商場的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。不得更改承重牆、橫梁、立柱等，或加建、擴建、拆除任何建築物，不得改變任何部分的外貌，不得在明珠新世紀商業廣場范圍內任何建築物的外部安裝任何飾物或伸出物。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知商場物業管理部門，並在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應給予賠償；
6、用戶變更商場所有權或使用權時，應事先通知商場物業管理部門，告知受讓方與商場物業管理部門簽訂本規定；
7、各用戶須承擔全部因違反本規定造成的損失及賠償責任；
8、用戶應按照安全、公平、合理的原則，正確處理商場的給排水、通風、採光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益；
9、用戶不得以任何目的和行為損害公共利益；
10、法律規定的其他權利和義務。
第三條、商場物業管理部門的權利和義務
1、對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目維護、修繕、服務與管理；
2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本商場的商場管理制度和《商場物業管理規定》並書面告知用戶；
3、建立健全本商場的商場管理檔案資料；
4、制止違反本商場的管理制度和《商場物業管理規定》的行為；
5、可委託專業公司承擔本商場的專項管理與服務業務，但不得將本商場的整體管理責任轉讓給第三方；
6、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知用戶，並與用戶訂立《裝修管理協議書》；
7、向用戶提供商場自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務；
8、法律規定的其他權利和義務。
第四條、商場物業管理部門應提供的管理服務內容
在商場管理區域內，商場物業管理部門提供的商場管理服務包括以下內容：
1、商場共用部位的維修、養護和管理；
共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門、樓梯間、走廊通道等。
2、商場共用設施設備的運行、維修、養護和管理；
共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、供熱線路、供氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
3、商場共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；
用戶負責承租范圍內內部環境，包括營業場所、會議室、辦公區等一切自用場所。商場物業管理部門負責外部環境和內部環境兩方面。外部環境包括樓宇外牆、附屬建築設施及周圍場地等；內部環境包括非用戶負責承租范圍內的消防通道、公共區域、商場物業管理部門自行管理的辦公區域等場所。
4、公共綠化的養護和管理；
商場物業管理部門負責公共環境的花草樹木的種植及養護，旨在創造整潔、優美和諧怡人的商業氛圍。用戶負責自有的花草樹木的種植及養護。
5、車輛停放管理；
6、協助公安部門維護本商場區域內的公共秩序、公共區域、停車場、廣場等公共區域安全防範等事項的協助管理（不包括人身、財產保險）；
7、裝飾裝修管理服務；
8、商場檔案資料管理；
9、用戶可委託商場物業管理部門對其商場的專有部分提供維修維護等服務，並按照實際發生的服務內容和費用，由用戶向商場物業管理部門交納。
第五條、用戶應遵守以下幾點：
1、用戶在樓宇內外懸掛廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等，由用戶提出設計要求或製作，必須由商場物業管理部門統一安裝在合理位置或在商場物業管理部門的監督下由用戶自行安裝，相關費用由用戶承擔；
2、用戶櫃台內、陳列架上的商品陳列應美觀，不得凌亂或隨意置放；
3、用戶營業產生的垃圾需袋裝並放至指定位置，及時清理；
4、用戶必須遵守商場的統一啟、封店時間；
5、用戶不得佔用消防通道。
第六條、用戶在所屬商場范圍內進行裝飾裝修時，應嚴格按照商場物業管理部門制定的《裝修指南》中的相關規定進行。用戶在裝飾裝修過程中因營業需要確需加裝用電、用水、用氣等附屬設備時，須書面通知商場物業管理部門同意後方可進行，用戶加裝的附屬設備必須符合國家相關標準的規定，用電、用水、用氣設備應安裝計量表。
第七條、商場物業管理部門應制定本商場管理區域內商場共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。商場物業管理部門根據規章制度提供管理服務時，用戶應給予必要配合。商場物業管理部門可採取規勸、扣除違約金等必要措施，制止用戶違反合同和商場管理區域內商場服務管理規章制度的行為。
第八條、商場物業管理部門應及時向用戶通告本商場管理區域內有關商場管理的重大事項，及時處理用戶的投訴。
第九條、因維修商場或者公共利益，商場物業管理部門確需臨時佔用、挖掘本商場管理區域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。
第十條、商場物業管理部門與用戶應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，並事先告知用戶裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。用戶裝修時必須遵守以下規定：
（1）建立周全、詳細、便於操作的裝修管理制度；
（2）專人負責對工程實行嚴格的監督；
（3）選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修；
（4）對裝修現場進行監督管理，確保安全；
（5）選用裝修材料必須為國標產品，符合消防規定。
第十一條、用戶用電、用水、用氣設備應安裝計量表，並按照國家相關部門規定的標准每月 20 日前向商場物業管理部門交納用水、用電、用氣等費用和其它有償服務費用，用戶未按照規定交納用水、用電、用氣等相關費用，致使商場物業管理部門的管理服務無法達到服務內容和質量標準的，商場物業管理部門有權停止向用戶加裝的附屬設備供電、供水、供氣，由此給商場物業管理部門造成的損失由用戶承擔。
第十二條、經用戶書面通知商場物業管理部門，商場物業管理部門在接到通知15日內，無正當理由拒絕或拖延履行維修義務的，用戶可以自行或委託第三方修復，修復費用及造成的其他損失由商場物業管理部門承擔。
第十三條、以下情況商場物業管理部門不承擔責任：
1、因不可抗力導致商場管理服務中斷的；
2、商場物業管理部門已履行本規定約定義務，但因商場本身固有瑕疵造成損失的；
3、因維修養護商場共用部位、共用設施設備需要且事先已告知用戶，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；
4、因非商場物業管理部門責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；
5、為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，商場物業管理部門因採取緊急措施造成用戶必要的財產損失的
3. 如何管理好物業工程部，具體的.......
這個問題不難回答，做好有點難。
1、物業工程部是小區最要害的部門，供電、供水、供氣、供暖、電梯、消防、排水、排污已經業主居住中的水電維修和房屋維修等等，首先作為經理一定要尊重工程人員，多關心他們。他們在物業公司里大多數年齡稍大，他們需要尊重、肯定成績和鼓勵，一定要注意這一點。
2、工程中份給排水、強弱電、土建維修，安裝工程等，公司規模不大，不可能一崗一人，會一人多崗，但是要注意專業資格和 工作能力。
3、這些人不太好管，因為他們有各自的專業，很自我。因此要多開會、座談，讓他們團結協作。
4、培訓教育，物業管理和物業服務是靠賣出自己的服務價值，贏得業主的信任和好感收取物業費和有償服務費，不要認為自己是爺。物業公司很大程度上是靠工程維修師傅贏得榮譽和口碑的。