專項工程計劃管理

❶ 專項資產管理計劃的專項資產管理計劃的優勢

信託是最近三年最火爆的融資工具，也是高端投資者最歡迎的金融產品。不過，從現有法律規定來看，專項計劃更為靈活，是受限制最少的合法融資工具之一。
(一)對投資者的限制少
專項計劃和信託對單筆投資3 00萬以上的客戶均不限制。但對於300萬以下的客戶，在投資人數方面，專項計劃可以接受200人，而信託只能接受50人，為專項計劃的1/4。
(二)對投資項目暫無限制
證監會目前對專項計劃的投資標的沒有限制，而銀監會對信託行業的投資有多種限制和要求。銀監會的限制可能是業務合作方，例如2 01 0年銀監會規定「融資類銀信理財合作業務余額占銀信理財合作業務余額的比例不得高於3o% 」，大幅壓縮了信託與銀行合作的空間；也可能是某個投資類別，例如為了規范房地產信託，銀監會在201 O年初至201 2年9月下發了 中國銀監會辦公廳關於信託公司房地產信託業務風險提示的通知 等文件，對信託涉及房地產的業務范圍、項目資質、產品結構、項目報備等提出了全方面的要求。
(三)對資本金要求低
證監會目前對專項計劃沒有明確的資本金要求，只是規定必須成立專門的子公司開展專項資產管理業務，子公司的注冊資本金不低於2000萬元。相比之下，銀監會在201 0年即下發了 信託公司凈資本管理辦法 ，規定信託公司凈資本不得低於2億元人民幣，且不得低於各項風險資本之和的1O0%和凈資產的40%。銀監會在2 01 1年又下發了 信託公司凈資本計算標准有關事項的通知 ，對信託公司的凈資本管理提出了全面的要求。信託業凈資本的要求意味著隨著信託資產規模的上升，信託公司需要持續補充資本金，如資本金不足則不能開展新的業務，有可能導致信託產品「斷檔」。這不利於以信託計劃融資的企業長期穩定獲得資金，也不利於投資者的長期連續的投資信託計劃。相比之下， 目前專項業務子公司不會因為資本金不足而限制業務發展，有持續提供產品的能力。
以創新應對信託「剛性兌付」的競爭：
信託行業的「剛性兌付」雖非明文規定，但已成為行業慣例，這對提升投資者的信心有極大的幫助。所謂「剛性兌付」，是指信託產品到期後，即使項目出現風險， 信託公司也要無條件兌付給投資者本金以及購買時標明的「預期收益」。「剛性兌付」的慣例使得不少投資者認為信託是「無風險」且「高收益」的，在投資前不問信託具體的資產和運作模式，只要求信託到期兌付。
但是，金融業有自身的發展規律，收益總與風險相連，不會出現「無風險」且「高收益」的資產。根據中國信託業協會公布的 201 2年2季度末信託公司主要業務數據》，2季末信託業的信託資產總規模已經達到5．5萬億元，剔除約32% 的銀信合作的規模和6% 的政信合作的規模，信託向社會募集的規模約3．4萬億元。這部分承諾的「預期收益率」普遍在8% 左右，意味著信託公司每年向投資者分配收益約2 7 0 0億元。而事實上，信託行業的所有者權益合計僅1 8 07億元，資本金並不能充足覆蓋收益承諾及所投資項目本金損失的風險。
由於基金公司的資本金普遍低於信託公司，開展專項計劃的子公司資本金也不高，預計專項計劃不會普遍承諾「剛性兌付」。沒有「剛性兌付」在短期是劣勢，但在長期可能是優勢。首先，沒有「剛性兌付」的壓力，專項子公司無需擔憂重大項目風險和系統性風險給公司帶來的沖擊。其次，為了和信託競爭，專項子公司會在創新上下功夫，拓展新的資產類別、探索新的投融資領域、研究新的風險控制手段、設計出不同風險收益分布的產品、為投資者提供更有針對性的金融服務，有利於專項計劃在中長期得到投資者的認可。
總而言之，基金公司的業務將從以二級市場投資為主、以長期存續的基金為核心的傳統格局，轉向上市資產與非上市資產並重、長期存續型產品與到期兌付型產品並存的新業務格局。專項資產管理計劃既為企業發展提供了新的融資渠道，也為投資者資產保值增值提供了更豐富的選擇。

❷ 專項資產管理計劃是什麼

專項資產管理計劃是指某個單位或機構獨立出資交由投資管理公司或證券公司資產管理部來單獨管理，獲取受益的方案。專項資產管理計劃通常做大型融資項目，例如城建、基建、市政工程、大型企業專項融資等。專項資產管理計劃是證券公司資產管理業務的又一項重大創新。
根據證監會的規定，專項計劃特指投資於「未通過證券交易所轉讓的股權、債權及其他財產權利」和「中國證監會認可的其他資產」的特定客戶資產管理計劃。「未通過證券交易所轉讓的股權、債權及其他財產權利」的表述十分寬泛，使專項資產管理計劃的投資范圍覆蓋了幾乎所有的融資方式，可以做到從實體經濟需要出發，集合社會資本，投資實體資產，服務實體經濟。「中國證監會認可的其他資產」則為未來的發展提供了空間，實物商品、房地產等一旦得到證監會的許可，即可納入投資范圍。

❸ 專項資產管理計劃是什麼

是證監會 監管的 證券公司和基金公司子公司 做的類信託項目

❹ 如何做好計劃管理保證目標達成 詳細�0�3

如何做好計劃管理保證目標達成 凡事預則立，不預則廢，如何把工作效率最大化，將直接影響企業目標的實現，而計劃管理將是目標實現的核心要素。 計劃管理作為企業規范的前置，起到了項目的協調和組織作用，很好的進行了有效協調、明確分工，在工作節點問題上保持部門之間的意見統一，貫徹落實到位，既可以提升工作效率，也可以優化企業運作流程，從而有效提升項目運營實力。 房地產項目運營最佳實踐一書以全局性思維，闡釋了企業運營的全過程，融合了多家標桿企業的先進理念，也將以榜樣的力量幫助我探索適合自己工作方法，所謂拿來主義就是結合自身情況進行改良，以此達到工作的最佳狀態和最高效的工作效率。 最佳實踐一書在整合成果的基礎上，系統的從項目運營、組織管控、投資收益管理、計劃管理、會議管理、營銷管控、成本管理、績效管理等多個方面論述了房地產運營管理的內涵和延展。同時通過各種案例圖表清晰的分析項目經營管理的症結和解決方法。 結合最佳實踐的深刻理論，我從組織、計劃、營銷、客戶和文化五個方面進行學習和思考。 組織管控方面， 該書就房地產開發企業的管控模式、構建思路和組織模式進行詳盡的分析，針對不同的企業進行了模式的設置，提出了在房地產在各個不同的發展周期適用於不同的管控模式，沒有最佳也沒有標准，只有最適合的模式。 同時在建立起適合的核心架構下，一支專業的團隊尤為重要，這個團隊，必須具備凝聚力和執行力，企業有了團隊凝聚力，才能更好的發展，企業的發展又增強了團隊凝聚力。曾經閉著眼睛就可以賺錢的時代已經終結，如今的房地產市場已經成為了弱肉強食的時代，只有厚增自己的實力來抵禦外來的壓力和競爭，積極進行職能結構的優化，針對不同地域制定不同的組織管控模塊，有效搭建和提升執行力的平台，以此來推動和加強企業的穩健發展。 計劃管理方面， 分別從運營效率、目標達成、主項計劃、專項計劃、部門計劃、階段性成果等展開研究和分析。一個好的計劃等於成功了一半，因為機會與風險並存，通過計劃可以降低風險，提高效益的實現。 項目的開發存在著內外綜合環境因素影響，可控與不可控，而通過計劃管理進行有效地加強協同關系，權責分級，層層落實，使項目計劃落地有效地得以推進。 在關鍵節點的控制上進行統一的規劃包括前期的市場調研、可行性分析、產品的定位、客戶的界定等進行解決方案評審，通過方案的敲定，經過組織、實施、監督、協調、控制的過程，系統的進行各項計劃的落實和開展，通過工作內容模塊化、標准化，以控制過程基調、以效率為中心、以結果為目的，從而是項目運作的步調一致，合理推進項目是企業進入規模擴展。 營銷管理方面 營銷管理做為房地產企業重要組成部門之一，在整個項目體系中扮演著重要的角色，一個好的營銷團隊的建立，離不開一個科學和嚴謹的計劃管理體系。而在整個營銷環節，承擔著戰略體系的實施，一個打硬仗的角色。 如何集中他人的努力來達成目標的實現，將是管理工作的重心，必須考慮人、工作、人與工作的相互性，個人利益和組織利益的結合性，在平衡個人需求與組織需求時，既要執行規范又要改變規范。建立有效的分工協作體系，通過組織把任務和目標細分，明確每個人的任務職責，同時避免重復勞動，提高工作效率，以此來有效的連接計劃執行確保管理過程的連續性和有機性 在人事活動方面，遵循人類行為模式，即所有自覺行為無不來自於激勵或動機，所以盡量不要批評、指責和抱怨，因為每個人都希望別人的贊揚，同樣害怕別人的指責。想要一個人發揮最大能力的方法就是贊賞和鼓勵。真誠的贊揚可以收到效果，批評和恥笑卻會把事弄糟。 弗洛伊德：我們做任何事情，都是起自兩個動機：人性的渴望和做偉人的渴望。 房地產作為大宗商品具有特定性、固定性、價值的大額性、政策性、使用的長期性和投資性等，具有不同於一般消費商品的特性，我們在確定其物業定位，制定營銷策略時，必須考慮到上述特徵，在實施過程中必須對現有的營銷方法和手段進行舍取、突破和創新，使其適應房地產這一特定行業的需要。來制定一個 切實可行的銷售計劃，還包括實施這一目標的具體方法。在這個過程利用有效手段進行市場形勢的研判，制定明確的目標計劃，產品定位、市場推廣、項目進度、回款計劃、銷售執行等，根據目標編制進行任務分解，層層落實，協同一致，嚴格按照業務模塊進行業務梳理，構建各層級計劃的關聯關系，從而有效支撐部門計劃的落地。另外售後服務管理也是應該特別重視的一塊。到位的物業管理，一定會為後期開發銷售樹立好口碑，為後期產品的銷售工作帶來促進作用。 客戶管理與企業文化方面 房地產企業在客戶關系管理上既要和自己的過去相比，更要和行業的領先者相比，對比最佳實踐，找出自身的差距。 在中國房地產行業，萬科是高舉領跑者大旗的標桿企業，萬科已經是中國知名的品牌，但是，支撐萬科品牌背後的力量是什麼呢？萬科自己的表述是：「技術創新、部件品質和服務以人為本。」房地產企業有沒有核心競爭力？萬科的實踐證明房地產企業是有其核心競爭力的，這種競爭力主要體現在產品創新、產業化程度以及企業文化方面，我們如何來看待品牌背後的東西？曾經有一篇文章中講過「房地產品牌的背後是客戶關系」的觀點，是的，一個好的房地產品牌，其後面一定是有忠實的客戶關系在支撐著，如果品牌後面沒有客戶關系支撐的話，那麼這個企業一定不能持續發展。 在當今競爭日趨激烈的市場下，客戶關系管理貫穿價值鏈始終，同時營銷策略也在發生巨大的變化，從過去的產品營銷、事件營銷到體驗營銷 體驗營銷是以消費者的感官、情感思考、行動關聯五個方面來重新定義設計營銷理念的 傳統的營銷強調的是產品，現代營銷理念強調的是客戶服務，即使有了滿意的服務，客戶也不一定忠誠，將來將趨向於體驗營銷，只有為客戶提供難忘的體驗，才會贏得客戶的忠誠，讓企業走的更遠。 《體驗經濟》一書中描繪了一則體驗故事：生日最美妙的東西並非物品。從提供產品到展示體驗，是一個企業不斷適應客戶的新需求、增加自己差異化的競爭地位、提升盈利水平壯大自身實力的顧客定製化過程；反之，則是企業走向無差別競爭、不斷降低自身盈利水平的過程，最終的結果可能導致企業的消亡。 21 世紀的營銷，是要建立4R 的關系文化： 「保持」，是指通過滿足和超過客戶需求來留住他們，保持客戶比取得客戶的成本要少，核心是必須自願。保持在房地產業的體現就是，使得客戶的再下一次置業時，仍然選擇你這家企業。王石說，深圳的客戶每隔6 年半就會有一次置業行為。 「關聯銷售」，是指由於客戶與企業建立了基於信任、守信、交流和理解基礎上的關系，從而購買相關的產品和服務滿足。關聯銷售在房地產業體現的也很突出，購買住宅的客戶又選擇了你的商鋪等等。 「推薦」，是指由客戶滿意度帶來的口頭宣傳效應，那些感到滿意的客戶會向他人傳遞強有力的信息。推薦，我們又將它稱為「鏈式銷售」，推薦的效用在所有的房地產企業中都有體驗，在有的企業中，客戶推薦已經成為銷售的主要管道，佔到整個銷售額的50％以上。 「恢復」，是指將失誤或者錯誤導致的客戶失望轉化成新的機會。通過恢復，可以重申你對客戶的承諾。對房地產企業而言，恢復就是解決客戶的問題，將問題客戶轉化為滿意客戶，實踐證明，恢復客戶對企業的信任，兌現企業對於客戶的承諾，將會有效地提高客戶的滿意度和忠誠度。 培養忠誠客戶 越來越多的成長性房地產企業開始認識到培養忠誠客戶對開發商來說是很值得的，保持現有客戶比吸引新客戶的費用要低得多，維持一個忠誠客戶可以為企業帶來長期的利益，但是如何才能夠將客戶培養成忠誠客戶呢。 首先，房地產企業可以充分利用俱樂部效應，讓客戶沉浸在一種會員情緒中，其樂融融，加入其中能夠體驗到一種歸屬感，即使沒有金錢和實物的酬謝，客戶也會感動又樂趣。其次就是，企業要提供與客戶價值觀相符的活動作為對客戶的回報，通過客戶活動，產生與客戶間的互動，從而強化了與客戶的情感交流，最 終是能夠極大的增強客戶對你的認同感。再次，可以通過發展聯盟商家，為客戶提供多方位的超值服務。 目前，國內的標桿企業幾乎都是按照這樣一種模式來做的。萬科在1996 年借鑒香港新鴻基地產「新地會」的概念，率先在國內開始成立了客戶會——即「萬客戶」，經過多年來的發展，萬客會的服務理念也由初期從服務者的角度出發的「培植信賴的服務」，發展到「雙向溝通服務客戶。」和原來相比較，它強調了功能、注重了互動，如今又發展為「分享無限生活」，理念更加包容更加寬泛。 招商地產秉承以客為先的服務理念創辦了招商會，通過聯絡整合蛇口區內諸如綠草地高爾夫俱樂部、美倫山莊、南海酒店、聯合醫院、體育中心等各類生活服務資源以及招商局集團麾下招商銀行、平安保險、國通證券、招商國旅、迅隆船務等各類專業服務機構，為客戶提供更優惠、更便利的全方位服務， 使會員真切感受家在蛇口的美妙，享受真正優質的生活。 僑城會是由深圳華僑城房地產有限公司發起成立的面向華僑城地產的業主和其他高尚人士生活服務組織。僑城會依託華僑城集團，通過內聯華僑城城區內的各種生活、娛樂、教育、旅遊等資源，外聯其他俱樂部、會所等組織，為本會會員提供消費優惠、文化沙龍、旅遊健身、置業咨詢等全方位的服務。 開發商成立客戶會對他們來說有什麼回報呢？讓我們來看看客戶關系管理的價值體現，在銷售環節，滿意的客戶可能推薦親朋好友購買你的產品，也可能自己再次購買；在服務環節，我們可以根據客戶提出的回饋意見，來改進規劃設計、改進工程質量、改進服務過程質量。 忠誠客戶，就在你身邊 對房地產而言，一個忠誠客戶的培養，貫穿於項目開發的全過程，落實在企業經營的各個環節。 首先是產品開發，如果你能站在目標客戶的角度，在產品設計過程中精心研究小區環境和戶型每一方寸空間的有效利用，並能在滿足功能的基礎上將建築和 園林的藝術之美發揮到淋漓盡致，那客戶一定不會對該公司做事的用心程度和專業素養無動於衷，「誠心，用心」，是我們與客戶交流的基礎，既是我們贏得客戶尊敬和忠誠的手段，也是我們回報客戶（朋友）的禮物。人與人的交往是如此，公司與客戶的交往也是如此。 其次是市場推廣。有了產品做基礎（包括產品的現場包裝和展示），利用忠誠客戶，就可另外開辟一條低成本高效率的營銷渠道，加快樓盤銷售進度，解決靠純廣告宣傳無法解決的銷售難題。因此，在制定一個樓盤市場推廣的總策略時，忠誠客戶營銷計劃顯得日益重要，它是樓盤推廣的兩條腿之一，不可或缺。 客戶獎勵計劃是忠誠客戶營銷計劃的重要組成部分，客戶產生推薦行為，其內因是客戶對產品和服務表示滿意，從內心深處有將好產品與朋友分享的願望。外因則是物質激勵，現代人工作繁忙，節奏快，時間緊張，需要物質激勵作為提醒。作為營銷人員，要注意激勵計劃的有效性、及時性和對激勵度的把握，並經常根據客戶的偏好對激勵物和激勵方式進行靈活變換，吸引更多客戶層面的興趣。 對產品和服務表示滿意的客戶並不一定會產生推薦行為，客戶獎勵計劃也只是在一定程度上使客戶產生了興趣。真正要促使客戶產生忠誠行為（如客戶推薦）還得靠銷售人員日常工作中靈活而有技巧的頻繁溝通。 如果說產品、服務和品牌培養了忠誠客戶，那麼，收獲忠誠客戶忠誠行為的則是一線的銷售人員。在房地產業，客戶推薦行為是在客戶與銷售員一對一的溝通中產生的，銷售人員在辨別和挖掘忠誠客戶，與客戶日常溝通並促動其產生推薦行為等一系列的工作中存在大量的技巧，現已開發的CRM 系統只是為銷售員的這些工作提供了一個高效率的工具，真正的客戶溝通能力和意識的建立、以及技巧的把握還是在銷售人員對業務的刻苦鑽研之中。 對於銷售這一服務過程中的重要環節，銷售人員要從內心深處對產品和品牌有強烈的自信心，才能將這種信心傳染給客戶。作為有歷史使命感和社會責任感的一家企業，我們是在竭盡所能在向客戶提供最好的產品和服務，提供使他人生活家美好的機會。自信與真誠，會讓你與客戶的關系更親近，也更穩固。 審視一下你的職業生涯，是誰對你充滿信心，並希望與你交談，這樣的客戶是幫助你進行銷售工作的重要夥伴。這些對你信賴有加的人能成為你的支持者，並推薦你作為他人的置業顧問。這些人是當你銷售遇到困難時，可以幫你一把的人。 忠誠客戶是你能尋求建議、意見和忠告的人，你能從他們身上得到關於市場和銷售的意見。當你面對銷售難題不知所措時，你可以從他們那裡得到幫助。用你的職業素養去打動他們，他們可以作為你銷售工作中永不枯竭的源泉。 忠誠客戶不僅存在於你眾多的成交客戶中，也存在於那些對你表示贊賞和認同、但因為一些可以理解的原因而沒能成交的潛在客戶中。 到處都存在支持你銷售工作的忠誠客戶，成功的銷售人員善於發掘他們，重視他們，並能經常與其保持良好而順暢的溝通。 忠誠客戶營銷，是做項目開發的各級營銷人員必須關注的事情，需要我們時時刻刻站在顧客的角度，完善產品和服務，制定客戶激勵計劃，並與客戶保持順暢的溝通。作為一個公司忠誠客戶計劃的最後採掘者，一線銷售人員要有意識的做好忠誠客戶的分析挖掘和溝通促動工作。善用CRM 工具，做好每一次客戶溝通記錄，有選擇性地做好客戶的深入訪談，這是我們挖掘忠誠客戶的基礎。行勝於言，打開你的記錄本，開始挖掘你的忠誠客戶並促使其快速行動。 客戶服務中心是代表開發商對客戶提供服務，物業管理公司是提供業主入住後的服務的。兩者的服務不等同，中間的區分點是產品保修期，過了產品保修期的服務，客服中心就不受理了。但是按照當前的法律，開發商提供物業管理服務時受到法律的挑戰，因為業主委員會可以不選擇發展商的物業公司為他們服務，這就成了自己生的孩子由別人撫養。怎麼辦？開發商要成立客戶會，對過了產品保修期的客戶，以客戶會的名義為他們服務，給他們提供關懷。客戶會對客戶的關懷是跨越整個過程的。b]以下是引用Harvard在2004-10-13 13:36:12 的發言： [/b] 要對客戶進行細分首先要掌握客戶的信息，這是基礎。沒有真實可靠的數據，做的工作都是憑經驗，誤差會很大。房地產企業並不是沒有這些信息，而是有， 但是這些信息分布的很分散，不成型，各個部門都掌握一點，變成了一個個的信息孤島，難以利用，時間久了，很多信息失去了時效。比如，你兩年前做市場調研時掌握的資料，現在就不一定有價值了，可能那些信息已經變成了垃圾信息。我們現在做的工作首先是整合信息，打破信息孤島，將靜態信息變成動態信息，信息要不斷地更新才會有價值。 我們對國內房地產企業的調研中發現，有一種現象是共性的，那就是大量的客戶資料掌握在一線售樓小姐的小本本里，她今天在你這里干，資料就屬於你，明天她跳槽了，她就帶著裝滿客戶資料的小本子走了。那些客戶信息可都是你這個企業花錢做廣告做宣傳才得來的，本來應該是企業所有的，但是由於你沒有相應的手段和工具，企業的客戶信息就流失到銷售員個人手裡。今後，企業在對銷售人員進行考核的時候，不僅要考核她的銷售業績，也要注重收集客戶信息量的考核，要讓私有信息變成企業內部能夠進行共享的信息庫。

❺ 什麼是計劃管理

計劃管理是一系列管理工作的總稱，是指社會主義國家通過計劃的制定和執行來組織、指揮、調節和監督整個國民經濟和社會發展以及協調社會再生產各環節相互關系的一系列管理活動的總稱。

按涉及的方面不同，分為工業、農業、運輸業、固定資產、物資、商業、人口、勞動、財政、信貸、科學技術、對外經濟等方面的計劃管理；按范圍的不同，有宏觀經濟的計劃管理和微觀經濟的計劃管理。社會主義公有制的建立是對整個國民經濟實行計劃管理的前提條件。

計劃管理的好處

無論公司實行長期計劃，還是生產計劃、成本計劃，其目的都是為了提高工作效率，有效合理地調度配置公司資源，進一步落實目標責任制，提高管理決策的科學性及員工工作評價的可操作性。

1、產生積極的心態，充滿激情、信心和勇氣；

2、看清使命、產生動力；

3、體現生存的意義和價值；

4、有助於把握重點；

5、自我完善，不斷進步。

❻ 如何做好工程計劃的管理工作

計劃管理就是計劃的編制、執行、調整、考核的過程，工程的計劃管理可分質量、進度、成本（或投資）、安全、信息等計劃管理。要做好上述分類計劃管理工作，應在編制、執行、調整、考核各個環節制定詳細、可操作的管理考核制度並落實到人。