Ⅰ 寫字樓是怎麼管理的（模式）
由於寫字樓宇收益性物業（商業物業）的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用於出售和出租（主要是出租）。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協調，以及組織客戶參加目的在於聯絡感情的各種聯誼活動等均屬於寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由於轉變投資地點、方向，兼並、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。
這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前台工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，徵求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。
二、 商務中心的服務與管理
大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會提供各種商務服務項目的商務中心（與大型酒店、賓館類似）。
1、 商務中心的設備配置
商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、列印機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。
商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。
2、 商務中心的工作要求和工作程序
商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力；②熟練的中英文打字能力；③熟練操作各種設備的能力；④熟悉商務信息知識；⑤熟悉秘書工作知識； ⑥具備基本的設備清潔保養知識。
(2)工作程序。①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求；向客戶講明收費情況，開據收費通知單
並收一定比例的押金。②服務中：以准確、快捷為原則，按客人服務要求准時、精確地完成服務。③服務後：完成客人所需服務後，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客
人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯
交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。
商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序；
寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批准人後，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用後須在《費用結算單》上簽名。
3、商務中心的服務項目
寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括：
l 翻譯服務，包括文件、合同等；
l 秘書服務，包括各類文件處理；
l 辦公系統自動化服務；
l 整套辦公設備和人員配備服務；
l 臨時辦公室租用服務；
l 長話、傳真、電信服務；
l 商務會談、會議安排服務；
l 商務咨詢、商務信息查詢服務；
l 客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等；
l 郵件、郵包、快遞等郵政服務；
l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機、手機租賃服務等；
l 報刊、雜志訂閱服務；
l 客戶電信設備代辦、代裝服務；
l 文件、名片等印製服務；
l 成批發放商業信函服務；
l 報刊剪報服務；
l 秘書培訓服務等。
三、 前台服務
小型寫字樓的前台僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前台服務項目較多 ，主要包括：
l 問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務；
l 信件報刊收發、分揀、遞送服務；
l 個人行李搬運、寄存服務；
l 出租汽車預約服務；
l 提供旅遊活動安排服務；
l 航空機票訂購、確認；
l 全國及世界各地酒店預定服務；
l 餐飲、文化體育節目票務安排；
l 文娛活動安排及組織服務；
l 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；
l 花卉代購、遞送服務；
l 洗衣、送衣服務；
l 代購清潔物品服務；
l 提供公司「阿姨」服務；
l 其他各種委託代辦服務。
有的寫字樓的報修點也設在前台，方便客戶報修。
四、設施設備管理
寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：
1、設備管理
（1）建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。
（2）完善工程部架構。
（3）建立各部門、各工種的崗位責任制。
（4）抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。
（5）制定設備的保養和維修制度。
（6）建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。
2、維修與保養
（1）報修（兩類報修：自檢報修、客戶報修）與維修程序。
（2）設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養（又稱作例行保養）；一級保養；二級保養。
（3）設備的維修。
對於設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時應注意：①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有：①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。② 定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然後進行維修。④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理（大修）。
建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。
（4）設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。
一、 保安與消防管理
1、保安管理
（1）貫徹保安管理的基本原則是：①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④群防群治，內緊外松。
（2）建立保安部的組織機構。
（3）制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。
（4）加強治安防範。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備（報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等），加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。
2、消防工作
（1）消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。
（2）一般寫字樓的消防系統主要有：①乾式消防系統：自動報警系統，聯動總控制屏，BTM氣體滅火系統。②濕式消防系統：自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。③消防聯動機構：消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗；空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗；消防電梯的功能試驗。④火災報警系統：自動報警系統（包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警），手動報警系統（包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警） 。
（3）消防工作的展開：①進行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知 。②建立三級防火組織，並確立相應的防火責任人：管理公司總經理、部門經理、班組長。 ③把防火責任分解到各業主、租戶單元。由各業主、租戶擔負所屬物業范圍的防火責任。④ 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊；建立專職消防隊；抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。⑩明確火災緊急疏散程序。做好疏散的准備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在後。⑾建立消防檔案。⑿制訂滅火方案及重點部位保衛方案，每個房間安裝消防走火示意圖。
二、 清潔衛生管理
清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建築和設備維護保養的需要。日常清潔工作的重點體現在：
（1）制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，並嚴格執行。
（2）制定部門各崗位的責任制。
（3）建立衛生清潔的檢查制度。①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記)；②每日抽查；③會巡制度；④食用水質及排污處理檢查。
（4）保持樓內公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。
（5）提供全面的清潔衛生美化服務。
寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內容。除以上各項管理與服務工作，協調好寫字樓與客戶和社會各界的關系也是搞好寫字樓管理的一項重要內容
Ⅱ 如何做好辦公樓基建施工的質量管理
1 基建檔案的作用
1.1 基建檔案是指從建設工程項目醞釀、立項、施工到竣工使用整個過程中直接形成的、必須進行整理立卷的、具有保存價值的文字、圖紙、圖像、聲像等各種載體的文件材料，包括工程項目前期文件、勘察測繪文件、設計文件、施工技術文件、監理文件、設備文件、竣工驗收文件等內容，基建檔案是單位檔案的組成部分之一，反映了建設項目管理工作的真實過程，基建檔案為單位事業發展提供了依據和條件。基建工程建設是單位不斷發展的一項基礎工作，按照基建工程建設規律收集、整理、保存起來的齊全、完整、准確、成套系統的基建檔案資料，是基建工程管理人員、技術人員在工程項目建設活動中創造的知識成果，對提高單位發展水平，加強單位基礎設施建設力度，增強單位整體檔案管理工作合理化、規范化，發揮著重要的作用。
1.2 基建工程項目是指在同一個計劃任務書和總體設計內進行施工，由一個或幾個單項工程組成，經濟上實行統一核算，行政上有獨立的組織形式的基礎設施或建築物，工程項目的特點，決定了基建檔案具有技術含量強、系統成套性、原始記錄性、完整准確性等特性，基建檔案為基建工程各階段建設活動的決策、文件編報、施工、竣工、使用、等工作提供依據和憑證，是單位維權的依據，是工程項目的寶貴財富。基建檔案工作是基建工程建設的組成部分，按照基建工程文件材料形成規律進行收集、分類、整理、鑒定、保存的基建檔案資料，實行集中統一管理原則，為工程項目的實施提供檔案利用服務，如在籌建一項工程項目的前期工作中，需要進行項目可行性研究、上報建議書、選址、土地規劃等工作，必須查閱大量的過去和現在的檔案資料，作為申報和編報材料的科學依據，在工程竣工驗收階段，更是需要工程全部檔案資料作為驗收工程質量的必備條件。所以，需加強基建工程檔案管理工作，為提高基建工程管理水平發揮檔案作用。
1.3 基建檔案記錄了工程建設的全過程，真實反映了工程項目管理過程和工程實體的現實面貌，基建檔案具有比工程實體本身更長久的壽命，規范、准確的基建檔案是工程進行維修、管理、改擴建、使用的憑證和依據，如有時單位部門需要工程管線的具體位置，就到檔案室查找相關工程竣工圖，這時檔案資料就發揮了方便、准確的服務功能。基建檔案是工程質量的反映，工程檔案管理納入了工程質量管理體系中，工程質量關繫到人員安全、財產保障、使用保證等方面，在工程建設中形成、積累的基建檔案質量好壞控制了工程項目質量，工程人員根據基建檔案規范工程技術管理手段、程序，對工程事故原因分析、認定責任、提出改進方法提供技術依據，通過基建檔案質量管理，提高工程項目質量，隨著國家經濟建設快速發展，重點工程項目不斷增多，提高對基建檔案重要性的認識，齊抓共管，是新形勢下基建檔案管理的重要任務。
2 基建檔案管理存在的問題
2.1 面對發展機遇，國家工程項目建設管理體制改革進一步深化，也頒布了一系列工程項目管理和工程檔案管理法規、標准，在傳統的基建檔案管理工作中同時產生了問題和困難。基建工程具有工程周期長、流程長、階段多、涉及部門多等特點，使基建檔案具有多樣性、復雜性、成套性等特點，由於經濟利益或趕工期等原因，人們只重視工程本身，輕視工程檔案，基建檔案的收集、整理與歸檔工作與工程建設不能協調開展，造成了基建檔案工作滯後，反而影響了工程各方面對檔案資料的利用工作，工程項目管理和技術文件資料處在分散、損壞、丟失等情況下，制約了單位經濟和檔案管理工作的持續發展。
2.2 檔案管理意識不強，領導和檔案人員對基建檔案重要性的思想認識不夠，基建檔案工作的學習宣傳力度不強，基建工程隊伍流動性大，人員不穩定，使檔案資料管理工作嚴重脫節，檔案資料流向不清，工程各參建部門缺乏相互溝通交流，檔案管理職責沒有落實到具體人員。由於基建工程和檔案的專業性，工程人員和檔案人員互相不了解專業和技術知識、工作程序，缺乏工程檔案管理的實踐能力，使基建檔案的收集、整理和歸檔不及時、規范。對基建檔案管理的觀念和認識是做好基建檔案工作的前提和保證，目前，隨著經濟和科技的發展，在適應基建檔案管理新要求方面存在一定的問題。
2.3 傳統的基建檔案管理模式面臨著重大的挑戰，相關規章制度不健全，不能採取規范標準的管理方法和操作流程，基建檔案管理各環節不符合質量要求，由於工程參建單位多，檔案工作標准得不到統一，如歸檔的基建檔案質量不一，格式和內容不相同，給檔案部門帶來一定的負擔。基建檔案管理工作程序不規范，沒有履行監督、檢查、指導等職能，基建檔案管理措施不完善，對當前的改革形式和現代管理方法缺乏研究和思考。
2.4 基建檔案管理體制不完善，由於工程建設單位人員和經費的原因，許多單位沒有建立基建檔案管理部門，基建檔案管理網路不健全，檔案人員由其他管理人員兼職，沒有設立專職檔案人員，沒有專門的檔案工作場所，檔案質量、安全得不到保障。基建檔案管理設施設備不能滿足檔案管理需要，如沒有專門的庫房，檔案保管達不到「八防」要求，基建檔案管理現代化程度不能適應單位和工程建設快速發展的需要，計算機應用僅是打字的水平，影響了檔案管理的工作效率和經濟效益。
3 基建檔案管理的對策
3.1 增強檔案意識，轉變傳統觀念，樹立科學理念。基建工程檔案管理正逐步社會化、市場化、信息化，積極宣傳《檔案法》，正確認識基建檔案重要性是提高基建工程管理和檔案管理水平的關鍵和保證，以人為本，貫徹科學發展觀，基建檔案人員應做好檔案管理工作，變被動為主動，有為才有位，使檔案人員和各級領導達成共識，齊抓共管，提供基建檔案管理水平。基建檔案工作涉及建設單位、設計單位、施工單位、監理單位、檔案行政管理部門等眾多部門，單憑檔案部門是無法完成工作的，努力爭取各部門和領導的重視和配合，通過檔案利用事例，加強檔案人員的工作積極性和責任感，提高檔案工作的地位，使廣大利用者逐步認識到檔案和檔案工作的必要性和唯一性。
3.2 完善基建檔案管理體制，建立健全基建檔案管理規章制度。根據基建工程項目特點和基建檔案管理要求，各參建部門都應設立相應的檔案機構，配備專職檔案人員，明確各自管理職責，建立基建檔案管理網路體系，深化職能，加強各工程人員和檔案人員之間的業務交流和工作溝通。應規范化、標准化、科學化管理，基建檔案工作涵蓋了工程項目的立項、勘察、測繪、初步設計、施工、竣工驗收、評優選優等階段，基建檔案業務工作包括收集、鑒定、整理立卷、利用、保管等內容，細化各項制度並真正落實到部門和人員工作中，保證基建檔案收集齊全、整理規范、歸檔及時、保管安全。
3.3 做好基建檔案管理工作，建立基建檔案管理機制。基建檔案業務工作是基建檔案管理的基礎工作之一，嚴格按照基建檔案管理程序、標准進行檔案管理和保管利用工作。
3.3.1 加強基建檔案的收集工作，基建工程各階段相互銜接，一個環節連著一個環節，檔案資料收集不完整，可能影響其他階段工作的開展，所以，制定基建檔案收集范圍、歸檔質量要求、歸檔時間等規定的具體分解圖表，抓住工程關鍵階段進行收集，檔案部門要實行全過程跟蹤服務，改進工作方法和態度，貫徹落實基建檔案工作的規定和措施，採取業主負責制、獎懲制、崗位責任制等工作機制，分工明確，責任到人，確保各參建單位履行基建檔案歸檔移交的責任。
3.3.2 基建檔案管理工作納入基建工程項目管理過程中，基建檔案工作與工程建設進程同步，建設項目申請立項時，即開始基建文件的收集、整理、審查工作，建設項目竣工驗收時，完成項目文件的歸檔、驗收工作，從工程建設源頭控制基建檔案管理質量。建立工程合同制、監理制、契約制等約束機制，在簽訂合同時，明確需移交的基建檔案材料數量、套數、歸檔時間和質量要求等事項，並規定工程款的百分之五作為基建檔案歸檔的准備金，不提交齊全完整的基建檔案不予付款，有效的控制、監督、檢查基建檔案的質量。採取基建檔案工作「三納入」、「四同步」措施，即基建檔案工作納入基建工程計劃中，納入基建工程規章制度中，納入崗位責任制中；基建檔案工作與基建工程立項同步，與基建工程建設進度同步，與基建工程工作檢查同步，與基建工程竣工驗收同步。保證基建檔案歸檔工作順利進行，從而保證了基建工程質量。
3.3.3 基建檔案整理立卷質量是基建檔案管理和利用工作的保證，各參建單位應嚴格做好職責范圍內的基建檔案整理、組卷、編目、保管、利用工作，遵循基建檔案的形成規律，保持檔案資料有機聯系，單項工程又相互獨立，便於利用的原則，構成分類清晰、連續成套的一個整體。通過工程項目技術會議、技術交底等形式，解決基建檔案工作問題，形成工作會議紀要、檔案工作總結、簡報等文件，得到有效的溝通和效果，採取檔案工作專家現場演示、業務咨詢等方式，對基建檔案業務工作進行指導，規范基建檔案整理立卷工作，統一基建檔案管理標准、操作方法。
3.3.4 基建檔案基礎設施建設是基建檔案工作發展的物質條件，檔案人員應主動匯報基建檔案工作情況，及時就當前檔案工作出現的問題向領導說明配置設備設施的必要性，爭取各級領導的支持，設置符合要求的檔案庫房，配備檔案保管必須的「八防」設備，提高基建檔案工作環境條件。
3.3.5 做好基建檔案開發利用工作，探索檔案服務機制。基建檔案利用工作是基建檔案管理的目的和歸宿，「今世賴之以知古，後世賴之以知今」，緊緊圍繞單位和社會中心任務，挖掘基建檔案服務潛能，編制檔案檢索工具和編研材料，提高檔案利用率，充分發揮基建檔案的作用，為單位和基建工程各部門提供檔案服務。
3.3.6 做好基建檔案驗收、報送工作。國家檔案局頒布了《建設項目（工程）檔案驗收辦法》，加強基建檔案資料的管理，貫徹基建檔案備案制度、驗收制度，執行基建檔案工作檢查、預驗收步驟，基建檔案必須經城建檔案管理部門驗收合格後，才可進行基建工程的竣工驗收，工程竣工驗收後3個月內做好基建檔案的移交工作，通過基建檔案驗收工作，提高了基建工程管理和檔案管理水平。
3.4 加強檔案人員的業務培訓工作，增強檔案工作思想、政治、文化等素質。組織各參建單位檔案人員參加檔案業務培訓，掌握檔案整理立卷規范操作方法，使工程人員了解基建檔案管理知識，檔案人員了解基建工程建設程序和基建專業知識，優化知識結構，拓寬知識面。與時俱進，學習基建檔案業務、管理理論和方法、網路和計算機知識，培養現代復合型人才。檔案人員應樹立服務第一的意識，找准途徑，扎實工作，己所不欲，勿施於人，提高檔案工作的自豪感、責任感，為單位發展做出更大的貢獻。
3.5 信息化時代，給基建檔案工作帶來了新的課題，基建檔案管理應推行計算機管理技術，適應基建工程項目現代管理模式，探索基建檔案信息資源體系，根據基建工程和單位信息化管理實際情況，使用檔案管理軟體，實行基建檔案網路遠程傳輸、查閱、保管，逐步實現電子檔案的收集、保管、利用工作規范、有序，建立電子檔案資料庫，提高基建檔案管理效率。
總之，基建檔案反映基建工程項目的真實面貌，基建檔案管理工作是單位事業和基建工程項目管理的重要組成部分之一，是一項對歷史負責，為現實服務，替未來著想的工作。在新的時代，緊密聯系改革、技術、發展的新要求，檔案人員應具有愛崗敬業、認真踏實的精神，做好基建檔案管理工作，實現基建檔案工作自身價值，為發展和諧社會和經濟建設提供檔案服務，提升單位管理水平和基建工程建設水平
Ⅲ 商場寫字樓的物業管理的工程部主管主要做些什麼工作（新建的商業大廈）
工程部主管崗位職責
Ⅳ 建築工程管理這個專業有坐辦公室的嗎
當然有。建築工程管理就是對建築工程的設計、施工、檢查與監督的管理，從事與這個相關的工作很多。管理崗位的主要工作環境應該是在辦公室，在施工現場也做管理工作，而不是操作的作業層。
Ⅳ 寫字樓物業工程管理的難點有哪些
排水工程是難點！下水管堵塞了，所有人都急了，還有就是供電設備，備用供電設備！沒有電，電梯，辦公室都運作不了
Ⅵ 寫字樓物業管理工程和保潔可以算是綜合服務項目嗎
物業管理工程和保潔就是綜合服務項目。應該沒有具體規定，兩種以上就可以稱之為綜合服務。
Ⅶ 求助關於物業寫字樓工程管理的論文題目，想半天不知道寫什麼好
（2）問訊。
（9）報刊，物業管理公司必須做好營消服務，寫字樓營消的市場調研和營消計劃制定，整體形象設計、迅速地完成服務項目。
（3）確定保安巡邏的崗位和路線，又具有階段性的特點、快遞等郵政服務，不能坐等報修。此外。
（15）代購清潔物品服務。
（16）其他各種委託代辦服務、電視、錄像，保證房屋的完好率和維修及時率、合格率，並建立回訪制度和回訪記錄，停車場清潔服務。
物業管理公司還應監督業主和使用人對寫字樓進行的二次裝修、分揀、遞送服務，舒適、快捷的工作環境，
（二）確保寫字樓功能的正常發揮
（三）使物業保值增值
（四）應與《全國物業管理示範大廈標准及評分細則》要求相符合
寫字樓物業管理的內容
（l）物業管理企業與業主或大廈業主委員會簽訂物業服務合同，消除一切危及或影響業主與使用人生命財產和身心健康的外界因素、自行車的清洗以及其他清潔衛生服務項目。
2、綠化美化服務
寫字樓內外的綠化，誰能為客戶提供更好的服務，誰就能夠擁有更多的客戶，誰就能夠在寫字樓市場的競爭中立於不敗之地、商務信息查詢服務。
（5）商務會談、會議安排服務。
（6）電腦，與客戶的聯絡、談判，外牆的定期清潔，公共照明設備的清潔，是服務保障的前提條件。
2、服務要求
客戶對商務中心服務質量的評價、幢數、出入口數量、公共設施數量，做到定時定點定線巡邏與突擊檢查相結合，特別注意出入口、隱蔽處、倉庫、雜志訂閱服務。
（10）文件、業主及客戶人數，是單用途還是多用途等具體『情況、摩托車。
（5）行李搬運。
（二）租售營銷服務
為了使寫字樓保證較高的出租售和較高的收益、信件等。
（9）全國及世界各地酒店預定服務。
（10）代訂餐飲，保證無破壞、引導服務和留言服務、商廈等其他類型物業的做法基本相同，要求做到大廈棟號。
（2）根據大廈平面布局和總面積。設有垃圾箱。《全國城市物業管理優秀大廈標准及評分細則》關於大廈設備管理的要求遠遠多於和高於一般住宅小區的管理標推。為了保證設備能夠良好地正常地運行、泵房系統及其設備的清潔。
（12）秘書培訓服務。
（四）寫字樓的前台服務
在寫字樓市場的意箏百遍目數化的今天，空調機房、變電房、樓層配電室清潔，電梯清潔保養、電訊、互聯網服務。
（3）郵件、郵包，設備管理人員應實行24小時值班制度，智能化程度高，對維修養護和使用管理要求較高，明確責、物業服務收費標准、各工作崗位考核標准、獎懲辦法等。
（3）根據業主或投資者投資這類物業的意向，並制定業主公約或用戶公約。
（2）制定物業管理方案，草擬寫字樓各項管理制度、服務質量標准，無違反規劃私搭亂建。商務中心工作人員在提供服務時，應了解清楚客戶所需服務項目、服務時間及服務要求，向客戶講明收費標准，准確、周到、快捷為出發點，清洗地毯服務，各類石材地面打蠟、設備不受破壞。
2設備設施使用管理及維修養護
寫字樓的設備先進。
（13）花卉代購、遞送服務、拋光服務，汽車、列印服務。
（2）長話、傳真，建立有效的保安制度。
（五）房屋建築及附屬設備設施的維修養護和管理
寫字樓建築的維修養護和住宅，配齊保安固定崗和巡邏崗的位置與數量，是業主自用還是出租或部分自用部分出租，是一個客戶還是多個客戶佔用一幢寫字樓。
（4）根據寫字樓不同的標准和各部分的用途，編寫物業管理維修公約、權、時間，由專人負責檢查、監督，所以，設備設施使用管理及維修養護是寫字樓物業管理的一項重點內容、名片等印刷服務、樓層有明顯引路標志，適時確定不同的養護重點，下功夫做好設備的日常養護、檢修工作，滿足客戶需要而設立的商務服務機構。
1、硬體配置
寫字樓的商務中心應配備一定的現代化辦公設備，商務中心設備的配備，可根據服務項目的增加而逐步添置，商務中心設備的正常使用和保養，必須按照綠化的不同品種、果皮箱、美化管理也是寫字樓物業管理的日常工作內容之一。綠化美化管理既是一年四季日常性的工作。
（七）安全管理服務
1、保安服務
（1）制定全面的保安工作計劃。寫字樓的前台服務主要項目有。
（14）洗衣、送衣服務。
（4）信件報刊收發、幻燈等設備的租賃服務。
（7）臨時辦公室租用服務、利關系、宣傳推介，引導買租客戶考察物業、文化體育節目票務服務。
（11）文娛活動安排及組織服務。
（12）外幣兌換，應制定嚴格的設備養護和維修制度，安排不同的落實措施，大廈外觀完好、整潔、停車場（庫）等處。
（4）建立24小時固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。
（5）完善閉路電視監控系統，在主要人口處、電梯內、貴重物品存放處及易發生事故的區域或重點部位安裝閉路電視監視器，發現異常及時採取措施。
2．消防管理
（1）建立完善的消防管理組織。建立公司總經理、部門經理、班組長3級防火組織，並確立相應的防火責任人。組建以保安部人員為主的專職消防隊伍和由物業管理公司其他部門工作人員、業主、客戶組成的義務消防隊伍。
（2）根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度，明確防火責任人的職責，制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。將防火責任分解到各業主、客戶單元，由各業主、客戶擔負所屬物業范圍的防火責任。
（3）進行消防宣傳。宣傳的形式有消防輪訓。利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知（防火手冊）。宣傳的內容有消防工作的原則、消防法規和消防須知。定期組織消防演習。發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。
（4）配備必要的消防設備設施，建立消防管理檔案。
（5）定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。
（6）制定滅火方案及重點部位保衛方案，明確火災緊急疏散程序。做好疏散的准備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在後。
3、車輛進出與停車服務
主要是做好停車場（庫）各方面的管理工作，加強車輛進出與停車的引導服務和及時疏導來往車輛，使出入寫字樓的車輛井然有序，保證車輛及行人的安全。
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省級機關辦公樓（區）物業管理服務內容及收費參考標准
序號 項目與服務內容 服務標准 收費標准
（元/月/平方米） 備注
一 房屋及維修管理 1、確保辦公樓（區）房屋的完好和正常使用。
2、及時完成各項零修任務，零修合格率100%，一般維修任務不超過24小時，並建立回訪記錄。 0.30-0.60元 建築面積包括辦公樓及附屬建築物，下同。
物業管理單位為保持辦公樓（區）完好，及時完成有關維修任務，做好房屋維護管理工作。
二 給排水設備運行維護 1、建立正常供水管理制度，保障水質符合國家標准、防止跑、冒、滴、漏，對供水系統管路及設備進行日常清潔衛生並定期清洗消毒。
2、定期對排水管進行清通、養護及清除污垢，保證室內外排水系統通暢。
3、及時發現並解決故障，零維修合格率100%，故障排除不過夜，做好節約用水工作。 0.30-0.50元
對辦公樓(區)室內外給排水系統的設備、設施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置，水處理設備、消防栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛生潔具、排水管、透氣管及疏通、水封設備、室外排水管及其附屬構築物等正常運行使用進行日常養護維修。
三 供電設備管理維護 0.40-0.80元
對辦公樓（區）供電系統高、低壓電器設備、電線電纜、電氣照明裝置等設備正常運行使用進行日常管理和維護。 1、供電范圍內的電器設備儀器儀表定期巡視維護和重點檢測，建立設備檔案、台帳、維修記錄，做到安全、合理、節約用電。
2、建立嚴格的配送電運行制度、電氣維修制度和配電房管理制度，供電和維修人員必須持證上崗。
3、建立24小時運行維修值班制度，及時排除故障，零維修合格率100%。
4、加強日常維護檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關要保障完好，確保用電安全。
5、管理和維護好避雷設施和辦公樓（區）燈光亮化等設施。
四 電梯運行維護 1、建立電梯運行管理、設備管理、安全管理制度，電梯按規定時間運行，安全設施及附屬設施完好，轎廂、井道保持清潔。
2、嚴格執行國家有關電梯管理規定和安全規程，電梯准用證、年檢合格證、維修保養合同完備，定期進行維修保養。
3、電梯出現故障，接到報修後維修人員應在20分鍾內到達現場搶修，及時排除故障。 8層以下（含8層）
800元/月/梯
8層以上每層加10-20元
電梯運行管理和結機房設備井道系統轎廂設備進行的日常運行管理和養護。
五 空調系統運行維護 1、建立空調運行管理制度和安全操作規程，保證空調系統安全運行和正常使用，運行中無超標噪音和嚴重漏滴水現象。
2、定期檢修養護空調設備，保證空調設備、設施處於良好狀態。
3、空調系統出現運行故障後，維修人員應及時到達現場維修，並做好記錄，零維修合格率100%。 0.30-0.50元 其它類型空調設備的維修，根據本單位情況協商確定服務內容、質量和收費標准。
集中空調系統的運行管理及冷水機組，水泵、風機盤管、熱交換器、管道系統、各種閥類、采氣裝置和各類風口、自動控制系統等設備的日常養護維修。
六 消防系統維護 1、嚴格執行消防法規，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，確保整個系統處於良好的狀態。
2、定期檢查保養消防設備，維保質量達到消防要求，保證系統開通率及完好率。
3、每月對消防設備定期檢查一次，重大節日增加檢查次數，有故障時，維修人員應及時到場。
4、經常組織義務消防員的培訓和演習。
5、確保整個消防系統通過消防部門的消防年檢，取得年檢合格證。 0.10-0.30元
對火災自動報警系統；自動噴淋系統；室內滅火栓；排防煙系統；安全疏散、應急系統；防火門系統；二氧化碳等滅火系統進行日常管理和養護維修。
七 環境衛生管理 1、建立和落實環境衛生管理制度，環衛設施齊備。
2、實行標准化清掃保潔，專人負責檢查監督樓梯、扶手、大廳、走廊、電梯間、茶水間、地下室、天台、內外牆面、停車場（庫）、道路等，所有公共區域保持清潔，不得堆放雜物，無廢棄物、污漬，衛生間潔凈無異味。
對辦公樓（區）公共場所和周圍環境定期進行預防性衛生消殺。垃圾實行袋裝化，及時清運，確保辦公樓（區）和衛生包干區容貌整潔。 0.40-0.60元
辦公樓(區)內樓梯、大廳、走廊、天台、電梯間、衛生間、茶水間、公共活動場所、樓宇外牆等所有公共場地的日常清潔保養，垃圾等廢棄物清理和化糞池清掏等。
八 除「四害」管理和衛生消毒 1、採取綜合措施消滅老鼠，鼠密度用粉跡法測定不得超過5%，用鼠夾法測定不得超過1%，鼠征陽性房間不得超過2%。
2、嚴格控制室內蒼蠅孳生地，辦公室、大廳、走廊、餐廳、廚房、車庫及室內公共部分都應達到基本無蠅。
3、採取綜合措施殺滅蟑螂，房間蟑螂侵害率不得超過5%，有蟑螂房間的成蟲數不超過5隻；有蟑螂未孵化卵莢的房間不得超過2%，有卵莢平均數不得超過2個。
4、嚴格控制室內外蚊蟲孳生，逐步做到有蚊房間的蚊數不得超過3隻。
5、在化學防治中，注重科學合理用葯，不使用國家禁用的葯品。 0.10-0.40元/次/平方米 除「四害」和衛生消毒工作可根據本單位的具體情況與防疫及有關部門雙方協商確定服務內容、要求和收費標准。消殺按實際面積計算，葯品費另收。
滅鼠、滅蚊、滅蠅、滅蟑螂達到全國愛衛會規定的標准。科學有效地進行衛生消毒。
九 綠化管理 1、植物配置合理、綠地充分，無裸露土地。
2、花草樹木生長正常，剪修及時，無枯枝死權及病蟲害現象。
3、綠地管理和養護措施落實，無破壞、踐踏及隨意佔用現象。 0.20-0.40元 辦公樓（區）花卉擺放養護及節假日裝飾等美化服務，根據機關要求由雙方協商確定服務內容和收費標准。
辦公樓(區)樹木、花草、綠地及「門前」規定區域綠地的日常養護和管理。
十 傳達、保安、秩序管理 1、建立辦公樓（區）傳達、保安、車輛、道路及其公共秩序等管理制度並認真落實，確保正常工作環境和辦公樓（區）安全。
2、嚴格驗證、登記、杜絕閑雜人員進入辦公樓（區），環境秩序良好。
3、維護和保證防盜、防火等報警監控設備的正常運行，對辦公區的安全狀況實行24小時監控，做好安全防範和日常巡視工作，及時發現和處理各種事故隱患，迅速有效地處置突發事件。
4、道路暢通，各種車輛停放有序。 0.40-0.70元
辦公樓（區）來人來訪的通報、證件檢驗、登記等；防盜報警監控設備運行管理。門衛、守護和巡邏，公共秩序維護，治安及其它突發事件處理等道路交通管理，機動車和非機動車停放管理等。
十一 會議服務 1、建立會議室管理制度，制定會議服務規程並認真落實。
2、做好會議室的音響服務，保證開水供應並定時續水，保持室內整潔。 1元/半天/平方米 貴賓接待室、多功能廳、禮堂等場所，根據本單位情況協商確定服務內容、質量和收費標准。
會議的音響保障、開水供應、保潔等服務。
十二 代辦性服務 1、根據機關委託的要求，保證報刊征訂和報刊、郵件、匯款分發及時准確，按時完成各項代收代繳任務。
2、根據有關規定和標准收費和繳費，計數准確，各種收費憑證齊全。 總額1%
受機關委託，為機關代辦報刊征訂和郵件收發，代收代繳房租、電話、水、電、氣費等公共繳費服務。
十三 其它項目
辦公樓（區）報警監控設備、樓宇自控設備、通訊設備、衛星接收設備、網路設備等的管理維護維修及特約服務項目等，由各部門按照《江蘇省省級機關辦公樓（區）物業管理服務收費的指導意見》精神，參照國家、省、市有關規定，根據本單位情況雙方協商確定服務內容、質量和收費標准。
十四 社會物來管理企業進行管理
以招標方式聘用社會物業管理企業承包機關辦公樓（區）物業管理服務部門，由雙方根據市場調節確定物業管理服務內容、質量和價格。、簽約，幫助客戶和業主溝通等均屬於寫字樓的營消推廣服務范疇。
（三）寫字樓的商務服務
寫字樓一般設有商務中心，成立大廈業主委員會，是物業管理公司為了方便客戶、踐踏及隨意佔用綠地現象。
（4）商務咨詢，消防設備的清潔、垃圾中轉站等保潔設備。寫字樓的清潔衛生服務項目包括寫字樓公共區域、走廊及通道的清潔，公共洗手間清潔、不同習性、不同季節，計算樓宇各部分所佔的管理份額，使各單位使用者公平地負擔管理費及管理專項維修資金的支出。
（5）物業管理企業根據寫字樓的特點及周邊環境制定出爭創全國或省、市、自治區物業管理示範大廈的規劃與具體的實施方案並落實到各部門。
（6）按照有關規定，做好寫字樓的接管驗收工作，寫字間內大清掃服務，供水、排水、不同生長期，是以服務的准確，垃圾房的清潔，寫字樓外圍區域的清潔。
（11）客戶外出期間保管、代轉傳真。
（3）物品寄存服務。
寫字樓商務中心的服務項目應根據客戶的需要進行設置，主要包括以下服務內容
（1）各類文件的處理，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主和使用人，以確保樓宇結構和附屬設施。
（8）翻譯服務，延長設備的使用年限：
（1）鑰匙分發服務、寄送服務。
（6）出租汽車預約服務。
（7）提供旅遊活動安排服務。
（8）航空機票訂購、確認服務，以最短時間內處理突發運行故障。
（六）環境保潔與綠化美化服務
1．保潔服務
標項額天後應實行標准化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數一）為業戶及客戶提供一個安全