商品住宅工程質量保修規程

㈠ 房屋質量保修期如何計算

小區物權律師
告訴你，購房者在收房驗收時，有些房屋的質量問題還不能顯現出來，而在入住以後一段時間才發生問題，這時我們要清楚開發商對房屋質量的保修期。
1、基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的設計使用年限;2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆的防滲漏，為5年;3、供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期;4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年;5、裝修工程為2年。
其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
新房的保修期從何時起算?許多人會回答：「從交付之日起算。」這種解答顯然不夠准確。房屋的保修期不像一般商品可以簡單地定為購買後的1年、2年或5年。且期房交付時的保修期與現房的保修期很可能會有時間差，購房者往往對此一知半解。房地產商雖然對購房人負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產商承諾的時間為基礎的。
國務院的《建築工程質量管理條例》第四十條規定：「在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：(一)基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期;(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
其它項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。」買尾房或現房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。
國務院頒布的《建築工程質量管理條例》第四十條規定了「在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限」。建設部在《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》和《房屋建築工程質量保修辦法》中，還詳細規定了一些房屋各個部位、部件的保修期，主要包括：牆面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;衛生潔具1年;燈具、電器開關6個月;其他部位、部件的保修期限，由開發商與用戶自行約定。這里規定的保修期限為最低保修期限，具體保修時間以建設單位和施工單位合同為依據。需要注意的是，這一期限是建築商對房地產開發商的保修期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。但是，等房子銷售到消費者手中，上述規定的保修期限很可能已經過了大半。開發商對住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建築商所定期限為基礎，扣除房子驗收合格到銷售給住戶的這段時間確定。因此，這一期限要比上面規定的房屋保修期限要短許多，有時可能住戶拿到房子，一些保修期已經過了。根據國家規定，開發商在銷售房屋時，要向用戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，其中要明確保修項目和期限，並且不能低於上述規定的最低保修期限。一般來講，開發商為了少承擔責任，僅會比建築商承諾給自己的期限稍稍延長一點。其實，房屋的保修期限是可以同開發商商定的，這就要求我們訂立購房合同時，一定要注意作為合同附件的《住宅質量保證書》，看清楚上面所承諾的保修時間長短和起算時間;如果覺得保修時間太短，可進行補充約定。
保修期過了仍可處理很多購房合同都會有一個免責條款，規定因不可抗力、因使用不當或者第三方原因造成的質量缺陷，不在保修范圍之內。這一條需要注意，對於「不可抗力」法律有明確規定，但因使用不當或者第三方原因卻可有各種不同的解釋。因此，訂立詳細的合同很關鍵，而房屋一旦出現問題，正確處理更為關鍵，其中抓緊時間、盯緊開發商是首要兩條。房屋出現質量缺陷，首先應該確定屬於何種問題，是否在保修期限之內。若在保修期限之內，應馬上找開發商要求處理。同時，應記明因為房屋質量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發商講明，便於之後要求賠償。維修完後，一定要認真驗收。對超過保修期的房屋質量問題，購房者要區分清楚情況以便進行處理。如果是因為開發商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，由開發商承擔責任，購房者有權追訴。只是購房者要注意保存相關證據，便於日後證明用。對於確實超過期限的房屋質量問題，購房者也可以找開發商，要求其本著為客戶負責的態度，提供維修服務，可能需要支付一定費用。
保商品房保修范圍與保修期限：本商品房自簽約後交付之日起，在正常使用情況下，本公司根據企業和項目情況對本商品房的保修項目和保修期限作如下承諾：保修項目商品住宅質量保修制度規定的最低保修期公司承諾的保修期保修責任問題處理期限地基和主體結構正常合理使用壽命正常合理使用壽命保修期內如因設計或施工的原因，造成建築物的地基下陷、開裂、傾斜及主體結構構件開裂、變形、破損、超出國家設計規范的規定值時，發展商將無償進行修復並滿足有關規范及標准。
屋面防水3年保修期如因防水材料、設計或施工質量而導致天面滲水、滴漏，發展商將無償進行維修並滿足有關規范及標准。
牆面、廚房的衛生間地面滲漏1年保修期內如因施工質量或所用材料的質量問題而出現的牆面、廚房、衛生間地面漏水以及地下室滲漏發展商將無償進行維修並滿足有關規范及標准。
牆面、頂棚抹灰層脫落1年保修期內因施工質量問題出現的牆、頂棚抹灰層脫落，發展商將無償進行修復。
地面空鼓開裂、大面積起砂1年保修期內因施工質量問題出現的地面飾面空鼓、開裂、大面積起砂，發展商將無償進行修復。
門窗翹裂、五金件損壞1年保修期內因產品或施工質量問題出現的門窗翹裂、五金件損壞，發展商將無償進行、維修或更換。
衛生潔具1年保修期內因產品或施工質量問題出現的衛生潔具開裂，漏水問題，發展商將無償進行維修或更換。
燈具、電器及開關6個月保修期內因產品或施工質量出現的問題、隨樓附送的燈具(不含光源)、電器及開關失靈問題，發展商將無償進行維修或更換，但業主自行改動後不屬保修范圍。
管道滲漏、管道堵塞2個月管道開裂、滲漏，發展商將無償進行維修並滿足有關規范及標准。保修期內因產品或施工質量問題出現的管道堵塞問題，發展商將無償進行疏通。
保溫(隔熱)工程5年在保修范圍和保修期內發生質量問題的，發展商應當履行保修義務，並對造成的損失依法承擔賠償責任。
白蟻防治15年廣東省《新建房屋白蟻預防技術規程》規定必須進行白蟻預防的部位。
(其他約定項目)本公司願承諾的其它內容(可用附頁)質量保修受理部門聯系電話質量保修單位聯系電話答復時限個工作日備註：保修期從交付之日起計算，商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少於《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(建設部建房[1998]102號，以下簡稱《規定》)中確定的最低保修期限的，保修期不得低於《規定》中確定的最低保修期限(保修項目中保溫工程、白蟻防治的最低保修時間從工程竣工驗收合格之日起計算)。國家對住宅工程質量保修期另有規定的，保修期限按照國家規定執行。

㈡ 房屋裝修的保修期是多少啊

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第32條規定：在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期為2年，有防水要求的廚房、衛生間和外牆面的防滲漏保修期為5年，保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

在家裝施工的眾多項目中，牆面開裂和房屋滲漏等一直是最常見的問題。實際上，影響這些項目質量問題的因素有很多，除了裝修施工材料及人員的經驗和技術外，原先的房屋建築硬體質量也起到很大的決定作用。建築物的滲水、漏水問題比較普遍，雖然看起來不起眼，但是建築施工中普遍存在的問題，而對於這部分問題，建設責任主體單位也應承擔維修責任。

(2)商品住宅工程質量保修規程擴展閱讀：

住宅裝修工程竣工後，裝修人應當按照工程設計合同約定的相應的質量標准進行驗收。驗收合格後，裝修公司應當出具住宅室內裝飾裝修質量保修書。保修期自驗收合格之日起計算。而好的裝修公司，其保修期限一般會比規定的還要長。在裝修工程驗收合格之後，業主也應該向裝修公司索要工程保修單，利於出現問題後有效維權。

此外，2013年9月我國首部《家居行業經營服務規范》也已實施，《規范》顯示，裝修公司必須向顧客明示地板、門窗、吊頂、瓷磚、水電系統、牆壁、櫥櫃等的具體保修時間和保修范圍。裝修合同里的保修條款應該對具體的保修項目時間進行細分，有的裝修公司的一些保修服務時間就比國家規定的長，而這些都需要在合同裡面體現出來。

㈢ 關於工程質量保修的規范有哪些

㈣ 商品房質量標准

一、商品房質量糾紛的類型

廣義的商品房質量糾紛是指因開發商交付的商品房及其配套設備、設施或居住環境存在不符合法律規定或合同約定的質量標准而產生的糾紛，商品房質量糾紛主要是由於開發商片面追求高額利潤造成的。

為了保護購房人利益，國家明確規定開發商不得將工程質量不合格或配套不完善的房屋交付使用；同時還規定住宅小區需經國家相關部門綜合驗收合格後才能交付使用；商品房交付使用時，開發商應向購房人出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，承擔商品房保修及維修責任。雖然國家在商品房質量問題上已做了很多有益的探索與努力，但由於種種原因，經國家驗收合格的商品房與購房人心目中合格的商品房還是存在較大差距，難以讓購房人滿意。商品房質量糾紛也因此層出不窮、無法避免。面對這種情況，購房人應當了解商品房質量方面的法律規定，以解決實際問題。

1、開發商交付使用的商品房主體質量不合格。

商品房主體質量不合格，法律規定不得交付使用，這樣的房子不應通過驗收。但現實中確定有主體不合格的房子驗收為合格並交付使用的情況。此時開發商不僅是違反合同責任的問題了，而是要承擔產品擔缺陷責任。購房人如果認為房屋主體質量不合格，首先應該向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬主體結構質量不合格的，根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條及《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第十二條的規定，購房者有權退房，解除商品房買賣合同，並要求開發商賠償損失。

2、購房者所購房屋主體質量合格，但房屋其他質量問題嚴重影響正常居住使用。

這種情況下，如果房屋已經驗收合格並交付使用，則開發商應當承擔違約責任。因為購房者訂立合同的目的是購買可以使用功能正常的房屋，開發商交付的房屋不能讓購房人實現這一目的，購房人則可以請求解除合同和賠償損失。「嚴重影響正常居住使用」一般是指購房者所購買的房屋出現嚴重質量問題，且該質量問題通過修復等亦無法保證購房者人身、財產安全及正常居住使用的情形。

3、購房者所購買的房屋存在質量問題，但尚未達到「嚴重影響正常居住使用」這一嚴重程度。

在這種情況下，開發商輕微違約，沒有達到根本違約的程度，所以購房者不能要求解除合同進行退房。在保修期內，開發商應當承擔修復責任，如開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房者可以自行或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。

二、商品房質量糾紛引起的訴訟中小業主存在的舉證難現象和原因分析。

1、沒有一定的知識能力和文化程度，且在房地產專業知識方面處於的絕對劣勢，造成小業主舉證難。

房地產市場面對的是整個社會群體，各個群體之間的文化程度、知識水平差異巨大，處於較低層次購房者往往對於房屋質量問題不能作出准確的判斷，如果經濟收入有限，也不可能委託具有專業知識的人員協助訴訟，且訴訟對象又是專業房地產開發的發展商，不論是經濟實力和專業技術水平均有較大的差距。小業主在訴訟中怎樣合理舉證支持訴訟請求有一定困難。

2、小業主沒有鑒定的資質和委託鑒定的經濟能力，對於商品房質量缺陷的程度取證難。

因為建築質量的鑒定需要專門的知識和儀器，一般非專業人員即使有較高的文化水平也不能作出准確判斷，所以涉及商品房質量問題的訴訟多會出現一個專門機構鑒定的問題。一般業主作為原告進行訴訟時，單憑通常的生活經驗和文化知識僅能判斷房屋是否存在質量問題。但對於存在問題的程度和損害結果無法進行科學的判斷，根據侵權損害賠償訴訟的要求，如果提出賠償要求則需要有一個判斷的標准，該標准只能建立在科學鑒定的基礎上。但目前房屋質量糾紛的鑒定只能由社會上少量的專業機構出具報告，一般來說這些機構並非專業對房屋質量問題進行鑒定，其運營成本大，收費高且標准缺乏合理性，對於一戶或幾戶個人業主提出房屋質量訴訟要求鑒定的情況，若要比較全面的鑒定則費用無法承擔，而民事訴訟法要求原告舉證故預付鑒定費用限制了個人業主的全面取證的能力。

3、發展商實力強、影響大，社會上的鑒定機構少，而又往往作為其他專門機構經常與房地產商進行業務聯系，其鑒定結果做到公正性是比較難的。

發生房屋質量訴訟需要鑒定，如原、被告雙方未能對鑒定機構的選擇達成一致，則由法院出面委託鑒定。從理論上講，法院委託的鑒定屬於司法鑒定，應該具有公正性，但目前對於侯選的監督機構多為獨立經營的經濟實體，追求利益最大化是經濟實體的目標，在范圍有限的房地產市場中，房地產開發商經常能夠接觸到各類鑒定機構，甚至保持著密切的業務聯系。在此種不公平的地位下，小業主很難獲得公平的對待，而法院又缺乏專業知識（大多數情況下還不如開發商），無法做出准確判斷。

㈤ 請問：國家規定建築工程質量保修期是多少

《建築工程質量管理條例》第四十條，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年。

（三）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期。

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

(5)商品住宅工程質量保修規程擴展閱讀

建設工程保修期是指在正常使用條件下，建設工期的最低保修期限。

建設工程質量保修金是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，用以維修工程在保修期限和保修范圍內出現的質量缺陷的資金。

保修期是從竣/交工驗收合格之後即日起計算。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

國務院的《建設工程質量管理條例》第四十一條規定：建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。

㈥ 關於《房屋建築工程質量保修規程》說明接房已4年、我們小區電梯經常壞、還動了一回大修基金、修了沒幾

1、交房已四年肯定已具備成立業委會的條件，具體可以查下當地頒布的地方物業管理條例，由業主向基層街道相關部門提出申請。
2、電梯正常的維護保養，應該包含在物業管理費內，由物業公司簽訂定電梯維保合同。
3、電梯大修有涉及使用人簽字後動用維修基金，不足部分由使用人分擔。
4、業委會成立之前物業管理問題可向當地街道、建設局投訴。