房屋工程質量問題的定義

A. 房屋工程質量問題該如何解決

北京：深化以質量為核心的建築市場信用機制建設，提升住宅工程質量-工保網

為解決住宅工程質量突出問題，北京市住建委針對在建以及交付兩年以內的住宅工程開展了質量提升專項行動（以下簡稱「提升行動」），落實了加強法規標准建設、系統治理突出問題、強化關鍵環節監管、創新健全保障機制等重點任務。

其中為創新健全保障機制，北京還在以質量為基礎、以信用為核心的建築市場監管機制基礎上，逐步形成了以質量為核心、獎優罰劣的信用機制，並推動質量信用體系成為建築市場信用體系的重要組成部分。

未來，北京市還可從質量信用信息認定、記錄、歸集、共享、公開、懲戒和信用修復各環節入手，著力解決失信行為界定不準確、失信懲戒措施濫用、信用修復機制不完善等問題。如圍繞失信懲戒，住建領域可綜合運用行政性、市場性、行業性、社會性約束和懲戒以及法律法規、社會信用體系建設部際聯席會議確定的其他懲戒措施，並定期更新行業失信懲戒措施基礎清單，經審定後向社會公布並組織實施。

在此基礎上，北京市還可健全工程質量治理制度機制：盡快構建優質優價的質量治理體系，在土地招拍掛時建立質量品質競爭機制；開展質量風險分級管控和測評工作，構建以質量為核心的建築市場和施工現場聯動機制，有效實現差別化監管和精準監管。堅持問題導向、主攻薄弱環節、注重長短結合、實施標本兼治，未來北京市還需全面總結提升行動經驗，建立健全長效機制，開展常態化重點治理。

在深化以質量為核心的建築市場信用機制建設過程中，還應充分發揮市場機制在建築市場信用體系建設中的聯動作用：工程質量保險等市場機製作用發揮不明顯，亦是北京市需要直面的問題——盡管北京已積極推進住宅工程質量潛在缺陷保險，但未來還需嚴格按照相關要求，切實推進相關項目實現應保盡保。

B. 房屋施工質量有嚴重缺陷，可以要求賠償嗎

很多購房人由於對房地產法律知識不太了解，以至於在發現商品房質量問題後不知如何索賠：有的小題大做，對一般質量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結果是輸了官司又賠錢；有的委曲求全，草草辦理了收房手續，入住後才發現房屋主體結構有嚴重質量缺陷。筆者在多次代理房產訴訟中體會到，對待商品房質量問題，必須根據其性質和嚴重程度，區別不同情況，依法提出合理的索賠要求，通過法律程序妥善加以解決。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的規定，商品房質量問題通常可分為以下三種情形：
一、房屋主體結構質量不合格的，購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失。
《解釋》第十二條規定：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。這里的所謂主體結構質量不合格包括兩種情況：一是房屋交付前未經驗收或經驗收不合格。依據現行法律規定，房屋建成後交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監理等各方對工程質量進行驗收，驗收合格的應該簽署質量合格文件；並申請規劃、公安消防、環保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者准許使用文件；最後由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表。《建築法》第六十一條規定：建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。《城市房地產管理法》第二十六條規定：房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標准和規范。因此，購房人在辦理商品房交接入住手續時，應要求出賣人出示該商品房的《建築工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否經驗收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建築工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同並要求賠償損失。二是房屋交付使用後房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。這里的所謂主體結構質量不合格，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程不合格。房屋地基基礎工程和主體結構工程是建築工程的基礎和主體，如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結構方面出現質量問題，即使其他部分施工質量再好也難以保證整個樓房的質量和安全。因此，《建築法》第六十條第一款規定：建築物在合理使用壽命內，必須確保地基礎工程和主體結構質量。商品房交付使用後，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。但這里必須提醒購房人注意，委託核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委託哪個機構來檢測買賣雙方須經協商達成一致，如雙方協商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委託的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。
二、在保修范圍內的一般質量問題，購房人有權要求出賣人承擔修復責任。
《解釋》第十三條第二款規定：交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。這里所說的質量問題指的就是一般質量問題。所謂一般質量問題，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題，包括屋頂、牆壁漏水、滲水問題，室內地坪空鼓、開裂、起沙問題，牆皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽台地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。《建築法》第六十條第二款規定：建築工程竣工時，屋頂、牆面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷；對已發現的質量缺陷，建築施工企業應當修復。國務院頒布實施的《建設工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期：（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定：房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。在保修期內發生的屬於保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。一般來說，房屋交付前對比較明顯的或者已知的質量問題，購房人應在房屋交付時要求出賣人給以修復。因為購房人在接受房屋時，一般要對房屋進行必要的驗收，這也是購房人應該行使的注意義務，經驗收後確信沒有質量問題再辦理入住手續。如果發現房屋有質量問題，應立即找開發商，要求對有質量問題的地方予以書面確認並加蓋公章，在對方解決好該問題後再辦理入住手續。如果在短時間內解決不了，應要求開發商承擔延期交房的責任，並索要書面憑證。房屋交付使用後在保修期內出現的一般質量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權要求出賣人修復。因此增加的費用，應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房人可自行或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。
三、因房屋質量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。
《解釋》第十三條第一款規定：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。這種情形既不是明顯的主體結構質量不合格，又不完全屬於保修的一般質量問題，而是介於前面兩種情形之間的第三種情形，其中嚴重影響正常居住使用如何理解和把握，法律沒有作出具體規定，應該屬於法官自由裁量的范疇。因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。是否屬於嚴重影響正常居住使用的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。一是看房屋質量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，並可要求賠償損失；確實無法修復再要求解除合同和賠償損失。二是經修復後是否仍然存在威脅購房人人身、財產安全的因素，如果該房屋經修復後仍然不能保證購房人的人身和財產安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，並要求出賣人賠償損失。三是經多次維修房屋仍然存在嚴重質量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據實際情況予以裁決。
除注意區分上述三種情形外，購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據，因為在法院審理中，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據證明。一是房屋出現質量問題的證據；二是出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的證據；三是購房人自行修復或者委託他人修復的證據；四是購房人發生損失的證據。

C. 住宅工程質量通病的概念

「工程質量通病」一詞，未見到規范明確定義，所以，它的概念也並不很完整。
就建築行業內，它有較廣泛的針對性。個人理解，建築成品與工廠流水線的產品是很不一樣的，雖然驗收規范全國統一 一致，但是，我國富源廣闊、各地理位置、地理環境、企業習慣、工藝手法等等不同，加上對驗收規范精神本質的理解不同等等，使得建築產品各分部分項過程出現一些與規范要求不盡十分符合或者貌合神離、不很明顯的缺陷，或細部粗糙的部位，雖然大體上沒有安全問題，然而十分影響使用或觀瞻或耐久，甚至也有不符合之處，而這些缺陷又是帶有一定普遍性的。對這樣的缺陷，通稱之為「質量通病」。
『通病』的內容較多，國家為提高建築企業的整體水平，針對地域實際各地區編制了「建築工程質量通病防治手冊」內部發行。

D. 房屋質量問題賠償的標準是什麼

E. 房屋質量問題包括哪些，房屋質量問題業主如何維權

一、常見的房屋質量問題有哪些?

隨著我國住宅建設和房地產業的飛速發展，城鎮商品房質量問題日益成為消費者投訴的熱點之一，由此引起的商品房質量糾紛也呈不斷上升趨勢。現實生活中常見的房屋質量問題主要有：

(一)樓體不穩定。主要表現為過了沉降期依然下沉不止以及不均勻沉降導致樓體傾斜或者因結構不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌隱患。前段時間出現的「樓歪歪」等現象就屬於這種問題。

(二)房頂或牆面滲漏。主要是由於防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏，廚房、衛生間向外、向樓下的水平或垂直滲漏。夏天雨水多時，或者廚房、衛生間用水量大時，滲漏會嚴重，這不但影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，還影響樓上樓下鄰里關系。

(三)牆皮脫落。牆體內部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使牆體整體抗壓能力降低，表麵粉刷層易於脫落。

(四)裂縫。包括牆體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產生的原因有材料強度不夠，結構、牆體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓體不均勻沉降，建築材料質次，砌築後乾燥不充分等。

(五)隔音、隔熱效果差。由於牆體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質次，或者施工工藝不合要求，造成隔斷牆及樓板隔音、減震效果不好，影響正常生活或者屋面、外牆冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。

(六)上下水出現滴漏。由於上下水管線水平、垂直設計不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質量不過關，引起上下水管處出現滴漏。滴漏現象不僅浪費資源，也會影響人的正常生活。

(七)水、電、暖、氣的設計位置不合理。水表、電源開關、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設計種類不完善，設計位置與日常生活要求不符，影響傢具布置。或者用電設備存在漏電、火災隱患等。

除此之外，還有公用設施設計不合理，質量不過關等問題。例如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯運行質量不穩定，公用照明設施不完善，消防安全設施缺乏等等，都屬於常見的房屋質量問題。以上列舉的這些都是購房者經常遇到的，還有其他各式各樣的房屋質量問題存在於現實生活中。那麼，這些問題該由誰負責，出現房屋質量問題該怎麼辦?

二、出現房屋質量問題怎麼辦?

房屋質量問題可能在交房時就能發現，但更多的情況是交房時很難發現，等到業主入住以後才慢慢浮出水面，不同階段出現房屋質量問題的不同處理：

(一)收房時發現房屋質量存在問題。如果收房時發現房屋主體結構質量不合格，或者認為房屋主體質量不合格經專業機構檢驗確實不合格的，購房人有權拒絕收房，並可以要求開發商解除合同及賠償損失。

(二)購房人在裝修入住後，如果出現質量問題，要確定該質量問題是房屋本身的質量問題還是裝修的問題：

1、如果是裝修的問題，在保修期內只能找裝修公司維修並要求賠償損失。

2、如果是房屋本身的質量問題，在保修期內，購房人首先向開發商提出要求維修，或者在自己維修完後，要求開發商承擔全部的修復費用和因為修復而給自身造成的合理損失。如果該質量問題經多次維修仍不能有效解決，並且影響到購房人的正常居住，購房人可以要求解除合同並要求開發商賠償損失，這里的損失包括裝修的費用、房款的利息、損害的賠償等。

在這里要提醒大家注意，入住以後出現質量問題應注意分清責任，保留證據。要求開發商保修時最好是書面提出，並讓開發商予以確認，可作為以後訴訟的證據。

綜上所述，房屋質量問題不同情況有不同的解決方式，在現實中很多購房者在發現商品房質量問題後不知如何處理，有的對一般質量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結果是輸了官司又賠錢;有的委曲求全，草草辦理了收房手續，入住後才發現房屋主體結構有嚴重質量缺陷。很多購房者對房地產法律知識不太了解，最好邀請專業的律師，幫您根據其性質和嚴重程度依法提出合理的索賠要求，通過法律程序妥善加以解決。

F. 怎樣認定房屋質量不合格，房屋質量問題可否拒

一、如何認定房屋質量問題
應如何認定房屋的「主體結構」、「不合格」和「嚴重影響正常居住使用」這些概念呢？從技術角度看，所謂「主體結構」是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建築物本身的各種載荷。如：地基、承重牆等，這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。所謂「不合格」，應指房屋未能通過驗收或經核驗被認定為不符合質量要求的情形。「嚴重影響正常居住使用」應指由於房屋質量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、牆皮脫落等，不屬於房屋的主體結構性問題，而屬於非結構性的質量瑕疵，出賣人應當對此予以修復，買受人不能因此要求退房。
二、房屋質量問題可否拒收房屋
房屋主體結構質量不合格的，購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失。因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。這里的所謂主體結構質量不合格包括情況：房屋交付前未經驗收或經驗收不合格。依據現行法律規定，房屋建成後交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監理等各方對工程質量進行驗收，驗收合格的應該簽署質量合格文件；並申請規劃、公安消防、環保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者准許使用文件；最後由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表。建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標准和規范。」因此，購房人在辦理商品房交接入住手續時，應要求出賣人出示該商品房的《建築工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否經驗收合格。
如果出賣人不能出示該商品房的《建築工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同並要求賠償損失。
房屋交付使用後房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。這里的所謂主體結構質量不合格，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程不合格。房屋地基基礎工程和主體結構工程是建築工程的基礎和主體，如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結構方面出現質量問題，即使其他部分施工質量再好也難以保證整個樓房的質量和安全。因此，《建築法》第六十條第一款規定：「建築物在合理使用壽命內，必須確保地基礎工程和主體結構質量。」
商品房交付使用後，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。但這里必須提醒購房人注意，委託核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委託哪個機構來檢測買賣雙方須經協商達成一致，如雙方協商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委託的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。

G. 房屋質量問題主要包括哪些范圍

根據我國法律規定，可以將房屋的質量問題分為三種： (一)房屋主體結構質量不合格。主體結構是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體，必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建築物本身的各種載荷。如地基、承重牆等，這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。 (二)嚴重影響正常居住使用的質量問題。這是指由於房屋質量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供電，隔音效果不達標等等。 (三)其他一般質量問題。如房屋滲水、地面空鼓、牆皮脫落等。 對上述三種不同的質量問題，法律規定了不同的處理方式，分別賦予購房人和開發商不同的權利和義務。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 第十三條：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。因此，不同質量問題的正確處理方式可概括如下: (一)因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人可以請求解除合同和賠償損失。由於房屋主體結構質量問題直接關繫到使用的安全性，而且修復不可能或成本過高，買受人一般可解除合同並要求賠償損失。 (二)對房屋存在嚴重質量問題，嚴重影響正常居住使用的情形，法律容許購房者可解除合同並要求賠償損失。 當然如果買受人認為要求賣房人進行修復，並承擔由於修復造成的交付遲延責任或賠償其他損失，更為合算時，也可選擇要求修復。 (三) 對於其他質量問題，由於未對居住使用造成嚴重影響，只能要求賣房人進行修復並賠償損失，不能要求退房。當然對於不需要修復的質量缺陷，購房人可以要求開發商賠償因存在質量缺陷而造成的房屋價值的貶值損失，可依法申請委託有關估價機構對房屋進行差值評估，以確定差值部分的損失。二、房屋出現質量問題如何投訴 (一)找開發商協商 如果發現質量問題，首先找開發商，因為購房者與開發商有著直接的合同關系。開發商作為商品房的生產商和銷售商，對商品房質量承擔最終責任。開發商與購房者的質量關系通過《商品房購銷合同》和《商品房住宅質量保證書》來約束，如果購房者因質量問題要求賠償損失，應由開發商向購房者賠償，開發商再根據質量原因依照合同約定追索責任單位賠償。 (二)因商品房質量保修責任發生糾紛的，如開發商不予解決、或對開發商的解決不滿意，當事人可以向建設工程質量監督機構申請組織認定或向建設行政主管部門投訴。對於影響房屋結構安全的問題，住戶可以直接委託具有法定結構安全鑒定資質的單位對房屋進行鑒定，其鑒定結論可作為民事賠償的證據。 (三)提起仲裁或依法向人民法院起訴。如果上述途徑都不能解決，購房者可以根據法律規定和自己的實際情況起訴開發商。 綜上所述，我們不難發現房屋質量問題已經成了一個普遍的現象。許多居民對類似住房出現的問題，不知道該如何投訴，如何解決，往往是一出現問題就找物業，而物業部門又因無力解決或其它一些原因把問題移交給別的部門，使問題拖而不決。在這里提醒購房者，出現房屋質量問題先找開發商協商，弄清楚問題的性質，再來選擇不同的處理方式，必要時可以請律師協助解決，以便更好地維護自己的權益。

H. 工程質量問題如何分類

工程質量問題一般分為工程質量缺陷、工程質量通病、工程質量事故。
1．工程質量缺陷
是指工程達不到技術標准允許的技術指標的現象。
2．工程質量通病
是指各類影響工程結構、使用功能和外形觀感的常見性質量損傷，猶如「多發病」一樣，而稱為質量通病。
目前建築安裝工程最常見的質量通病主要有以下幾類：
（1）基礎不均勻下沉，牆開裂。
（2）現澆鋼筋混凝土工程出現蜂窩、麻面、露筋。
（3）現澆鋼筋混凝土陽台、雨篷根部開裂或傾覆、坍塌。
（4）砂漿、混凝土配合比控制不嚴，任意加水，強度得不到保證。
（5）屋面、廚房滲水、漏水。
（6）牆面抹灰起殼、裂縫、起麻點、不平整。
（7）地面及樓面起砂、起殼、開裂。
（8）門窗變形、縫隙過大、密封不嚴。
（9）水暖電衛安裝粗糙，不符合使用要求。
（10）結構吊裝就位偏差過大。
（11）預制構件裂縫，預埋件移位，預應力張拉不足。
（12）磚牆接槎或預留腳手眼不符合規范要求。
（13）金屬欄桿、管道、配件銹蝕。
（14）牆紙粘貼不牢、空鼓、折皺、壓平起光。
（15）飾面板、飾面磚拼縫不平、不直、空鼓、脫落。
（16）噴漿不均勻，脫色，掉粉等。
3．工程質量事故
是指在工程建設過程中或交付使用後，對工程結構安全、使用功能和外形觀感影響較大，損失較大的質量損傷。如住宅陽台、雨篷傾覆，橋梁結構坍塌，大體積混凝土強度不足，管道、容器爆裂使氣體或液體嚴重泄漏等等。它的特點是：
（1）經濟損失達到較大的金額。
（2）有時造成人員傷亡。
（3）後果嚴重，影響結構安全。
（4）無法降級使用，難以修復時，必須推倒重建。