① 房屋工程質量問題該如何解決
北京:深化以質量為核心的建築市場信用機制建設,提升住宅工程質量-工保網
為解決住宅工程質量突出問題,北京市住建委針對在建以及交付兩年以內的住宅工程開展了質量提升專項行動(以下簡稱「提升行動」),落實了加強法規標准建設、系統治理突出問題、強化關鍵環節監管、創新健全保障機制等重點任務。
其中為創新健全保障機制,北京還在以質量為基礎、以信用為核心的建築市場監管機制基礎上,逐步形成了以質量為核心、獎優罰劣的信用機制,並推動質量信用體系成為建築市場信用體系的重要組成部分。
未來,北京市還可從質量信用信息認定、記錄、歸集、共享、公開、懲戒和信用修復各環節入手,著力解決失信行為界定不準確、失信懲戒措施濫用、信用修復機制不完善等問題。如圍繞失信懲戒,住建領域可綜合運用行政性、市場性、行業性、社會性約束和懲戒以及法律法規、社會信用體系建設部際聯席會議確定的其他懲戒措施,並定期更新行業失信懲戒措施基礎清單,經審定後向社會公布並組織實施。
在此基礎上,北京市還可健全工程質量治理制度機制:盡快構建優質優價的質量治理體系,在土地招拍掛時建立質量品質競爭機制;開展質量風險分級管控和測評工作,構建以質量為核心的建築市場和施工現場聯動機制,有效實現差別化監管和精準監管。堅持問題導向、主攻薄弱環節、注重長短結合、實施標本兼治,未來北京市還需全面總結提升行動經驗,建立健全長效機制,開展常態化重點治理。
在深化以質量為核心的建築市場信用機制建設過程中,還應充分發揮市場機制在建築市場信用體系建設中的聯動作用:工程質量保險等市場機製作用發揮不明顯,亦是北京市需要直面的問題——盡管北京已積極推進住宅工程質量潛在缺陷保險,但未來還需嚴格按照相關要求,切實推進相關項目實現應保盡保。
② 房屋質量問題主要包括哪些范圍
根據我國法律規定,可以將房屋的質量問題分為三種: (一)房屋主體結構質量不合格。主體結構是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體,必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性,以確保承受建築物本身的各種載荷。如地基、承重牆等,這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題,應當視為主體結構存在問題。 (二)嚴重影響正常居住使用的質量問題。這是指由於房屋質量問題,嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供電,隔音效果不達標等等。 (三)其他一般質量問題。如房屋滲水、地面空鼓、牆皮脫落等。 對上述三種不同的質量問題,法律規定了不同的處理方式,分別賦予購房人和開發商不同的權利和義務。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條:因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。 第十三條:因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。因此,不同質量問題的正確處理方式可概括如下: (一)因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人可以請求解除合同和賠償損失。由於房屋主體結構質量問題直接關繫到使用的安全性,而且修復不可能或成本過高,買受人一般可解除合同並要求賠償損失。 (二)對房屋存在嚴重質量問題,嚴重影響正常居住使用的情形,法律容許購房者可解除合同並要求賠償損失。 當然如果買受人認為要求賣房人進行修復,並承擔由於修復造成的交付遲延責任或賠償其他損失,更為合算時,也可選擇要求修復。 (三) 對於其他質量問題,由於未對居住使用造成嚴重影響,只能要求賣房人進行修復並賠償損失,不能要求退房。當然對於不需要修復的質量缺陷,購房人可以要求開發商賠償因存在質量缺陷而造成的房屋價值的貶值損失,可依法申請委託有關估價機構對房屋進行差值評估,以確定差值部分的損失。二、房屋出現質量問題如何投訴 (一)找開發商協商 如果發現質量問題,首先找開發商,因為購房者與開發商有著直接的合同關系。開發商作為商品房的生產商和銷售商,對商品房質量承擔最終責任。開發商與購房者的質量關系通過《商品房購銷合同》和《商品房住宅質量保證書》來約束,如果購房者因質量問題要求賠償損失,應由開發商向購房者賠償,開發商再根據質量原因依照合同約定追索責任單位賠償。 (二)因商品房質量保修責任發生糾紛的,如開發商不予解決、或對開發商的解決不滿意,當事人可以向建設工程質量監督機構申請組織認定或向建設行政主管部門投訴。對於影響房屋結構安全的問題,住戶可以直接委託具有法定結構安全鑒定資質的單位對房屋進行鑒定,其鑒定結論可作為民事賠償的證據。 (三)提起仲裁或依法向人民法院起訴。如果上述途徑都不能解決,購房者可以根據法律規定和自己的實際情況起訴開發商。 綜上所述,我們不難發現房屋質量問題已經成了一個普遍的現象。許多居民對類似住房出現的問題,不知道該如何投訴,如何解決,往往是一出現問題就找物業,而物業部門又因無力解決或其它一些原因把問題移交給別的部門,使問題拖而不決。在這里提醒購房者,出現房屋質量問題先找開發商協商,弄清楚問題的性質,再來選擇不同的處理方式,必要時可以請律師協助解決,以便更好地維護自己的權益。
③ 房建施工中工程質量的通病主要有哪些
基礎不均勻下沉,牆身開裂;
現澆鋼筋混凝土工程出現蜂窩、麻面、露筋;
現澆鋼筋混凝土陽台、雨蓬根部開裂或傾覆、坍塌;
砂漿、混凝土配合比控制不嚴,任意加水,強度得不到保證;
屋面、廚房、衛生間滲水、漏水;
牆面抹灰起殼、裂縫、起麻點、不平整;
地面及樓面起砂、起殼、開裂;
門窗變形,縫隙過大,密封不嚴;
水暖電工安裝粗糙,不符合實用要求;
結構吊裝就位偏差過大;
預制構件裂縫,預埋件移位,預應力張力不足;
磚牆接槎 或預留腳手眼不符合規范要求;
金屬欄桿、管道、配件銹蝕;
牆紙粘貼不牢,空鼓、褶皺、壓平起光;
飾面磚拼縫不平、不直、空鼓、脫落;
噴漿不均勻,脫色、掉粉等。
④ 房屋質量問題有哪些
常見的房屋質量問題有哪些?
隨著我國住宅建設和房地產業的飛速發展,城鎮商品房質量問題日益成為消費者投訴的熱點之一,由此引起的商品房質量糾紛也呈不斷上升趨勢。現實生活中常見的房屋質量問題主要有:
(一)樓體不穩定。主要表現為過了沉降期依然下沉不止以及不均勻沉降導致樓體傾斜或者因結構不完善,部分或全部承重體系載力不夠,導致樓體有局部或全部坍塌隱患。前段時間出現的「樓歪歪」等現象就屬於這種問題。
(二)房頂或牆面滲漏。主要是由於防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏,廚房、衛生間向外、向樓下的水平或垂直滲漏。夏天雨水多時,或者廚房、衛生間用水量大時,滲漏會嚴重,這不但影響使用人的正常生活,破壞地面裝修,還影響樓上樓下鄰里關系。
(三)牆皮脫落。牆體內部各砌塊、層面之間連接不好,在壓力、溫差等作用下形成中空,致使牆體整體抗壓能力降低,表麵粉刷層易於脫落。
(四)裂縫。包括牆體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫,產生的原因有材料強度不夠,結構、牆體受力不均,抗拉、抗擠壓強度不足,樓體不均勻沉降,建築材料質次,砌築後乾燥不充分等。
(五)隔音、隔熱效果差。由於牆體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠,材料質次,或者施工工藝不合要求,造成隔斷牆及樓板隔音、減震效果不好,影響正常生活或者屋面、外牆冬天降溫快,夏天升溫快,達不到保溫、隔熱的要求。
(六)上下水出現滴漏。由於上下水管線水平、垂直設計不夠合理,水龍頭、抽水馬桶等質量不過關,引起上下水管處出現滴漏。滴漏現象不僅浪費資源,也會影響人的正常生活。
(七)水、電、暖、氣的設計位置不合理。水表、電源開關、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設計種類不完善,設計位置與日常生活要求不符,影響傢具布置。或者用電設備存在漏電、火災隱患等。
除此之外,還有公用設施設計不合理,質量不過關等問題。例如樓梯間位置不方便,樓梯寬度過小,電梯運行質量不穩定,公用照明設施不完善,消防安全設施缺乏等等,都屬於常見的房屋質量問題。以上列舉的這些都是購房者經常遇到的,還有其他各式各樣的房屋質量問題存在於現實生活中。那麼,這些問題該由誰負責,出現房屋質量問題該怎麼辦?
出現房屋質量問題怎麼辦?
房屋質量問題可能在交房時就能發現,但更多的情況是交房時很難發現,等到業主入住以後才慢慢浮出水面,不同階段出現房屋質量問題的不同處理:
(一)收房時發現房屋質量存在問題。如果收房時發現房屋主體結構質量不合格,或者認為房屋主體質量不合格經專業機構檢驗確實不合格的,購房人有權拒絕收房,並可以要求開發商解除合同及賠償損失。
(二)購房人在裝修入住後,如果出現質量問題,要確定該質量問題是房屋本身的質量問題還是裝修的問題:
1、如果是裝修的問題,在保修期內只能找裝修公司維修並要求賠償損失。
2、如果是房屋本身的質量問題,在保修期內,購房人首先向開發商提出要求維修,或者在自己維修完後,要求開發商承擔全部的修復費用和因為修復而給自身造成的合理損失。如果該質量問題經多次維修仍不能有效解決,並且影響到購房人的正常居住,購房人可以要求解除合同並要求開發商賠償損失,這里的損失包括裝修的費用、房款的利息、損害的賠償等。
在這里要提醒大家注意,入住以後出現質量問題應注意分清責任,保留證據。要求開發商保修時最好是書面提出,並讓開發商予以確認,可作為以後訴訟的證據。
綜上所述,房屋質量問題不同情況有不同的解決方式,在現實中很多購房者在發現商品房質量問題後不知如何處理,有的對一般質量問題提出巨額索賠甚至要求退房,結果是輸了官司又賠錢;有的委曲求全,草草辦理了收房手續,入住後才發現房屋主體結構有嚴重質量缺陷。很多購房者對房地產法律知識不太了解,最好邀請專業的律師,幫您根據其性質和嚴重程度依法提出合理的索賠要求,通過法律程序妥善加以解決。
⑤ 常見的房屋質量問題有哪些
現實生活中常見的房屋質量問題主要有:
(一)樓體不穩定。主要表現為過了沉降期依然下沉不止以及不均勻沉降導致樓體傾斜或者因結構不完善,部分或全部承重體系載力不夠,導致樓體有局部或全部坍塌隱患。前段時間出現的「樓歪歪」等現象就屬於這種問題。
(二)房頂或牆面滲漏。主要是由於防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏,廚房、衛生間向外、向樓下的水平或垂直滲漏。夏天雨水多時,或者廚房、衛生間用水量大時,滲漏會嚴重,這不但影響使用人的正常生活,破壞地面裝修,還影響樓上樓下鄰里關系。
(三)牆皮脫落。牆體內部各砌塊、層面之間連接不好,在壓力、溫差等作用下形成中空,致使牆體整體抗壓能力降低,表麵粉刷層易於脫落。
解決辦法:
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
(5)房屋工程質量生存的主要問題擴展閱讀:
房屋驗收的標准
牆面檢驗
1. 牆面檢驗標准
(1)牆面抹灰表面光滑、潔凈、接槎平整;
(2)牆面抹灰層與基層之間必須粘結牢固,抹灰層應無脫層、空鼓,面層應無爆灰和裂縫,外牆不得出現滲水現象;
(3)有排水要求的部位應做滴水線(槽),滴水線應整齊順直,內高外低;
(4)牆面抹灰的允許偏差:立面垂直度允許偏差為4mm,表面平整度允許偏差為4mm,陰陽角應方正,允許偏差為4mm。
一般業主對牆面質量比較關注的是抹灰空鼓和牆面裂縫問題。實際檢驗中牆面空鼓允許的范圍為:單面牆體小於5平方米,允許1處空鼓,空鼓面積不大於5平方厘米。
單面牆體大於5平方米,最多允許2處空鼓,每處空鼓面積不大於5平方厘米;牆面裂縫問題產生原因主要是受溫度和材料影響。不同材料組成的牆體因材料膨脹系數不同並受溫度影響產生裂縫。
2. 一般裂縫檢查重點
牆面裂縫和樓板裂縫是業主收樓時關注的重點,必須認真對待。一般裂縫檢查的重點如下:
(1)檢查房屋外牆是否有裂縫(有漏水的隱患);
(2)承重牆是否有裂縫,裂縫是否貫穿整個牆面且穿到背後,是否有傾斜性裂縫(有結構安全隱患);
(3)承重牆是否有貫穿裂縫且在不同樓層牆體的同一位置均出現有方向、有規則的裂縫(有結構安全隱患);
(4)檢查樓板(地面和頂板)是否有對貫穿型裂縫(與房屋橫梁平行的裂縫),根據《混凝土結構工程施工質量驗收規范》第8.1.1條規定,條規定,裂縫寬度在現行設計規范允許范圍(0.3mm)內屬一般缺陷,不影響現澆板的承載能力;
(5)檢查樓板(地面和頂板)是否有受力裂縫,這種情況一般出現在支座處的板面或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與牆角呈45度的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等,這種裂縫往往不對穿,形狀外寬內窄。應該說這類裂縫往往對結構安全和耐久性都有影響,是需要認真對待的;
(6)陽台、雨篷等懸挑結構板是否有貫穿裂縫(有結構安全隱患)
六、防水檢驗
檢驗標准:
(1)防水層表面應平整、無鼓泡、折皺等缺陷,剛性防水層無酥鬆、開裂、起砂等弊端,防水層排水坡度符合設計要求,無明顯積水現象;
(2)細部構造做法符合規定要求,且密封嚴密無滲漏。
房屋的防水質量是業主重要關注的質量問題,防水檢驗主要包括衛生間、陽台、廚房、屋面、外牆、外牆門窗、空調洞口的防水檢驗。
其中衛生間、陽台、廚房、屋面業主在收樓時會要求做24小時的閉水實驗進行檢驗。對檢驗過程中出現滲漏問題的必須要求整改,並再次進行試水檢驗直至不發生滲漏。
給排水檢驗
毛坯房除了預留管道幾乎沒有說明給排水設施,也不安裝衛生間器具。業主重點檢查的是以下內容:
(1)現有閥門、龍頭檢查:位置是否合理,開啟、關閉是否正常,水路是否通暢,無破損、銹跡、無滑扣失效、滴水現象;
(2)管道是否固定牢固,安裝是否平直整齊,管道有無破損,接頭是否完好;
(3)預留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸,水堵頭是否打開;
(4)水表檢驗:水表安裝是否符合規范,水表接頭是否緊密完好,有無空轉現象;
(5)排水管道檢查:排水管道有無直角、死角;接頭是否緊密完好,介面處有無滲漏,管道是否暢通,管線是否固定、安裝整齊、無破損;樓上下延管道是否過長過低影響裝修;
(6)排水口、地漏口檢測:是否有地漏,地漏位置是否合理,排水口、地漏口是否完整,是否封口嚴密;
(7)排水口應進行封堵,防止垃圾進入排水管道發生管道堵塞。