物業公司工程驗收程序

㈠ 物業接管驗收的程序是什麼

物業接管驗收標准作業程序

一、目的
規范新物業的接管驗收工作，確保接管物業的質量合格。

二、適用范圍
適用於物業部對新接物業的接管驗收工作。

三、職責
1、公司總經理負責組建物業接管驗收小組並同發展商具體辦理物業的接管工作。
2、接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。
3、接管驗收小組具體負責依據本程序進行物業的接管驗收工作。

四、程序要點
1、接管驗收的准備工作
(1)新建物業竣工驗收後、業主入住前，物業部應及時組建接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。
(2)成立物業接管小組
①在接到總經理的接管驗收指令後，公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業務骨幹組成物業接管小組；
②接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成：
——公司行政人事部抽調檔案管理文員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作；
——物業部服務處抽調業務骨幹負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作；
——物業部機電處抽調業務骨幹具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。
(3)接管驗收前的准備：
接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下准備工作：
①與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標准等；
②派出先頭技術人員前住工地現場摸底，制定好接管驗收計劃；
③提前參與發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心裡有數；
④准備好接管驗收記錄表格：
——《房屋本體接管驗收表》；
——《公共配套設施接管驗收表》；
——《機電設備接管驗收表》；
——《接管驗收問題整改表》。
2、接管驗收的工作程序 (略)
3、資料的接管驗收。發展商委託物業管理時須向物業部移交相關資料。
(1)物業產權資料：
①項目開發批准報告；
②規劃許可證；
③投資許可證；
④土地使用合同；
⑤建築開工許可證；
⑥用地紅線圖。
(2)綜合竣工驗收資料：
①竣工圖（包括總平面布置圖、建築、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業竣工圖及地下管線布置竣工圖）；
②建設工程竣工驗收證書；
③建設消防驗收合格證；
④公共配套設施綜合驗收合格書；
⑤供水合同；
⑥供電協議書、許可證；
⑦供氣協議書、許可證；
⑧光纖合格證；
⑨通信設施合格證；
⑩電梯准用證。
(3)施工設計資料：
①地質報告書；
②全套設計圖紙；
③圖紙會審記錄；
④設計變更通知單；
⑤工程預決算報告書；
⑥重要的施工會議紀要；
⑦隱蔽工程驗收記錄；
⑧沉降觀測記錄；
⑨其他可能會影響將來管理的原始記錄。
(4)機電設備資料：
①機電設備出廠合格證；
②機電設備使用說明書（要求中文）；
③機電設備安裝、調試報告；
④設備保修卡、保修協議。
(5)業主資料：
①已購房業主姓名、位置、面積、聯系電話等；
②已夠房業主的付款情況或付款方式。
4、物業硬體設施接管驗收和竣工的區別
(1)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求；而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。
(2)接管驗收是物業部接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而採取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。
5、接管驗收標准和驗收方法
(1)驗收標准為建設部《房屋接管驗收標准》及業主生活的合理要求。
(2)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。
6、樓宇本體硬體設施的具體驗收標准
(1)主體結構：
①外牆不得滲水；
②屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、介面嚴密、不滲漏。
(2)樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。
(3)內牆面：
①抹灰面平整，面層塗料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；
②塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。
(4)頂棚抹灰面平整，面層塗料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。
(5)衛生間、陽台地面應低於相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。
(6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。
(7)門、窗
①門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置准確，無翹曲變形；
②門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；
③玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；
④油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；
⑤電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；
⑥不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形；
⑦高檔裝飾門裝飾完整。
(8)樓梯、扶手：
鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；
砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。
(9)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。
(10)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。
(11)油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現象。
(12)電器插座安裝牢固，符合「左零右火」規定，電源已接通正常。
(13)光纖已開通，收視良好。
(14)開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。
(15)燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。
(16)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。
(17)衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，介面密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢。
(18)給水設施安裝牢固，介面密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。
(19)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，介面密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。
(20)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。
(21)防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、
(22)其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。
7、公共配套設施接管驗收標准
(1)天台：
①天溝、落水口暢通完好；
②隔熱層、防水層完好。
(2)散水坡無下陷、斷裂、去牆體分離，坡度適宜、平整。
(3)屋面避雷設施連接牢固。
(4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。
(5)綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。
(6)道路：
①路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；
②路牙石砌築整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；
③塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；
④交通標識線、路牌清楚完好。
(7)室外消防栓：
①消防箱標識清楚，玻璃完好；
②消防設施配件齊全；
③消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。
(8)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。
(9)垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。
(10)安全員崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。
(11)安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。
(12)停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。
(13)自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。
(14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。
(15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。
(16)護坡、擋土牆泄水通暢，砌築牢固。
(17)台階、踏步砌築平實、牢固，無裂縫。
(18)水池、水箱衛生清潔，無滲漏。
(19)信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。
(20)雕塑、小品牢固，完好，安全。
(21)招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。
8、機電設備的接管驗收
(1)電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行准運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。
(2)變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、採光良好，設備表面油漆完好，無損傷。
(3)中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、採光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。
(4)發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，反應敏捷，標識清楚，表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音、防護設置完好，通風、採光良好。
(5)消防監控設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面完好無損，設備安裝牢固，機房乾燥、通風、採光良好。
(6)給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。
(7)安全監控設備：同消防監控設備。
9、接管驗收遺留問題的處理
(1)遺留問題的登記確認：
①對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中並交發展商相關人員簽字確認；
②對物業硬體設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中並請發展商相關人員簽字確認。
(2)對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。
(3)對物業硬體設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求發展商在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求發展商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。
(4)對於長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題，物業部應當以備忘錄的形式將問題登記後交給發展商進行備錄。
10、《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

五、記錄
1、《接管驗收資料遺留問題登記表》
2、《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》

六、相關支持文件
《物業接管標准作業程序》

㈡ 物業接管驗收要哪些資料

物業接管驗收應提交的資料：

1. 原有房屋接管驗收應檢索提交的資料：

   (1)產權資料：①房屋所有權證；②土地使用權證；③有關司法、公證文書和協議；④房屋分戶使用清冊；⑤房屋設備及定、附著物清冊。

   (2)技術資料：①房地產平面圖；②房屋分間平面圖；③房屋及設備技術資料。

2. 新建房屋接管驗收應提交的資料：

   (1)產權資料：①項目批准文件；②用地批准文件；③建築執照；④拆遷安置資料。

   (2)技術資料：①竣工圖——包括總平面、建築、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；②地質勘察報告；③工程合同及開、竣工報告；④工程預決算；⑤圖紙會審記錄；⑥工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；⑦隱蔽工程驗收簽證；⑧沉降觀察記錄；⑨竣工驗收證明書；⑩鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；⑪新材料、新配件的鑒定合格證書；⑫水、電、採暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；⑬砂漿、混凝土試塊試壓報告；⑭供水、供暖的試壓報告。

㈢ 物業接收小區消防驗收流程及詳細內容

1、在約定時間內，開發商、業主大會或原物業公司應先做資料交接：將物業的產權資料、工程竣工驗收資料、工程技術資料、工程經濟資料和其他有關資料移交給新物業公司。

2、開發商、業主大會授權的業主委員會及原物業公司應當配合新物業公司依法接管保安、消防、停車等安全防範崗位，維護物業管理區域的正常秩序。

3、資料移交完畢後，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間並簽字認可。

4、資料交接完畢後是現場交接：新物業公司應對物業管理區域內共用設施設備進行逐項驗收，註明設備現狀及接管時間。開發商或業主委員會應對查驗接管過程進行記錄，並存檔備查。交接證明應由交接雙方、相關單位蓋章及現場參加人員簽字。

(3)物業公司工程驗收程序擴展閱讀：

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理。

（十）法律、法規規定的其他權利。

㈣ 建設工程質量驗收主要程序是什麼

一、建築工程質量驗收的程序與組織
檢驗批和分項工程應該由監理工程師(建設單位項目技術負責人)組織施工單位
項目專業質量(技術)負責人等進行驗收。
分部工程應該由總監理工程師(建設單位項目負責人)組織施工單位項目負責人和技術，質量負責人等進行驗收。地基與基礎，主體結構分部工程的勘察，設計單位項目負責人和施工單位技術，質量負責人等進行驗收
單位工程完工後，施工單位應自行組織有關人員進行檢查評定，並向建設單位提交工程驗收報告。
建設單位接到工程驗收報告後，應由建設單位(項目)負責人組織施工(含分包)，設計，監理等單位負責人進行單位工程驗收。
單位工程質量驗收合格後，建設單位應在規定的時間內(15天)將竣工報告和有關文件，報建設行政管理部門備案。
二、建築工程質量驗收條件
1、檢驗批的合格質量應符合下列要求：
主控項目和一般項目的質量經抽樣檢查合格。
具有完整的施工操作依據，質量檢查記錄。
2、分項工程的合格質量應符合下列要求：
分項工程所含的檢驗批均應符合合格質量的規定。
分項工程所含的檢驗批的質量驗收記錄應完整。
3、分部工程的合格質量應符合下列要求：
分部工程(子分部)所含的分項工程均應符合合格質量的規定。
質量控制資料應完整
地基與基礎，主體結構和設備安裝等分部工程有關工程安全和功能的檢驗和抽樣檢測結果應符合有關規定。
觀感質量驗收應符合要求
4、單位工程的合格質量應符合下列要求：
單位工程(子單位)所含的分部工程(子分部)均應符合合格質量的規定。
質量控制資料應完整
單位工程(子單位)所含的分部工程有關工程安全和功能的檢測資料應完整
主要功能項目的抽查結果應符合相關質量驗收規范的規定
觀感質量驗收應符合要求
5、不合格工程處理
當建築工程質量不符合要求時，應按照下列規定進行：
1、經過返工重做或更換器具，設備的檢驗批，應重新進行評定。
2、經過有資質的檢測單位鑒定，能夠達到設計要求的檢驗批，應進行驗收。
3、經過有資質的檢測單位鑒定，達不到設計要求，但是經過原設計單位核算認可能夠達到滿足結構安全和使用功能的檢驗批，可進行驗收。
4、經過返修或加固處理的分項工程，分部工程，雖然改變了外型尺寸但仍能夠滿足安全使用功能，可以按照技術處理方案和協商文件驗收。
5、經過返修或加固處理的仍不能滿足安全使用要求的分部工程，單位工程，嚴禁驗收

㈤ 物業驗收的方法有哪些

第十一條實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：
（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者准許使用文件，並經建設行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；
（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；
（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，並滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；
（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；
（七）法律、法規規定的其他條件。
第十二條實施物業承接查驗，主要依據下列文件：
（一）物業買賣合同；
（二）臨時管理規約；
（三）前期物業服務合同；
（四）物業規劃設計方案；
（五）建設單位移交的圖紙資料；
（六）建設工程質量法規、政策、標准和規范。
第十三條物業承接查驗按照下列程序進行：
（一）確定物業承接查驗方案；
（二）移交有關圖紙資料；
（三）查驗共用部位、共用設施設備；
（四）解決查驗發現的問題；
（五）確認現場查驗結果；
（六）簽訂物業承接查驗協議；
（七）辦理物業交接手續。
第十四條現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等准許使用文件；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）承接查驗所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。
第十五條物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。
第十六條物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：
（一）共用部位：一般包括建築物的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍牆、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。
第十七條建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。
第十八條現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標准、外觀質量和使用功能。
第十九條現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。
第二十條現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決並組織物業服務企業復驗。
第二十一條建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。
第二十二條物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
第二十三條物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。
第二十四條建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂後10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。
第二十五條物業承接查驗協議生效後，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。
第二十六條交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。
第二十七條分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最後一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。
第二十八條物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
第二十九條物業服務企業應當自物業交接後30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續：
（一）前期物業服務合同；
（二）臨時管理規約；
（三）物業承接查驗協議；
（四）建設單位移交資料清單；
（五）查驗記錄；
（六）交接記錄；
（七）其它承接查驗有關的文件。
第三十條建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。
第三十一條物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。
第三十二條物業交接後，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十三條物業交接後，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
第三十四條自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。
第三十五條物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案並妥善保管。
物業承接查驗檔案屬於全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。
第三十六條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。
建設單位可以委託物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。
第三十七條建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益。
第三十八條建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。
第三十九條物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。
第四十條建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。
第四十一條物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。
第四十二條建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，並予以通報。
第四十三條建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，並按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。
第四十四條物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委託有關行業協會調解。

㈥ 簡述施工項目竣工驗收的程序

竣工驗收程序：

程序：在進行工程竣工驗收時，就必須注意該程序：

1、根據建設項目（工程）的規模大小和復雜程度，整個建設項目（工程）的驗收可分為初步驗收和竣工驗收兩個階段進行。

規模較大、較復雜的建設項目（工程），應先進行初驗，然後進行全部建設項目（工程）的房屋竣工驗收。規模較小、較簡單的項目（工程），可以一次進行全部項目（工程）的竣工驗收。

2、建設項目（工程）在工程竣工驗收之前，由建設單位組織施工、設計及使用等有關單位進行初驗。初驗前由施工單位按照國家規定，整理好文件、技術資料，向建設單位提出交工報告。建設單位接到報告後，應及時組織初驗。

3、建設項目（工程）全部完成，經過各單項工程的驗收，符合設計要求，並具備竣工圖表、竣工決算、工程總結等必要文件資料，由項目（工程）主管部門或建設單位向負責工程竣工驗收的單位提出竣工驗收申請報告。

(6)物業公司工程驗收程序擴展閱讀：

驗收需要提供的資料：

1、規劃部門認可文件，通常要求提供工程規劃許可證（復印件），但須提供原件驗證，復印件加該建設單位公章註明原件存何處。

2、工程項目施工許可證，提供復印件，提交原件驗證，復印件加該建設單位公章註明原件存何處。

3、公安消防部門認可文件，設計有消防要求的提供原件，即「建設工程消防驗收意見書」。

4、環保部門認可文件，設計有環保要求的提供原件，即我市環保局出具的「蘇州市建設項目環境影響報告表」。

5、施工圖設計文件審查報告，根據有關規定提供原件。

6、建設工程檔案專項驗收意見書，即由城建檔案館提供的「建設工程檔案資料接收聯系單」（原件）。

法規、規章規定必須提供的其他文件。

㈦ 物業接管驗收要哪些資料

工程項目竣工之後，驗收機構應以批準的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、 現行施工技術驗收規范、上級領導機關下發的有關建設文件，以及國外引進技術或成套設備 的合同文件和國外提供的設計文件等資料，作為驗收的依據進行驗收。
由於建築工程項目的性質不同、行業不同，其竣工驗收的標准也不同。民用住宅驗收的一般 標准如下：
(1)工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業全部施工完畢。
(2)所有該項目的設備均已按設計規定全部落位安裝完畢，並且起動、運轉正常，能滿足使 用要求，如電梯、滅火裝置、採暖通風裝置等均已落位，並能正常起動。
(3)上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現象，供水正常、排水通暢。 照明及動力用電的工作迴路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛生設備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。
(4)建築物四周2米之內的場地平整，由於本項目施工所造成的障礙物均已清除。
(5)整個工程經按現行施工技術驗收規范進行檢驗後，均達到合格標准以上。
經正式驗收合格後的物業應迅速辦理固定資產交付使用的轉帳手續，並移交與建設項目有關 的所有技術資料。
驗收程序
1原有房屋接管驗收程序
(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；
(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發驗收通知並約定驗收時間；
(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質量與使用問題進行檢驗；
(4)對檢驗中發現的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；
(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況；
(6)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理房屋所有 權轉稱登記(若無產權轉移，則無須辦理)。
2、新建房屋接管驗收程序。
(1)建設單位書面提請接管單位驗收；
(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發驗收通知並約定驗收時間；
(3)接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗；
(4)對驗收中發生的問題，按質量問題處理辦法辦理；
(5)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發接管文件。
3、住宅小區綜合驗收程序
①住宅小區建設項目全部竣工後，開發建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出 住宅小區綜合竣工驗收申請報告並附本辦法第六條規定的文件資料；
②城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月 內，應當組成由城建(包括市政工程、公用事業、園林綠化、環境衛生)、規劃、房地產、工 程質量監督等有關部門及住宅小區經營管理單位參加的綜合驗收小組；
③綜合驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發建設單位匯報情況，進行現場檢查，對住 宅小區建設、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見並向城市人民政府建設行政主管 部門提交住宅小區竣工綜合驗收報告；
④城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格後，開 發建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續。
驗收合格並已辦理交付使用手續的住宅小區，開發建設單位不再承擔工程增建、改建費用。
物業接管驗收應提交的資料
1、原有房屋接管驗收應檢索提交的資料。
(1)產權資料
①房屋所有權證；
②土地使用權證；
③有關司法、公證文書和協議；
④房屋分戶使用清冊；
⑤房屋設備及定、附著物清冊。
(2)技術資料
①房地產平面圖；
②房屋分間平面圖；
③房屋及設備技術資料。
2、新建房屋接管驗收應提交的資料。
(1)產權資料
①項目批准文件；
②用地批准文件；
③建築執照；
④拆遷安置資料。
(2)技術資料
1)竣工圖——包括總平面、建築、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；
2)地質勘察報告；
3)工程合同及開、竣工報告；
4)工程預決算；
5)圖紙會審記錄；
6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；
7)隱蔽工程驗收簽證；
8)沉降觀察記錄；
9)竣工驗收證明書；
10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；
11)新材料、新配件的鑒定合格證書；
12)水、電、採暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；
13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；
14)供水、供暖的試壓報告。
物業移交
在完成了物業驗收之後，所有物業連同設備就移交給物業管理公司。驗收沒有問題的設備在 驗收簽字的同時就可予以移交。
物業要直接移交給物業管理公司，原因是物業在完成驗收之後，就進入了使用階段，而使用 管理是由物業管理公司來進行的，加之物業管理公司參與了施工監理和工程驗收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種准備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操 作等。
物業要移交給物業管理公司的另一個原因在於，即使是由發展商或代理商售出的物業，當其 向業主移交時，移交者必須是物業管理公司，因為物業向業主的移交就是物業管理公司和業 主共同管理、相互監督的開始，移交過程中就有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預交水電費押金，領取《物業管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機 車在投入運行時必須令其駛入正軌，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財力。
物業管理公司在接受移交時必須有全體專業人員參加，才能作最後的驗收確認，尤其是要查 對責成返工的工程是否保證質量地完成了。
交接雙方的責任
1、為盡快發揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗准備，房屋竣工後，及時提出接管驗收申請。按管單位應在15日內審核完畢，及時 簽發驗收通知並約定時間驗收，經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證， 並應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。
2、接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標准執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，並 商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。
3、房屋接管交付使用後，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當 ，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。
4、新建房屋從驗收之日起，應執行建築工程保修的有關規定，由建設單位負責保修，並向 接 管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用於代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收 接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。
5、新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續，逾期不辦，應承擔 因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。
接管物業的善後問題
房屋竣工後，物業管理管理公司要與建設單位辦理物業移交手續。在移交驗收中，如果發現 物業質量和設計問題，以及其它遺留問題，應及時提請開發建設單位和施工單位解決。
物業管理公司也可以代理開發建設單位和施工單位在保修期內的保修責任，並按規定使用委 托方提供的保修款。
由於開發建設單位租售原因造成移交後出現空置房屋，其管理服務費用由開發建設單位承擔 。
辦理移交手續時，物業管理公司有權向開發建設單位索取以下與物業管理有關的書面資料： 工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產權范圍或成本核算清單、住宅區公用設施、設 備及公共場地清單、住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業用 房及其它可以用於經營的公用設施、設備和場地清單等。
竣工驗收後的物業保修
一、保修的范圍
竣工驗收後的物業，在規定的保修期內，因施工造成的質量事故和質量缺陷，應按照建設部 1984年3月3日制定的《建築工程保修辦法(試行)》的規定進行保修。
各種建築物、構築物和設備安裝工程的保修范圍如下：
(1)屋面漏雨；
(2)煙道、排氣孔道、風道不通；
(3)室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；
(4)內外牆及頂棚抹灰、面磚、牆線、油漆等飾面脫落，牆面漿活起鹼脫皮；
(5)門窗開關不靈或縫隙超過規范規定；
(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；
(7)外牆外漏水、陽台積水；
(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；
(9)室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)
(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區道路沉陷；
(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范和設計要求。
二、保修期限
保修期限自移交手續辦理完之日起計算，根據《保修辦法》下列各類工程的保修期。
(1)民用與公共建築、一般工業建築、構築物的土建工程為1年；
(2)建築物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；
(3)建築物的供熱、供冷系統為一個採暖、供冷期；
(4)室外的上下水和小區道路為1年；
(5)工業建築的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規定。
第四節 接管驗收注意事項
一、物業管理企業自身的注意事項
物業的接管驗收是直接關繫到今後物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企業通 過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今後物業 管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：
1、物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收 工作。
2、物業管理企業既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上， 對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。
3、接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強 、整修，直至完全合格。
4、落實物業的保修事宜。根據建築工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理 企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。
5、開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。
6、物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。
7、接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收後合格憑證，簽發接管文件。
當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成 。
二、物業管理企業外部的注意事項
1、接管不規范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規范，但實際操 作 過程中常常不能嚴格執行。之所以會在接管驗收中出現濫用職權的腐敗現象主要原因就是接 管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權、責。即使接管後出現質量問題 或發生事故，往往也不是責任方承擔，而是通過更高層次的協調，各方平擔風險和責任。近 幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質量問題的物業，各種事故頻頻發生。開發或 建築企業的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由於接管驗收的不規范，有時會造成 管理公司與開發或建築企業之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。
2、物業的接管驗收牽涉到新舊體制的轉移，規范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍 帶 有相當的普遍性，其機制的轉換需要一個相當長的時期，無論是外部環境，還是內部素質都 有待在實踐中逐步改善。一些物業管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了， 但實質內容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業管理公司，在接管驗 收的規范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。
3、缺乏統一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內容可隨物業的情況或其他條件的 不 同而有所不同，但其基本內容，基本要求與基本形式應該有一個標准。現在一些地區制定了 一些標准合同文本，但大多都不成熟。有些地區完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會 出現矛盾或事後的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便於合同的管 理。
顯然，物業的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監管職能不到位，消費者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。
簽於物業接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作：
①進一步完善接管驗收的政策法規，文本體系，為規范交接行為創造條件。
②切實做到政企分開，轉變政府職能，把物業管理公司推向市場，推進物業管理市場化。
接管合同概述及標准合同樣本
一、合同的概述
(一)物業管理合同的特徵
1、物業管理公司以業主或業主委員會的名義和費用處理委託事務。因此，物業管理公司因 處 理委託事務(如房屋維修、設備保養、治安保衛、消防安全、清潔衛生、園庭綠化等)所支出 的必要費用，應由業主承擔。
2、物業管理合同是有償的。也就是說，業主不但要支付物業管理公司在處理委託事務中的 必要費用，還應支付物業管理公司一定的酬金。
3、物業管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等 手段簽訂的合同，一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。
4、物業管理合同的內容必須是合法的，應體現當事人雙方的權利、義務的平等與一致，並 不得與現行物業管理法規相抵觸，否則，合同將不受法律保護。
5、物業管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業管理合同自雙方達成協議時成立，故 為諾成性合同；委託人和受託人雙方都負有義務，故為雙務合同。
(二)物業管理合同的主要內容
物業管理合同應當載明下列主要內容：
1、委託方和受託方的名稱、住所；
2、物業管理區域的范圍和管理項目；
3、物業管理服務的事項；
4、物業管理服務的要求和標准；
5、物業管理服務的費用；
6、物業管理服務的期限；
7、違約責任；
8、合同終止和解除的約定；
9、當事人雙方約定的其他事項。

物業管理合同中當事人應當約定的物業管理服務事項包括：(1)物業共用部位共用設備的使 用管理、維修和更新；(2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水 泵等房屋設備的運行服務；(4)保潔服務；(5)保安服務；(6)物業維修、更新費用的帳務管 理；(7)物業檔案資料保管。

物業管理合同除了應當約定的管理服務事項外，還可以約定下列服務事項：(1)業主或使用 人的自用部位和自用設備的維修、更新；(2)業主或業主委員會委託的其他物業管理服務事 項。