物業工程維修標准化

『壹』 小區物業維修項目及標准有哪些

小區物業管理服務包括哪些？

一、綜合管理

小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理

1、負責制定物業管理服務工作計劃，並組織實施;

2、每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施;

3、白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場;

4、協助召開業主大會並配合其運作;

5、管理規章制度健全，服務質量標准完善，物業管理檔案資料齊全;

6、與業主簽定物業服務合同等手續;公開服務標准、收費依據及標准;

7、應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理;

8、全體員工統一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗;

9、每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，徵求意見用戶不低於總戶數80%。

10、建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。

二、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護

共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為准;不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：

1、樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標准》;

2、保證護欄、圍牆、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢;

3、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損;

4、負責小區智能化設施的日常運行維護;

5、定期清洗外牆。

三、綠化小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋後，道路兩側區間綠地

按園林局規定的《二級養護標准》養護。

四、保潔

小區規劃紅線以內，業主戶門以外維護和保持服務范圍內的清潔衛生,包括：

1、有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍;

2、設定垃圾集納地點，並每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;

3、每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物;

4、對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、牆壁等，進行一周一次清掃;

5、按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠葯、消毒劑、除蟲劑;

6、在雨、雪天氣應及時對區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。

7、發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。

五、公共秩序維護

小區規劃紅線以內，業主戶門以外公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：

1、相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防範措施;

2、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢;

3、看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;

4、夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少於一次的防範檢查和巡邏，巡邏不少於2人，做到有計劃、有記錄;

5、有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發生時，應立即採取措施，並及時報警和配合公安部門進行處理。

六、停車管理

1、有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;

2、對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行;

3、保證停車有序，24小時設專人看管;有發生緊急情況預案;

4、長期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務等。

七、消防管理

1、有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案;

2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;

3、定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

4、發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。

八、高壓供水養護、運行、維修

1、保證居民正常生活用水;有停水處置預案;

2、水箱蓋上鎖並定期清洗消毒，確保水質合格;

3、維修服務標准執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

4、發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

九、電梯養護、運行、維護

1、主梯6：00-24：00不間斷運行，0：00-6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，並在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客;

2、凡有高峰梯的，在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;

3、主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鍾內搶修完工，其它維修應於23點至次日5點以內完工;有發生緊急情況時的處置預案; 維修服務標准執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

4、一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

十、裝修管理

1、有健全的裝修管理服務制度;

2、查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項;

3、裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛;

4、業主裝修結束後，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門;

5、及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

『貳』 物業管理維修中的小修標準是什麼

小修工程（零修工程或養護工程）。指及時修復小損小壞，以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養護工程。這類工程項目簡單、零星分散、量大面廣、時間要求緊迫，一般可以根據物管人員掌握的情況組織計劃維修，也可以根據用戶申報組織零星的維修。小修工程工程雖小，但關繫到用戶的使用便利，眼務性很強，因此必須及時修理，力爭做到水、電、暖、衛、氣零修不過夜，土建零修三日內有結果。小修工程的年均費用應為所管房屋當時造價的1％以下。

『叄』 物業維修的物業維修的標准

物業維修管理工作應當達到的水平，即物業維修的標准，雖然因物業的所在地區、物業管理企業、物業的具體情況等而有所不同，但還是有著許多共性的。
一、主體工程
主體工程的修繕，有以下兩項標准：
1．屋架、柱、梁、檁條、樓楞等在修繕時應查清隱患，損壞變形嚴重的，應加固、補強或拆換。不合理的舊結構、節點，若影響安全使用的，大修時應整修改做。損壞嚴重的木結構在修繕時要盡可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構件代替。對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的，應及時修補。混凝土碳化、產生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕較嚴重的，應通過檢測計算，鑒定構件承載力，採取加固或替代措施。
2．基礎不均勻沉降，影響上部結構的，砌體弓凸、傾斜、開裂、變形，應查清原因，有針對性地予以加固或拆除。
二、木門窗及裝修工程
木門窗修繕應開關靈活，接縫嚴密，不松動；木裝修工程應牢固、平整、美觀、接縫嚴密。木門窗及裝修工程的具體修繕標准，有以下七項：
1．木門窗開關不靈活、松動、脫榫、腐爛損壞的，應修理接換，小五金應修換配齊。大修時，內外玻璃應一次配齊，油灰嵌牢。木門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換；一等房屋更換的門窗盡量與原門窗一致。材料有閑難的，可用鋼門窗或其他較好切料的門窗替代。
2．紗門窗、百葉門窗屬一般損壞的，均應修復。屬於嚴重損壞的，一等房屋及幼兒園、托兒所、醫院等特殊用戶可更換；二等以下房屋可拆除。原本沒有的，一律不予新裝。
3，木樓梯損壞的，應修復。樓梯基下部腐爛的，可改做磚踏步。扶手欄桿、樓梯基、平台隔柵應保證牢固安全。損壞嚴重、條件允許的，可改砌磚牆。
4．板條牆、薄板牆及其他輕質隔牆損壞的，應修復；損壞嚴重、條件允許的，可改砌磚牆。
5．木陽台、木曬台一般損壞的，應修復；損壞嚴重的，可拆除，但應盡量解決涼曬問題。
6．掛鏡線、窗簾盒、窗檯板、筒子板、壁櫥、壁爐等裝修，一般損壞的，應原樣修復。嚴重損壞的，一等房屋應原樣更新，或在行降低標准、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；二等以下房屋，可改換或拆除。
7．踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的應修復；大部分損壞的，可改做水泥踢腳板。
三、樓地面工程
樓地面工程的修繕標准，有以下四項：
1．普通木地板損壞占自然問的面積25%以下的，可修復；損壞超過25%以上或缺乏木材時，可改做水泥地坪或塊料地坪；一等房屋及幼兒園、托兒所、醫院等特殊用房的木地板、高級硬木地板及其他高級地坪損壞時，應盡量修復，實在無法修復的可改做相應標準的高級地坪。
2．木樓梯損壞、松動、殘缺的，應修復；如磨損過薄、影響安全的，可局部拆換；條件允許的，可改做鋼筋混凝土樓板。一等房屋的高級硬木樓板或其他材料的高級樓板面層損壞時，應盡量修復；實在無法修復的，可改做相應標準的高級樓面。夾沙樓面(木基層、混凝土或三合土面層的樓面)損壞的，可夾接加固木基層、修補面層。也可改做鋼筋混凝土樓面。木樓梯楞腐爛、扭曲、損壞、剛度不足的，應抽換、增填或採取其他補強措施。
3．普通水泥樓地面起砂、空鼓、開裂的，應修補或重做。一等房屋的水磨石或塊料樓地面損壞時，應盡量修復；實在無法修復的，可改做相應標準的樓地面。
4．磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪。室內潮濕嚴重的，可增設防潮層或水泥及塊料地面。
四、屋面工程
屋面工程的修繕標准，有以下六項：
1．屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩固的，應加固。如原結構過於簡陋，或流水過長、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴重時，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應翻新改建。
2．屋面上的壓頂、出線、屋脊、返水、天窗、天溝、檐溝斜溝、水落管、水管等損壞滲水的，應修復；損壞嚴重的，應翻做。大修時，原有水落管、水管要修復配齊。二層以上房屋原無水落管、水管的，條件允許可增做。
3．女兒牆、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響市容和使用條件下，可改修或拆除。
4．鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對損壞情況採用防水材料嵌補或做防水層；結構損壞的，應加固或重做。
5．玻璃頂棚、老虎窗損壞漏水的，應修復；損壞嚴重的，可翻做，但一般不新做。
6．屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。
五、抹灰工程
抹灰工程的修繕標准，有以下四項：
1．外牆抹灰起殼、剝落的應修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料標准。一等房屋和沿街主要街道、廣場的房屋的外抹灰損壞，應原樣修復；復原有困難的，在不降低用料標准、不影響色澤協調的條件下，可用其他材料替代。
2．清水牆損壞的，應修補嵌縫；整體牆風化過多的，可做抹灰。外牆勒腳損壞的，應修復；原無勒腳抹灰的，可重做。
3．內牆抹灰起殼、剝落的，應修復；每面牆損壞超過一半以上的，可鏟除重抹。原無踢腳線的，結合內牆面抹灰應加做水泥踢腳線。各種牆裙損壞，應根據保護牆身的需要予以修復或抹水泥牆裙。因室內外高差或溝渠等影響，引起牆面長期潮濕，影響居住使用的，可做防水層。
4．頂棚抹灰損壞時，要注意檢查內部結構，確保安全。抹灰層松動，有下墜危險的，必須鏟除重做。原有線腳損壞的，按原樣修復。損壞嚴重的復雜的線腳全部鏟除後，如為一等房屋應原樣修復，或適當簡略；二等以下房屋，可不修復。
六、油漆粉刷工程
油漆粉刷工程的修繕標准，有以下五項：
1．木門窗、紗門窗、百葉門窗、封沿板、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養；上述木構件整件或零件拆除，應油漆。
2．鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮水落管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件(鐵柵、鐵欄桿、鐵門等)，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應除銹、刷除銹塗料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆的保養周期一般為3—5年。
3．木樓地板原油脫落的，一等房屋應重做；二等以下房屋，可視具體條件處理。
4．室內牆面、頂棚修繕時，可刷新。其用料，一等房屋可採用新型塗料、膠白等，二等以下房屋，刷石灰水。高級抹灰損壞，應原樣修復。
5．高層建築或沿主要街道、廣場的房屋的外牆原油漆損壞的，應修補，其色澤應盡量與原色一致。
七、水、電、衛、暖設備工程
水、電、衛、暖設備的修繕標准，有以下四項：
1，電氣線路的修理，應遵守供電部門的操作規定。原無分戶電表的，除當地另有規定者外，一般可提供安裝服務，但電表及附件應由用戶自備；每一房間以一燈一插座為准，平時不予改裝。
2．上、下水及衛生設備的損壞、堵塞及零件殘缺，應修理配齊或疏通，但人為損壞的，其費用由住戶自理。原無衛生設備的，是否新裝按當地規定執行。
3．附屬於多層、高層住宅及其群體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等損壞，除與供水部門有專門協議外，均應負責修復；原設計有缺陷或不合理的，應改變設計，改道重裝。水箱應定期清洗。
4．電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風等設備損壞時，應及時修理；零配件殘缺的，應配齊全；長期不用且今後仍無使用價值的，可拆除。