建设工程施工合同司法解释二优先权

A. 关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释是否有效

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合民事审判实际，就审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。本解释第六条当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。

B. 施工合同文件优先顺序的原则是什么

一、施工合同文件优先顺序如下：

1、施工合同协议书；

2、中标通知书；

3、投标书及其附件；

4、施工合同专用条款；

5、施工合同通过条款；

6、标准、规范及有关技术文件；

7、图纸；

8、工程量清单；

9、工程报价单或预算书；

10、双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为施工合同的组成部分。

二、施工合同法律特征

1、签订建设工程施工合同，必须以建设计划和具体建设设计文件已获得国家有关部门批准为前提。签订施工合同须以履行有关法定审批程序为前提，这是由于建设工程施工合同的标的物为建筑产品，需要占用土地，耗费大量的资源，属于国民经济建设的重要组成部分。

凡是没有经过计划部门规划部门的批准，不能进行工程设计，建设行政主管部门不予办理报建手续及施工许可证，更不能组织施工。在施工过程中，如需变更原计划项目功能的，必须报经有关部门审核同意。

2、承包人主体资格受到严格限制建设工程施工合同的承包人，除了在经工商行政管理部门核准的经营范围内从事经营活动外，应当遵守企业资质等级管理的规定，不得越级承揽任务。

3、签订及履行施工合同受到国家的严格监督管理。

国家对建设工程项目的发包实行招标投标制度。《招标法》第三条规定：“中华人民共和国境内进行工程建设项目必须进行招标。”第四条规定：“任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他方式规避招标。

4、建设工程施工合同实行备案制度。

建设部第89号令，即《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》第47条规定“订立书面合同7日内，中标人应当将合同送县级以上建设行政主管部门备案；

《辽宁省建筑市场管理条例》、《辽宁省建设工程招标投标条例》及《大连市建筑市场管理条例》都对施工合同备案做了法律规定。在施工过程中，各级政府建设工程质量监督管理部门还要对工程建设的质量进行全面监督。

(2)建设工程施工合同司法解释二优先权扩展阅读：

承包人与发包人订立建筑工程施工合同应符合下列程序:

(1)接受中标通知书；

(2)组成包括项目经理的谈判小组；

(3)草拟合同专用条件；

(4)谈判；

(5)参照发包人拟定的合同条件或建筑工程施工合同示范文本与发包人订立建筑工程施工合同；

(6)合同双方在合同管理部门备案并缴纳印花税。

C. 建设工程施工合同纠纷司法解释二出台了吗

根据《中华人民共和国民法通则》，《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国招标投标法》，《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合民事审判实际，就审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的问题，制定的解释。

D. 建筑施工方的优先权

《最高法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条 承包方主张以承建工程折价或拍卖的价款优先受偿的，应向发包方催告，催告履行的合理期限应不少于1个月，以发包方收到催告通知之次日起算。催告应当采用书面形式。

第十八条 承包方依据合同法第二百八十六条规定，提起优先权确权之诉，人民法院应当受理，作出的判决应当包括：确认是否享有优先权以及优先受偿的范围。

第十九条 承包方依据合同法第二百八十六条规定直接向人民法院执行机构书面申请拍卖承建工程

E. 什么是工程施工合同优先受偿权

建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

F. 建筑工程价款优先权如何行使

一、建设工程合同承包人行使优先权应具备的条件是：

1、当事人之间产生的法律关系应是因建设工程合同所生之债权。

2、涉案的标的物应为发包人所有的建设工程。

对于承包人的优先权，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条款定“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”对中途停建的工程（烂尾楼），如无法取得竣工日期的证据，可依照合同约定的竣工时间作为竣工日期。工程价款优先权自优先权产生之日起6个月内不行使而消灭。

4、法定优先权的效力。

法定优先权具有物权的效力，包括优先效力、追及力等。当发包人进入破产程序时，享有别除权，即要求排除在破产财产之外。如果建设工程被转让，法定优先权不受影响。

G. 建设工程价款优先权如何规定

工程款优先于银行的抵押权，发包方不能按合同支付工程款，经催告，施工企业可以申请人民法院拍卖在建工程或已完工工程，拍卖所得优先支付给施工企业。但建设工程价款优受尝权从竣工之日（已完工工程）或约定竣工之日（在建工程烂尾）起必须在6个月内行使，且不得对抗已付清大部分房款的消费者。因此，当发包方出现财务危机，诉讼难以避免时，施工企业应当在6个月内及早向发包方主张工程款，否则工程款优先于银行抵押权的权利就不复存在，施工企业很有可能打赢了官司拿不到钱。现实中，发包方受银行的压力，要求施工企业作出放弃建设工程价款优受尝权的承诺，以保证银行贷款的绝对优先权。施工合同将结算时间约定为竣工验收合格后6个月以上，也将使建设工程价款优受尝权名存实亡。此类问题施工企业更应慎重。

H. 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复的法规内容

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。自2002年6月27日起施行。

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

(8)建设工程施工合同司法解释二优先权扩展阅读

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》应用：

1、如果建设工程为商品房，且在竣工之前发包人（开发商）已经分别与消费者订立房屋买卖合同，在发包人拖欠承包费用时，即可能发生承包人工程价款优先受偿权与消费者权利的冲突。

2、在已经办理产权过户登记的情形下，消费者已经取得房屋所有权，就该房屋而言，工程价款优先受偿权已归于消灭，自不待言。

3、在开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户的情形下，该房屋仍属于开发商所有，仍在工程价款优先受偿权的标的物范围内。

4、如果允许承包人行使工程价款优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商将自己的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策，因此应不允许承包人行使工程价款优先受偿权。

5、实质是承包人利益与消费者利益比较，消费者属于生存利益，应当优先，承包人属于经营利益，应退居其次 。

I. 工程施工合同纠纷中优先受偿权如何行使

《合同法》第二百八十六条赋予了承包人建设工程价款优先受偿权，其立法初衷在于“保护承包人的合法权益”，建设工程优先受偿权有六个月的行使期限且自竣工之日或约定的竣工之日起算。那么工程施工合同纠纷中优先受偿权如何行使呢?下面，华律网小编详细为您介绍具体内容。
根据《合同法》第二百八十六条之规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权有两种途径，分别为私力救济途径的协议折价和通过公力救济所实现的申请拍卖。
(1)协议折价
协议折价是指，承包人与发包人在达成一致意思表示的情况下，对建设工程进行折价，以所得价款来优先实现承包人的工程价款债权。实践中常见的操作方式即：在对承包人的所建工程进行合理公平的估价后，承包人通过支付工程折价与所欠工程价款的差额而取得该项工程项目的所有权，这也是我们常说的以房抵款的表现形式之一。
当承包人的债权额在折价款的范围内，则该债权因为完全受偿而归于消灭，如果该折价款不足以覆盖全部的工程价款债权，则承包人剩下的尚未清偿的债权部分，沦为普通债权，不再享有优先受偿之地位。
如果承包人与发包人之间的折价方式明显存在着高价低估、或是低价高估的情形，以此来达到规避税收或侵害其他债权人利益的非法目的，其他债权人有权依据《合同法》第七十四条之规定行使撤销权，否定当事人间协议折价的效力。
私力救济因为其便捷性、自治性而受到建筑市场参与主体的欢迎，但是，作为一项资金密集型的产业，实践中以在建工程融资是发包人的常见做法，而不动产抵押生效的前提是进行抵押登记，在未获得抵押权人同意的情况下，国土、房管等部门通常不会为承包人直接办理过户手续，可能会要求承包人先出示其抵债行为及建设工程价款优先受偿权合法存在的依据，如此一来，当事人的协议折价方式仍无法得到快速实现，最终仍需回归司法途径解决。
(2)申请拍卖
当承包人与发包人未能就折价的方式、内容达成一致意见时，承包人可以通过向法院申请拍卖的方式，在人民法院的主持下对建设工程进行拍卖，以所得价款实现其工程价款优先受偿权。
申请拍卖的前提应当是确认该工程价款优先受偿权的合法存在以及行使的无争议，作为一项法定优先权，建设工程价款优先受偿权无需对外公示既已天然存在，为承包人所拥有，但其行使因为突破了债的平等性原则而将会对其他债权人产生巨大影响，因此，并非承包人依法提出拍卖的申请，即可当然的由法院执行，在发包人或其他债权人提出异议时，承包人需先通过法律途径来确认自身依法享有优先受偿权，以生效法律文书的效力排除他人的异议。
(3)特别程序
在发包人破产的情况下，承包人可以通过申请参加对建设工程变价款的分配程序以主张优先受偿权;或者在有其他担保财产的情况下，可以依据《民事诉讼法》第一百九十六条之规定，向担保财产所在地或者担保物权登记地的基层人民法院提出申请，通过特别程序实现建设工程价款优先受偿权。法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当时人依据该裁定可以向法院申请执行;不符合法律规定的，裁定驳回申请。当事人可以向法院提起前项优先权确认之诉。
承包人行使建设工程价款优先受偿权有两种途径，分别为私力救济途径的协议折价和通过公力救济所实现的申请拍卖。在发包人破产的情况下，承包人可以通过申请参加对建设工程变价款的分配程序以主张优先受偿权