关于建设工程价款优先受偿权的批复

❶ 如何确定建设工程价款优先受偿权的起算点

建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。
折叠权利主张在法律上的限制
1、提出权利主张时间上限制
根据最高人民法院2002年6月在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第四条中指出:建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。也就是说承包人一旦超过了上述六个月的期限就等于主动放弃了此项优先权。值得注意的是，《批复》中特别指出关于六个月的期限的限制规定至《批复》下发六个月后施行。这意味着，在2003年1月前竣工的工程项目承包人主张建设工程款优先受偿权没有特定的时间限制，在2003年1月后竣工的工程项目，自竣工日起六个月，承包人未向发包人主张建设工程款优先受偿权，则其不再享有优先受偿权。为确保自身权益，充分行使建设工程款优先受偿权，承包人在今后承接建设工程时，就主张建设工程优先受偿权的期限与发包人作出特别约定，以延长权利主张的期限。
2、受偿权范围上的限制
《批复》第三条指出:建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。也就是说《批复》对建设工程优先受偿权受偿的范围做了严格的限制。除了承包人工作人员报酬、材料款等在工程建设中实际支出的费用，其他的费用不能享受优先权。这里的其他费用包括发包人违约对承包人所造成的损失、违约金等。那么对于发包人违约所造成损失、违约金等基于发包人违约形成的债权，承包人可以通过一般的民事权利主张，以诉讼或非诉讼形式向发包人进行催讨，这种催讨可以和建设工程价款的优先受偿权的主张同期进行，二者并不矛盾，只是前者与后者相比缺少了特定的救济方式和保障。
在实践中很多发包人会向承包人承诺给予承包人提前竣工的奖金。那么提前竣工奖金能不能算在受偿权范围内?笔者认为应当在此范围内。首先，从建设工程款优先受偿权的立法本意来看，立法者给予此项优先权是因为施工方对于建筑物的增值作出了巨大贡献，那么如果施工方提早竣工的话，施工方必定支付更多的对价，对发包人作出了更大的贡献，那么就理应得到更多的保护;其次从《批复》的文字去理解，《批复》中指出的范围是"工作人员报酬、材料款等实际支出的费用"，可以看出《批复》主要是为了保护那些为建设工程作出实际贡献的工作人员的权利，而在实践中承包人很多是在得到发包人给予的"提前竣工奖金"后才去奖励工作人员，如果不认为"提前竣工奖金"是在此范围之内，那么等于变相地剥夺那些工作人员的奖金报酬。显然是不合理的。

❷ 如何理解最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的司法解释(法释[2002]16号)原文：
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
个人理解：
是说消费者在已交付了全部购房款的前提下，建筑公司就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗消费者，因此，即使开发商拖欠了建筑公司的工程价款，建筑公司依然没有权利将此房屋折价或拍卖。对于建筑公司的侵占行为，消费者可以向人民法院起诉要求开发商履行合同交付房屋，或直接起诉建筑公司要求其腾房并承担侵权责任。

❸ 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复的法规内容

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。自2002年6月27日起施行。

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

(3)关于建设工程价款优先受偿权的批复扩展阅读

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》应用：

1、如果建设工程为商品房，且在竣工之前发包人（开发商）已经分别与消费者订立房屋买卖合同，在发包人拖欠承包费用时，即可能发生承包人工程价款优先受偿权与消费者权利的冲突。

2、在已经办理产权过户登记的情形下，消费者已经取得房屋所有权，就该房屋而言，工程价款优先受偿权已归于消灭，自不待言。

3、在开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户的情形下，该房屋仍属于开发商所有，仍在工程价款优先受偿权的标的物范围内。

4、如果允许承包人行使工程价款优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商将自己的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策，因此应不允许承包人行使工程价款优先受偿权。

5、实质是承包人利益与消费者利益比较，消费者属于生存利益，应当优先，承包人属于经营利益，应退居其次 。

❹ 最高院关于建设工程价款优先受偿权的批复有没有被废止

您好，该批复目前还没有被废止，批复具体内容如下：
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。现予公布，自2002年6月27日起施行。
2002年6月20日
（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）
法释〔2002〕16号
上海市高级人民法院:
你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
此复。
如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

❺ 建设工程款的优先受偿权有何规定

发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿”。优先受偿权直接依据法律规定而享有，不以当事人的约定为必要。只要具备了法律规定的成立要件，即自动产生。其法律要件有： ⑴发包人未支付到期工程款。 “工程价款”的范围：根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第3条规定“建设工程款包括应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”这里的“实际支出的费用”应当是工程价款中的成本部分，包括直接费、间接费。垫资款应在保护范围之内，不包括利润和因发包人违约所造成的损失。 ⑵限于因建设工程合同所产生的工程价款。《合同法》269条规定，建设工程包括工程勘察、设计、施工合同。《合同法》286条和司法解释都没有明确排除勘察、设计合同所生债权享有优先受偿权。对于施工合同的范围，《建筑法》第二条规定“本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装工程。”同时，《建设工程质量管理条例》第二条规定“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。”所以，土建、安装、装修工程都在建设工程的范围内。 ⑶优先权的客体必须是承包人承包施工的建设工程。承包人不得对非其承包施工的发包人所有的其他建设工程主张优先受偿权，对于工程因装饰装修、安装而增值的部分，亦不享有优先权。 ⑷优先权的客体必须不属于“不宜折价、拍卖”的建设工程。这里所谓不宜折价、拍卖的建设工程是指法律禁止流通的工程、所有权不明的工程、国家重点工程和有特殊用途的工程。 ⑸工程价款的法定优先权，无需登记。

❻ 如何计算建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点

建设工程承包人行使优先权，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

最高人民法院于2011年下发《关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（法办【2011】442号）（以下简称《纪要》），其中第26条指出，非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；

承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。

(6)关于建设工程价款优先受偿权的批复扩展阅读：

虽然有最高法院的《批复》和《纪要》，但各地高院仍出台了一些关于建设工程价款优先受偿权的指导意见，作为本地区司法审判的参考。

1、江苏省：

《江苏省高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》（苏高法审委【2008】26号）规定：建设工程已经竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程竣工之日起六个月；建设工程未竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程合同约定的竣工之日起六个月。

《江苏省高级人民法院建设工程施工合同案件审理指南（2010年）》规定：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

2、广东省：

《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用合同法第286条的指导意见》（粤高法发【2004】2号）规定：

承包人在2002年12月28日之后行使建设工程价款优先受偿权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程承包合同约定的竣工之日起计算。建设工程竣工之日与建设工程承包合同约定的竣工之日不一致的，以日期在后的为准。

3、北京市：

《北京市高级人民法院企业破产案件审理规程》规定：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

❼ 建设工程优先受偿权必须经判决确认吗

建设工程有限受偿权为法定权利，无需经法院调解书或判决书确认，当事人可以径行行使。

❽ 如何保障建设工程价款优先受偿权

如何保障建设工程价款优先受偿权

对于建设工程价款优先受偿权而言，除了坚持立法的目的——保障工程款债权的顺利实现，还要在把握好各个法律概念具体含义的基础上，当面临权利冲突时，进行具体案件的具体分析，决不能僵化地适用法律，造成主体间权益的失衡

文 《法人》特约撰稿 陈鑫范

近来，各地频现涉及建设工程价款优先受偿权的争议。作为建设工程承包人的重要权利，各方应在实践中认真厘清相关法律关系。

《合同法》第二百八十六条以法律的形式明确赋予了承包人以建设工程价款优先受偿权，之后出台的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）又以司法解释的形式对该条文做了进一步的细化。

但是，围绕着该问题，实践中仍存在着许多争议，对于各类权利的冲突，法律至今也尚未做出明确的规定。

认清建设工程价款优先受偿权的性质

对于建设工程价款优先受偿权性质的定义，理论上一直存在着三种争议，即留置权说、法定抵押权说和法定优先权说。

笔者认为，该优先受偿权，性质上应当属于法定优先权。理由有以下几点：

首先，根据我国《物权法》规定，留置权的标的物仅限于动产，且要求留置权人实际占有该动产，一旦丧失占有，留置权也随之消灭。而在建设工程中，标的物显然为不动产，承包人也往往并不实际占有该建筑物。基于业务经营的需要，在完成施工后，建筑物则交付给发包人，承包人丧失占有。且时刻要求占有对于承包人来说并不实际，在尚未收回施工欠款的情况下，还需为占有建筑物付出额外的管理费用，对于建筑物的毁损灭失承担风险，将其认定为是留置权对于承包人来说有失公允。

其次，对于法定抵押权说，有学者主张，《德国民法典》第六百四十八条第一款以及我国台湾地区民法第五百一十三条规定了建筑工程中的法定抵押权，值得我国借鉴。但是，我国所规定的建设工程价款优先受偿权，并不以登记作为必要的成立要件，而在德国以及我国台湾地区，登记为必要的成立生效要件。

这是一个本质的区分。即使在我国，不动产抵押也须登记才生效，而建设工程价款优先受偿权并不满足此要件。并且，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称《批复》）第一条规定，“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，从字面解释的角度分析，法律有意区分优先受偿权和抵押权。因此，将其认定为是法定抵押权并不十分妥当。

再次，工程价款优先受偿权的成立无须双方合意，自条件满足时自动成立，因此性质上宜将其认定为是法定优先权。

多个承包人优先权发生冲突时的法律抉择

在建设工程承发包的过程中，一项工程的完成往往会涉及多方主体。比如当承包人是在总包后再行分包的，除了总包人享有建设工程价款优先受偿权外，分包人也享有可以独立行使的优先受偿权；抑或是，当存在主体工程承包人和各专业工程承包人时，发包人各自与其签订独立的承包合同，此时，各个承包主体都拥有完整独立的建设工程价款优先受偿权。以上列举的情况，都容易产生优先受偿权的竞合。

作为一种法定优先权，当发生建设工程价款优先受偿权与一般抵押权或是其他债权的冲突情形时，出于对生存权的保护，《批复》第一条已明确规定了，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，这是符合立法本意的。

劳动者已将其劳动物化到建筑物中，材料商供应的材料也已成为建筑物不可分割的组成部分，但却时常面临着因发包人拖欠工程款而得不到相应报酬和材料款的局面，这严重影响了社会稳定，也不公平。因此，在一般情形下，即使发包人为获得资金资助而将在建工程抵押于银行等金融机构，法律也优先保护人们的生存权。

但是，当各个平等的建设工程价款优先受偿权发生冲突时，各个工程的劳动人员、材料商等需要得到同等的保护时，法律却没有做出明确规定。学理上有主张根据权利设立的先后来进行财产的分配，“时间在先，权利在先”。笔者认为，此理论看似合理，却忽视了建设工程价款优先受偿权的实质意义。

实践中，为尽快收回成本，建设工程在变现时往往出现贱卖的情形，造成建设工程的变现款少于承包人的应收款，如果此时承包人不止一个，按照权利设立先后的顺序来清偿工程款就会存在许多矛盾。即使设立建设工程价款优先受偿权的初衷在于保护人们的生存权，但却因为债权设立的先后而使相关权利人得不到平等的保护，不仅违背了立法的宗旨，也显失公平。

笔者认为，此时应当按照债权比例的原则来进行公平清偿。在债权平等的情况下，当出现建设工程的折价款不足以清偿全部的债务时，将各个承包人位于同一清偿序列，按比例原则平等受偿。这样，既扩大了清偿比例，又符合了立法本意，使相关权利人得到了平等的保护。我国《破产法》也正是基于这样的考虑，其第一百三十一条第二款规定：“破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。”

综上，比例分配原则比时间顺序原则更适合应用于多个承包人的优先受偿权发生竞合的情景，也更符合我国的国情，有利于缓解拖欠民工报酬的社会矛盾。

消费者范畴与“不可对抗”界定

根据《批复》第二款规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”笔者认为，对于承包人的建设工程价款优先受偿权和消费者的购房债权这对冲突的关系之间，应当进行详细的梳理，在劳动者与消费者之间，达到利益均衡的保护。

首先应该明确消费者的范围。

根据《消费者权益保护法》的规定，消费者是指“为生活消费需要购买、使用商品或接受服务”的主体。因此，有学者提出，《批复》第二条的适用范围仅限于为“生活需要”而购买房屋的自然人，此时涉及的是购房人的生存利益，由此才能对抗劳动者的报酬获得权。但笔者认为，该界定方法过于僵化，在实践中容易沦为一纸空文。

在房产交易中，对于消费者购买房屋究竟是为了居住抑或是投资，有时界限十分模糊。僵化的划分居住还是投资目的，容易与民众的心理认知相违背。对于司法人员来说，设定该标准无疑给其增加了适用的负担，对于交易双方而言，勉强的区分也不符合交易的常识，损害了法律的权威。

笔者认为，对于“消费者”的范围界定，完全可以将其放宽。第一，消费者必须是自然人；第二，只要交易的标的物是住宅型的房屋，且拥有的套数根据其个人情况（如家庭成员的数量）是在合理范围内，就都应当认定其属于《批复》第二条所规定的“消费者”。在此情形中，法官即可拥有自由裁量权，避免了僵化使用统一标准的尴尬，又符合了民众的心理预期，使得在后续交易中加入的消费者也能得到平等的保护。

其次要明确“不得对抗”的概念界定。

由于建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者在满足特定条件的情况下，又得以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，根据排序，有人可能会当然地得出，特定情况下的消费者的权益优先于其他一切抵押权和债权。但笔者认为，这是一种体系上的误解，关键在于没有理解清楚“不得对抗”的真正含义，将“不得对抗”和“优先”混为一谈，从而人为地赋予了消费者的“最优”地位。

在承包人和消费者之间，法律之所以侧重保护消费者，不仅是因为消费者购买住房涉及其生存利益，是一种基本人权的保障，更是考虑到，承包人作为一种经营组织具有更强的风险控制能力。并且，由于建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，无须登记即可成立生效，消费者在穷尽注意义务后也不一定能认知该优先权的存在。在交付全部或者大部分款项后，即使此时消费者获得仍只是债权，但法律赋予其增强地位，使其能对抗承包人的优先权。但此逻辑仅限于承包人和消费者之间，并不适用消费者和一般抵押权的关系。

从整个财产法的体系来看，消费者的普通债权，当然地落后于抵押权。当同一标的物上同时存在抵押权和消费者的普通债权时，抵押权恒优先于债权得以受偿，不论消费者有无交付款项或已占有房屋。在建设工程类纠纷中，消费者之所以能先于抵押权人获得房屋，是因为建设工程优先受偿权的“效力阻碍”。

从法律用语严谨性的角度分析，“不得对抗”的含义也绝不等同于“优先”。关于不得对抗的含义，最典型的即《最高人民法院关于担保法司法解释第五十九条中的“第三人”范围问题的答复》（法函[2006]51号）中的解释，将“抵押权不得对抗第三人”解释为“此种抵押对抵押当事人之外的第三人不具有法律效力”，“不具有法律效力”也即无效，显然区别于“优先”的含义概念。

因此，《批复》第二条的“不得对抗”应当理解为是买卖标的的商品房上的建设工程价款优先受偿权对于支付了全部或大部分价款的买受人而言，不具有法律效力。笔者认为，具体又可分为几种情形：

一是消费者购买商品房所支付的款项金额未达到《批复》第二条所规定的情形，此时不论消费者有无实际占有房屋，都不足以对抗承包人的建设工程价款优先受偿权。

二是对于所购买的商品房，消费者已办理了过户登记手续，取得了房屋所有权，此时不论消费者支付了多少份额的款项，承包人的建设工程价款优先受偿权也不得再对抗买受人。

三是当消费者已交付了全部或者大部分的购房款后，不论工程处于尚未竣工的阶段，或者虽然已经竣工但还未交付房屋，抑或是虽然已经交付房屋但还未办理过户登记，此时建设工程价款优先受偿权对于买受人而言都不具有法律效力。

“预告登记”与“请求权”冲突之后

我国《物权法》第二十条规定了不动产预告登记所产生的效力，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。通常认为，此时预告登记人的债权取得了物权的排他效力。仅从理论上分析，在面临与建设工程价款优先受偿权的冲突时，尤其是在开发商濒临破产的情况下，预告登记所保全的请求权并没有真正起到保障买受人的作用。

这是因为，根据我国《破产法》的规定，有两类财产可以排除在破产财产之外，包括：特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。但是在有些情况下商品房预售不属于上述两种情形中的任何一种，买受人的购房款不仅会因此而沦为普通债务，其经预告登记的住房也付诸东流，而承包人将可以通过主张建设工程价款优先受偿权而直接获得债务的清偿，消费者无异于是在用自己的购房款来填补开发商的资金缺口。

笔者认为，理论得结合实际才能产生意义。从房屋预售的现实情况来看，一般情况下，虽然在首付款时，业主并没有支付完大部分的购房款，但是通过房屋贷款，等到银行的贷款资金发放完毕，业主就已经全额支付了购房款，其所剩下的只是业主与银行之间的借贷关系。在此种情况下，买受人在预告登记之时，已经履行完毕了其与房产开发商之间的债权债务关系，使得自己的房屋可以排除于破产财产的范围之外，预告登记对于大部分的小业主而言仍起到了实际性的保障作用。

理论上所担忧的情形主要是以下两种，一种是业主在支付完首付款并且办理预告登记后，在银行按揭贷款尚未发放的该段期间；另一种是业主采取分期支付购房款的情况下，在仅只支付了少部分价款而进行了预告登记，发生与建设工程价款优先受偿权的冲突，但这两种情形，于实践而言，都不具有普遍性。

在现有的法律法规和司法解释下，此时应优先保护承包人的权益，支持承包人的建设工程价款优先受偿权。而买受人在既未取得所有权，也未满足“支付全部或者大部分款项”要求的情况下，其购房款只能沦为普通债权，在开发商破产的情况下，等待与其他债权的平等受偿。

［作者系盈科（杭州）律师事务所律师］