番禺新造新城留用地发展工程项目

A. 什么叫经济发展留用地

经济发展留用地制度，即政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二三产业，壮大集体经济、安置失地农民，其实质是一种有效安置方法。
政府通过优惠条件提供留用地，留用地隐含的地价是对征地补偿的补充，表现为留用地开发经营带来的长期收益或就业岗位。它与征地综合补偿标准、被征地人员社会保障、农转居多层公寓建设等政策共同构成了征地制度改革的主要内容，给被征地农民提供了长期稳定的土地收益来源，维护农民切身利益，确保农村社会稳定。

B. 政府在城市化进程中的作用(越详细越好）

快速城市化是近年在沿海发达地区出现的普遍现象，是工业化后期政府大力引导经济发展和城市发展的产物。由于农村产权制度改革的滞后等原因，快速城市化地区出现了一系列的问题，对于城乡协调发展和社会稳定产生了负面影响。为此，必须加快包括产权组织制度、土地征用和流转制度等在内的农村产权制度改革。

快速城市化是沿海发达地区出现的普遍现象

快速城市化是工业化进入后期阶段，政府自上而下积极引导市场经济的发展，采取一系列的产业政策，大力推进城市基础设施建设，由此而带来的城市化迅速推进的一种阶段性现象。快速城市化有如下特点：

(—)集约使用土地的要求十分迫切。经济发展进入工业化后期(2000年珠三角地区的人均GDP除了惠州、江门和肇庆外均超过3000美元，按国际标准模式已经进入到工业化后期)，工业结构升级的要求和趋势十分明显，第三产业发展加快，普通农作物种植面积迅速减少，但农业产业化步伐加快。

(二)政府在推动城市化进程中的作用十分明显。在政策方面，广东省政府在2000年就出台了推进城市化的政策。在固定资产投资方面，地方政府组建国有或国有占相当股比的地铁公司、高速公路公司和城建公司，大规模投资建设城市基础设施和服务设施建设，直接推动城市建设和产业发展。例如广州市实施“南拓”战略，在南部规划和建设大学城、大南沙、地铁3、4号线、京珠高速公路、南部快速干线、广州新火车站等大型的基础设施和服务设施，这些项目的总投资超过1000亿元。在投资公共设施的同时，政府还投资建设规模上万亩的工业集聚区，如东莞市政府投资过百亿元建设松山湖工业园，广州市政府建设广州开发区，顺德区政府建设五沙工业集聚区、花都区建设新华工业集聚区、增城市建设南香山工业集聚区等。

(三)大量征用农村集体土地，城市规模迅速扩大，出现农村和城镇的直接城市化。例如，广东省在广州市番禺区小谷围岛建设大学城，首期征地面积18平方公里，搬迁的村民近万名，今年首批招生3万多名，加上服务人员岛上人口超过6万人，在不到1年时间内，就把原本十分落后的农业孤岛村变为一个科教卫星新城。

(四)与承接新一轮的国际资本转移紧密结合。例如，广州市在近2年投资巨额建设南沙港，首期4个5万吨级多用途泊位在今年建成，迅速吸引了50万台丰田汽车发动机、JFE40万吨热镀锌等大型项目落户，利用国际产业的转移在不到二年的时间内造出了一个海滨工业新城的雏形。

快速城市化地区的农村集体产权制度改革滞后

在快速城市化地区，较普遍地出现了征用农村土地难、农村集体资产经营效益难以持续提高、农村建设密集无序、农民转移就业难和农民参加社会保险难等一系列的农村问题，形成了快速发展过程中的“农村病”，成为目前快速城市化地区的最突出问题之一，是我国沿海发达地区所产生的新“三农”问题。快速城市化地区农村问题产生，与现阶段的生产力发展水平、政府工作效率和社会文化价值观念有一定的联系，但究其根源，在很大程度上是由于现有的农村管理体制，特别是农村集体产权制度不能适应快速城市化的要求。从总体上来说，快速城市化地区农村集体产权制度改革是滞后的，体现在如下方面：

(一)快速城市化地区的农村集体经济组织离公司制要求还有很大差距，使农村集体经济难以真正与现代市场经济融合起来。

一是绝大部分农村集体经济组织还是采取经济合作社、经济联合社、股份合作社等股份合作制的形式，其中又有相当部分村没有固化股权，股东数量不断调整，引发“外嫁女”等纠纷。股份合作制的股东限于合作组织内的农民，股份不对外转让，制约了资产流动性的提高，妨碍了农村资本跨地区、跨行业的优化组合。二是经济组织的管理人员基本上限于村两委干部，人员素质偏低，而快速城市化地区的村级资产已经普遍积累到相当规模，如东莞市村级集体经济的净资产约有552.7亿元，经济组织的资产规模与管理人员素质不相适应。此外，村干部兼任村企业管理人员，将社会行政事务管理与企业经营管理混为一体，产生严重的政企不分问题。

(二)农村集体土地的征用制度与经济发展水平不相适应，引发地方政府与农民间的矛盾。

农村集体土地是农村集体资产的重要组成部分，快速城市化要征用大量的农村土地，如何补偿实际上涉及农村集体资产的价值评估和转让收益问题。目前，根据《土地管理法》，征用农村土地的补偿标准是按该地块前三年农作物的产值进行计算的，按此办法，快速城市化地区不少农村的征地补偿标准远低于周边城镇土地的价值。在快速城市化地区，土地的潜在收益机会大，农民往往认为政府应该参照周边地区土地的市场价值进行征地补偿，为此，政府与农民在征地问题上产生了较大的利益矛盾。此外，1999年新《土地管理法》实施后，用地审批较严格，地方政府征用土地需要较长时间才能依法完善用地手续，在此期间政府与农民间的关系更趋紧张，特别是今年国务院实施土地市场秩序整治以来，由于征用土地所引发的矛盾更加明显。政府采取了预留农村发展用地、建设农民安居房(以成本价转让给农民)、帮助农民购买社会保险等办法间接地对农民进行补偿，但如何合理制订征用农村集体土地补偿标准的问题仍然有待解决，快速城市化地区农民为征地补偿而上访问题仍较严重。

(三)农村集体用地的流转制度难以引导土地集约利用和规范农村资产交易行为。

在快速城市化地区，社会资金充裕而且流动性强，农村集体用地的资产性质逐渐显现并不断加强，农民如果利用农村集体用地建设物业进行招商引资和出租，则农村集体用地(特别是建设用地)可成为农村集体资产保值增值的重要依托，因而形成了农村存在自建物业营利的强烈需求。但是，快速城市化地区没有及时因这一发展趋势而建立一套引导农村集体用地有序建设和交易的制度安排，结果大量的农村违法住宅和厂房建设禁而不止，在广大的镇村地区和“城中村”形成了“城市不象城市，农村不象农村”的城乡面貌。例如，广州市在90年代后期开发建设珠江新城，周边农村迅速在留用地建设了大量高度密集的“城中村”出租屋，成为该市在建设“两个适宜”现代化城市过程中出现的难治之症。此外，由于欠缺有效的农村集体用地管理制度安排，市区级政府较难统筹使用镇村的土地，“村村点火，乡乡冒烟”式的镇村工业发展现象在快速城市化地区仍较普遍。同时，农村以出让、转让、出租、抵押等形式自发流转农村集体建设用地使用权的行为屡有发生，在数量和规模上有不断扩大的趋势，据统计，珠三角地区隐性交易的农村集体建设用地超过集体建设用地的50%，农村自发流转的集体用地存在随意占用耕地用于非农业建设，随意改变土地用途以及因此而导致权属不清诱发纠纷等问题，这对于农村土地的集约使用和农村资产交易市场的健康发展都十分不利，亟待加以政策规范和引导。

(四)农村产权制度改革制约其它农村管理制度的改革。

快速城市化是一个巨大的资产重组和利益调配过程，相应推行的农村管理体制改革也需要付出巨大的成本，这些成本在很大程度上需要由农村集体资产支付，因而迫切需要进行农村产权制度改革。

首先，在户籍制度方面，今年快速城市化地区大规模地开展户籍制度。广东省从今年起取消“农转非”入户计划指标，提出力争到2010年按户籍人口全省城镇化水平达到50%，其中珠江三角洲达70%。广州市近期建立了农民转为城镇户口的制度。佛山市则从今年7月1日起，将全市户籍人口统一登记为居民户口，深圳市也有类似的改革措施。户籍制度改革后，接踵而来的是要大量增加在原农村地区建设和营运教育、市政等城市公共设施的费用问题，牵涉到农村产权制度的改革。

其次，在社会保障制度方面。目前快速城市化地区的农村社保制度尚处于十分困难的起步阶段，养老保险所需的资金缺口很大(多数农民以往没有缴费)，解决问题的重要途径同样还在于农村集体资产收益或土地补偿款的投入。例如，佛山市在今年初步建立全征土地农民基本养老保险补贴制度，区、镇政府各补贴农民参保费用的20%—30%，村集体出资40%—80%，个人不需缴费。这种养老保障的水平十分低，现有参保的退休农民每月只能领到120元至300元的保险金，比该市最低生活保障线的310元还低，但佛山市的社保基金为此已经要承受超过30亿元的资金压力，而该市农村集体净资产初步估计达到2000亿元(以物业为主)。目前，限于农民的传统意识和短期利益，农村集体一般还是不大愿意支付社保和市政这些成本的，十分有必要通过政府在征地制度和集体资产管理办法中设立强制性的规定，进一步引导农村集体资产的投入。

政策建议

快速城市化是政府强力推动的一个发展过程，在此过程中产生的农村问题也十分有必要由政府积极采取措施加以解决。事实上，去年以来，不少地方政府已经意识到这一问题，开始了大量积极的改革探索，涉及到农村管理制度的多个方面，部分措施已经触及到农村集体产权制度，形成了颇有气势的地方政府制度创新行为。但是，囿于地方政府特别是地级市(及以下)政府在制度设定方面的权限不足，这些创新行为可能还是较难彻底地解决农村的问题，十分需要国家和省级的人大、政府的引导和支持，并采取相应措施加以解决。

(一)加快实行农村集体产权组织制度改革。通过修改农村集体资产管理条例和制订各地级市改革农村经济组织的规范性文件等办法，在快速城市化过程中迅速推行如下改革：一是合并村(队)级组织，节省管理成本。例如，顺德区1993年把2272个生产队级的经济社改组为290个股份合作社，减少了三分之二的管理人员，2001年又将191个村、31个居委会变为109个村、88个居委会，对村(居)委人员按辖区常住人数进行严格的数量配置，并实行了工资统发制度。二是政企分开，量化股份，建立公司制度。加快实施农村集体股份合作社股权固化，组建村级集体资产管理公司，作为集体经济运作的主体，独立核算，自负盈亏，村“两委”成员不兼任该公司法定代表人，而是组成监事会监督公司经营运作，村委会和居委会工作职能转移到重点搞好社会管理和社区服务。三是在固化农村集体股份的同时，留较高的比例作集体股，用于市政教育卫生等公共事务和社会保险费用开支。

(二)制订相对统一的农村集体土地基准地价体系。快速城市化地区农村问题的焦点在于土地问题，目前改革土地征用和建立流转制度所涉及最大的难题在于如何合理确定农村集体土地的价值，从而为补偿标准和流转价格的制订提供理论依据。我国农村集体土地所有权的历史形成有其特殊性，是国家在建国初期的土地改革中划分给农民集体的，这些土地的用途主要是用于农业生产，农村集体建设用地不可以用于房地产经营，“城中村”集体用地转国有用地也需补缴土地出让金。此外，城镇周边地区的农村集体土地价值上升在很大程度上是由于政府在基础设施建设中的巨额投入，如果任由征地补偿价格攀升至城镇土地的市场价格，将对城市化的推进构成巨大的阻力，对地区发展和村民自身长远利益也是不利的。因此，农村集体土地与城镇国有土地相比，在产权上并不完全，农村集体土地与国有土地暂时还不应“同地、同价、同权”。改革土地征用和建立流转制度是十分必要的，改革的切入点是应该尽快相对统一征地补偿和集体土地流转价格的标准，尽量避免政府、农民和用地企业在征地和土地交易过程中过多地进行讨价还价并引发矛盾磨擦。在操作上，可由地级市国土部门进行统一评估，按区域经济发展水平不同划分片区，综合考虑周边城镇土地价格、农作物产值和基础设施投入等多项因素，制订农用地和集体建设用地的基准地价体系，经省级部门确认后，以此作为征地补偿和土地流转价格的标准，并每隔一段时间(如3年)作一次调整。不论是公益性项目征地还是经营性项目(两者的区别其实是城市规划的结果)的征地补偿，都应采用同一的基准地价体系，但可在征地补偿的方法上，采取预留村级发展用地、补偿款和预留用地入股等补充性方法，让农村集体经济在新增用地项目上保留一定比例的土地或股份，分享到城市化带来的收益。

(三)加快引导农村集体建设用地的流转和集聚。按目前国家允许征地的范围，深圳、东莞等快速城市化地区再过5—6年就很可能无地可征，通过农村集体建设用地的流转是补充城市用地的一条重要路径。这迫切需要通过建立政策规范，对农村集体建设用地建立统一的规划、建设和管理机制，防止农村土地和资金的粗放使用，杜绝农村违法建设的再发生。目前，广东省已经出台了农村集体建设用地流转的试行办法，但迫切需要加快制订各地级市的实施细则。在规范土地流转行为的基础上，还要积极引导农村集体建设用地的集聚，目前广东省在中心镇政策中提出了通过土地置换等办法促进镇村土地的集约利用，也应该加快制订相关的实施办法。各地在建设工商业集聚区时，应该考虑尽量将周边农村零散的建设用地通过置换等方式集聚在一起，既减少征地工作，又有利于统筹平衡各级政府和各村之间的利益关系，相关的用地审批工作应加快制订专门的政策{生规范。农村自行利用集体用地进行违法建设和交易有着强烈的利益动机，政府如果不能及时作出引导，社会资源的浪费将会相当严重。

(四)加快完善村委会“直选”制度。农村集体产权制度与村民委员会“直选”制度有着十分紧密的联系。自2001午开始，广东省全面实行村民直接选举村民委员会，大大激发了村民当家作主的意识，加强了对农村集体资产管理的监督，推动了农村管理的民主化进程。但是，现有“直选”制度对候选人的学历、资历等基本没有限制性规定，而当选后的村长却掌管村集体资产管理的人权，给予了不少黑恶势力、宗族势力通过“直选”进入村委会“寻租”的机会，而且“直选”任期仅三年一届，容易导致村委会的短期行为。快速城市化本来就会带来整个区域利益关系和价值观念的重大调整，与此同时推行“直选”制度，给社会稳定和农村集体资产的长期收益增加了较多的不确定因素，建议采取如下措施完善“直选”制度：一是通过国家或省级人大立法，将每届村委会的任期延长至5年。目前镇级政府的任期已经延长至5年，村委会任期也应作相应调整。二是加快推行村务公开，所公布的集体资产经营情况要进一步细化，以增加村民对村委会班子工作绩效的了解。三是对村委会参选资格要加以适当限制。通过采取上述措施，为农村集体产权制度的改革营造较为稳定的环境，促使农村集体资产获得更加长期稳定的收益。

C. 求《广东省征收农村集体土地留用管理办法（试行），粤府办（2009）41号文

《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办〔2009〕41号）
第一条 为深入推进征地制度改革，多方式妥善安置被征地农民，规范征收农村集体经济组织土地所需留用地的管理，切实维护被征地农民合法权益，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）有关精神和《中共广东省委广东省人民政府关于解决社会保障若干问题的意见》（粤发〔2007〕14号）的相关规定，制订本办法。

第二条 本办法所称的征收农村集体经济组织土地所需的留用地（下称留用地），是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地的使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。

第三条 留用地按实际征收农村集体经济组织土地面积的10%至15%安排，具体比例由各地级以上市人民政府根据当地实际以及项目建设情况确定。但符合下列情况之一的可不安排留用地，采取折算货币方式补偿：

（一）被征地农村集体经济组织选择折算货币补偿而放弃留用地安置的；

（二）被征地农村集体经济组织所属土地范围内，没有符合土地利用总体规划、城乡规划可供选址安排作为留用地的。

（三）被征地农村集体经济组织提出的留用地选址方案不符合土地利用总体规划或城市、乡镇规划确定的建设用地安排，在与市、县（市、区）人民政府充分协商后仍不能达成一致的。

已经是集体所有性质的留用地，农村集体经济组织申请将该留用地征收为国有土地而使用的，不再安排留用地，也不折算货币补偿。

第四条 留用地选址应当遵循以下原则：

（一）符合土地利用总体规划及城乡规划；

（二）各地级以上市、县（市、区）人民政府与被征地农村集体经济组织共同协商确定；

（三）根据产业分类分别向规划功能区、城镇社区集中。

第五条 留用地折算货币补偿的，其标准参照基准地价评估确定，并不得低于该留用地办理转为建设用地需要的所有费用总和，具体标准由各地级以上市人民政府按照本地区平均土地收益和经济社会发展水平自行制定。

折算成货币补偿的，应当将不安排留用地和折算货币补偿的情况在用地报批材料书面请示及征收土地方案中予以说明，货币补偿款项应当与实际征收土地的征地补偿费用一起兑现给被征地农村集体经济组织。

第六条 留用地应当依法转为建设用地。留用地原则上保留集体土地性质；在城镇规划区范围内的留用地可征收为国有土地。

留用地办理转为建设用地或征收土地手续的费用，纳入征地成本，由用地单位承担。其中，征收为国有建设用地的，各地级以上市、县（市）人民政府可以无偿返拨给被征地农村集体经济组织，用于发展壮大集体经济。

第七条 留用地应当在项目预审阶段纳入用地范围，在申请城市分批次或单独选址项目用地时一并上报审批，在征收集体土地时安排解决。因留用地选址等实际条件限制确实难以一并报批的，各地级以上市、县（市、区）人民政府在上报用地申请时应当附上向被征地农村集体经济组织作出的具体书面承诺，并在批准用地后6个月内为其依法办理留用地的用地报批手续；如被征地农村集体经济组织将不同征地项目的留用地累计合并安排，或者属于公益性或交通基础设施项目留用地的，可延长办理期限，但最迟不得超过两年，并在书面承诺中加以明确。

留用地与征地一并报批的，应当附上留用地安置方案，列明留用地选址位置、面积和拟安排用途等内容。

留用地单独报批的，县级以上土地行政主管部门应当专门作出书面说明，包括需安排留用地所对应的用地批次或项目，原用地批次或项目征地面积、征地时间、留用地比例、留用地指标安排、被征地农村集体经济组织对留用地选址方案的意见、是否经充分协商等情况，并附上当时各地级以上市、县（市、区）人民政府向被征地农村集体经济组织作出的具体书面承诺文件或地级以上市、县（市、区）人民政府与被征地农村集体经济组织签订的相关协议文件。

第八条 城市分批次报批及地级以上市、县级工程项目涉及留用地的用地指标由各地级以上市、县（市、区）安排解决。国家、省重点工程项目因征收农村集体经济组织土地需要安排留用地的，用地指标由省统筹安排解决。

对在征收集体经济组织土地时难以一并安排解决留用地的，对留用地实行指标管理。各地级以上市、县（市、区）土地行政主管部门要建立留用地指标管理台帐，以村为单位，对留用地的用地指标核定、使用、调剂、注销等实行动态管理。

被征地农村集体经济组织可以将不同征地项目安排的留用地指标累计合并使用，报批用地时使用当年土地利用计划指标。

已分配给被征地农村集体经济组织的留用地指标不得转让；各地级以上市、县（市、区）人民政府在征得被征地农村集体经济组织同意的前提下，可以协商购回该留用地指标。

用于核定留用地指标的原征地项目不获批准的，该留用地指标自动失效。

第九条 留用地应当以被征地农村集体经济组织的名义进行登记，不得以个人名义登记。

严禁将留用地分配到本村村民。

第十条 依法转让、出租、抵押国有留用地使用权或出让、转让、出租、抵押集体留用地使用权，须经本农村集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，流转方案应在本集体经济组织范围内公示15日。

留用地使用权出让、转让、出租或作价入股、出资与他人合作、联营等形式用于经营性项目和工业用地的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。但本农村集体经济组织全（独）资注册成立的公司、企业使用留用地的除外。

第十一条 留用地安置不影响征地补偿，不得因实施留用地安置降低征地补偿标准。

第十二条 违反本办法第八条第四款规定，擅自转让留用地用地指标的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理使用该留用地用地指标审批手续。

违反本办法第九条第二款规定和第十条第一款规定，擅自将留用地分配给本村村民，擅自转让、出租和抵押留用地使用权的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理该留用地权属变更等登记手续。

违反本办法第十条第二款规定，留用地使用权不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

第十三条 大中型水利水电工程项目建设征地，按照国家《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》有关规定执行。

第十四条 各地级以上市人民政府可根据本办法精神，结合各地区自身实际情况，制定本市征收农村集体经济组织土地留用地管理具体实施办法。

第十五条 本办法由省国土资源厅负责解释。

第十六条 本办法自发布之日起施行。

广东省国土资源厅

2010年1月6日

D. 广州市番禺区新造建筑工程有限公司怎么样

广州市番禺区新造建筑工程有限公司是2000-04-11在广东省广州市番禺区注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股)，注册地址位于广州市番禺区新造镇新广路20号。

广州市番禺区新造建筑工程有限公司的统一社会信用代码/注册号是914401017219917560，企业法人罗泽民，目前企业处于开业状态。

广州市番禺区新造建筑工程有限公司的经营范围是：房屋建筑工程施工;室内装饰、设计;建筑工程后期装饰、装修和清理;。在广东省，相近经营范围的公司总注册资本为4669435万元，主要资本集中在 1000-5000万 和 5000万以上 规模的企业中，共2147家。

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E. 村里的集体留用地，本村人可以征收来发展商业

集体留用地一般用来耕种。当前你要作为商业，不知道是什么商业，如果是盖房子后经营，这个难度有点大！

F. 村级经济发展用地与村级留用地的区别

1、土地留用的原因不同：

农村经济发展用地是指乡（镇）村建设用地。农村（镇）村建设用地是指农村（镇）村集体经济组织和农村个人投资或者集资兴建各种非农建设用地。

村级留用地一次全部承包给村民，五十年不变。一部分土地由村里统一管理，可以自由承包，也可以筹集资金，准备发放住房基地，或者为新生子女提供住房。

2、土地的使用情况不同：

村级经济发展用地为非农业用地。分为住宅用地、公益事业用地和经营用地三类。

村级保留地为农用地。主要用于耕地，部分用于宅基地建设。

3、土地的所有权不同：

村级经济发展用地的所有权在于国家，用于乡镇村的建设。

村级留用地的所有权在于村集体，用于农业人口用地的调整。

4、用地指标不同：

村级经济发展用地用于村一级经济发展，应当按照被征收土地面积的一定比例批准土地利用指标，使被征收的集体经济组织能够组织和发展第二、三产业，加强集体经济建设。重新安置失地农民。其实质是一种有效的移民安置方式。

村级留用地范围称为地图斑块，地图斑块内的土地可作为建设用地开发利用。村级保留地一般为耕地和林地，不能开发利用。