别墅工程管理

1. 别墅装修施工流程大概有哪些

别墅装修流程都有啥？这些环节你一定不能马虎

花了大价钱购买别墅，没人愿意在装修上被装修公司大宰一笔，做好装修预算是很重要的，

最起码大致了解流程，关键时刻才不会懵。别墅装修要考虑的因素要多，

要同时兼顾室内外空间的整体规划与设计，从而达成一个内外兼修的和谐人居环境。

流程1：

装修方式选择

目前流行的装修模式有两种：

半包工程：消费者自己买装修材料，委托装饰公司施工，适合时间相对充裕，对装修工程、所需材料、建材市场非常熟悉的业主。

大包工程：将所有装修工作全权委托给威海装修公司，适合于无时间精力、对装修材料和工程不了解的人;

流程2：

设计师选择

每个装修作品的背后都会有一位威海装修公司设计师，可以通过设计师资历与作品，参考专业水平，然后通过沟通感受是否符合自己。

设计时的专业水平决定消费者居室未来的生活环境。交流中要详细说明自己的需求与喜好，可以通过一些图片让设计师更加精准的掌握你的品位。

流程5：

签订保修合同

按照家庭装修的国家规定，基础工程保修2年，防渗漏工程保修5年。

保修合同一般是在装修合同的最后一页，填写时看清楚保修日期;并且保修合同要加盖装修公司的合同章。

2. 请问别墅装修施工管理需要注意什么请有经验的前辈说详细点，尤其是施工时该注意哪些细节

很高兴为你解答，随着时代的进步，生活水平的提高，建筑业不断的发展，商品房越来越多，而且购买商品房渐渐成为一种潮流的趋势。但是对于很多人来说装修是很头疼的事，装修过房的人群中流传着这样一句话：“装修十有八九不满意”，可以看出除了装潢是门建筑艺术，艺术总有遗憾的因素外，施工时该注意哪些细节是所谓关键。现在又是每年的装修旺季，但很多人都不知道，在装修前，应该先做什么，常见的问题和注意事项，下面我来介绍下： 一是要有心理价位 装修前，必须对居室的装修档次有个初步定位，包括投入资金的准备，使有限的资金发挥最大的效能。在确定装修项目和装饰标准时，应根据住宅条件和家庭经济承受能力做到“量力而行“，既不要照搬别人的模式，也不要盲目与他人攀比。客户应充分了解施工单位的材料单价，尤其是地板，地砖，墙砖，涂料，卫生洁具等主要装潢材料的市场价格，因材料的价格占了室内装修工程总费用的“大头”，也直接影响到装修人工费用的高低。 二是进行分项计算 家庭装修分“全包”与“清包”两种形式，目前市场上采用包工包料办法居多。有些客户提出要自行采购，则应在合同中分别列出自采材料与设备项目，在总装修费中扣除其款项。如在装修期间进行项??目变更，双方应根据项目的材料费和人工费对总装修费用作出相应调整。 三是要签定严密的施工合同 在签合同前，应详细了解各种材料（含施工费用）及管理者的基价，在施工内容上列出明细表，并注明主材单价，品牌，等级，规格，数量与装修要求，尽可能搞“闭口”合同，免得结算时有争议。不少承包商为了省事，只在合同装修内容上笼统地标明装修项目，而不写清装修面积，部位及要求，这种打“闷包”现象，会给日后的工程决算带来麻烦。 四是掌握付款技巧 不要在施工未完工前或尚未验收前将全部款项付清。这样会使业主处于非常被动的地位。因钱已付清，施工方借故拖延改进或否认需改进，业主就无“手段”使施工方履行其未履行的义务。从法律上讲，已付清全部款额可被视为验收合格。若遇散兵游勇式的装修队，则更是无从找人。 五是要进行验收 验收是保护业主权益的重要手段。目前可按照城建筑装饰业统一的标准对工程进行验收，也可请专业人员验收。只要能讲出依据，施工方必须要进行改进。对违约的施工方亦可照章进行索赔。 设计： 1。先量现场，再与业主在现场沟通如何设计，最重要的是平面位置（平面大都可在现场与业主讨论直接设计好，预算，及大概想要何种格调。 2。回去助理放样完毕，设计师打好平面家具位置图，请助理画出电脑图。 3。平面确定后，再用铅笔画依比例打好设计草图，经几次考虑定案后再决定最好造型，再交给助理做画图工作，只要有草设计图。 4。请设计助理开列估价单项目，数量计算，设计师给单价，再请助理打好估价单，知道大约价格，但报价给业主时只报概算总价，不会给细部估价单。 5。带图，预算与业主沟通初步设计，用图做说明，并修正不满意的地方。有的如确定给你做，就谈设计费，监工费收取问题。 6。回去做再一次修正，再与业主联络，如满意后，签约收订金。有的会要求三维电脑图，但行规这都是要另外收费，5000?10000不等。有的是免费设计或画图，这种公司大都设计不成熟的公司，不怎么会设计，所以才免费设计。 7。回去画施工图，再正式签约，并决定开工日期。 友情提示：华丽的装修风格也不要忘记健康安全是第一位哦，这里的实用装修小技巧，可以教你打造一个温馨又健康的家。从以上的介绍可以看出装修施工需要管理的很多，好啦，差不多就介绍这些好了，以上就是一些关于装修施工管理方面的分享，亲，可以参考哦。如果觉得给力的话竖个大拇指呗，以后我会更用心作答的哟，祝你生活愉快。

3. 国土资源部停止别墅用地审批后的新建别墅是怎么来的

2006年5月31日，国土资源部发布通知，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理（指独栋别墅）。

同时明确，联排、双拼以及TownHouse等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。

在国(境)外注册公司或者投资入股等。独栋别墅即独门独院，上有独立空间，中有私家花园领地，下有地下室，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间。

一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落、游泳池、亭子、篮球场等。

国土资源部、住建部2010年发布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》规定,“严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设,住宅用地的容积率指标必须大于1。

根据现行《限制用地项目目录》,各地应明确禁止对别墅等低密度住宅供地。

(3)别墅工程管理扩展阅读

日前，国土资源部与住房和城乡建设部联合发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。

从强化住房用地和住房建设年度计划管理、加快住房用地供应和建设项目审批、严格住房建设用地出让管理、加强监管。

严格查处违法违规行为等五方面着手，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

《通知》要求，强化住房用地和住房建设的年度计划管理。地方各级住房和城乡建设（房地产、规划、住房保障）、国土资源主管部门要按照住房建设规划和编制计划的要求。

共同商定城市住房供地和建设的年度计划，并根据年度计划实行宗地供应预安排，共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块。

省级市和市县国土资源主管部门应及时向社会公布供地计划、供地时序、宗地情况和供地条件。要根据住房建设计划落实情况，及时合理调整供地计划。没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。

《通知》提出，加快推进住房用地供应和建设项目的审批。一是加强保障性住房用地监管。省级国土资源主管部门要督促市、县依据项目确定情况和资金落实情况，及时办理供地手续。

对已供应的保障性住房建设用地，市、县住房城乡建设等部门要督促建设单位按期开工建设。

对已供应的各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积。对改变上述内容的保障性住房建设项目，有关主管部门不得办理相关手续。

已作为商品住房销售的，要依法没收违法所得并处以罚款。二是加快住房建设项目的行政审批。

市、县国土资源、住房城乡建设（房地产、规划）主管部门要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道。

《通知》还要求，加强对住房用地供地和建设的监管。一是加强房地产用地供应监管。各省（区、市）国土资源主管部门要加强对住房用地出让公告和合同约定内容的适时监管。

对市、县发布的公告中存在捆绑出让、超用地规模、“毛地”出让、超三年开发周期出让土地的，要责令立即撤销公告，调整出让方案重新出让。

市、县国土资源主管部门要定期对已供房地产用地的开竣工、开发建设条件执行等情况进行实地巡查。

是加强住房建设项目开发过程的动态监管。房地产开发项目竣工验收时，住房城乡建设主管部门要会同国土资源主管部门对开发企业及建设项目履行用地合同约定的各类条件及承诺情况进行核查。

4. 别墅装修施工管理需要注意什么

一、装修前，必须对居室的装修档次有个初步定位，包括投入资金的准备，使有限的资金发挥最大的效能。在确定装修项目和装饰标准时，应根据住宅条件和家庭经济承受能力做到“量力而行”，既不要照搬别人的模式，也不要盲目与他人攀比。客户应充分了解施工单位的材料单价，尤其是地板，地砖，墙砖，涂料，卫生洁具等主要装潢材料的市场价格，因材料的价格占了室内装修工程总费用的“大头”，也直接影响到装修人工费用的高低。
二是进行分项计算
家庭装修分“全包”与“清包”两种形式，目前市场上采用包工包料办法居多。有些客户提出要自行采购，则应在合同中分别列出自采材料与设备项目，在总装修费中扣除其款项。如在装修期间进行项？目变更，双方应根据项目的材料费和人工费对总装修费用作出相应调整。
三是要签定严密的施工合同
在签合同前，应详细了解各种材料（含施工费用）及管理者的基价，在施工内容上列出明细表，并注明主材单价，品牌，等级，规格，数量与装修要求，尽可能搞“闭口”合同，免得结算时有争议。不少承包商为了省事，只在合同装修内容上笼统地标明装修项目，而不写清装修面积，部位及要求，这种打“闷包”现象，会给日后的工程决算带来麻烦。
四是掌握付款技巧
不要在施工未完工前或尚未验收前将全部款项付清。这样会使业主处于非常被动的地位。因钱已付清，施工方借故拖延改进或否认需改进，业主就无“手段”使施工方履行其未履行的义务。从法律上讲，已付清全部款额可被视为验收合格。若遇散兵游勇式的装修队，则更是无从找人。
五是要进行验收
验收是保护业主权益的重要手段。目前可按照城建筑装饰业统一的标准对工程进行验收，也可请专业人员验收。只要能讲出依据，施工方必须要进行改进。对违约的施工方亦可照章进行索赔。
设计：1.先量现场，再与业主在现场沟通如何设计，最重要的是平面位置（平面大都可在现场与业主讨论直接设计好，预算，及大概想要何种格调。
2.回去助理放样完毕，设计师打好平面家具位置图，请助理画出电脑图。
3.平面确定后，再用铅笔画依比例打好设计草图，经几次考虑定案后再决定最好造型，再交给助理做画图工作，只要有草设计图。
4.请设计助理开列估价单项目，数量计算，设计师给单价，再请助理打好估价单，知道大约价格，但报价给业主时只报概算总价，不会给细部估价单。
5.带图，预算与业主沟通初步设计，用图做说明，并修正不满意的地方。有的如确定给做，就谈设计费，监工费收取问题。
6.回去做再一次修正，再与业主联络，如满意后，签约收订金。有的会要求三维电脑图，但行规这都是要另外收费，5000 10000不等。有的是免费设计或画图，这种公司大都设计不成熟的公司，不怎么会设计，所以才免费设计。
7.回去画施工图，再正式签约，并决定开工日期。
友情提示：华丽的装修风格也不要忘记健康安全是第一位，这里的实用装修小技巧，可以教打造一个温馨又健康的家。

5. 别墅物业管理的特点和要求是什么

物业服务，是以人为本，为人服务。别墅物业相比一般住宅物业来讲，更需要注重服务的质量和要求，且必须远远高于一般小区物业，对于物业客服人员和工程人员，在为业主提供服务的时候必须要更加规范为业主所想所急。真正做到业主是上帝。其实总结，别墅的物业管理要求是必须高于一般物业管理。
一、别墅物业管理的特点
别墅小区建造开发商按现代高档次、高品位居住区的理念策划，对小区地域环境选址、小区总体布局、绿化水景景观、保安消防、环境保洁、居住功能、会所配套、现代通讯、水处理系统等逐一周密规划，因此无论在居住生活质量、自然生态环境、社区文明和安全状况等方面都超越其它类别的住宅小区，尤其是它的低容积率、高绿化覆盖率、庭院幽静、草木葱郁、繁花似锦、阳光充足、空气清新等物业综合品质在当前是一流的。
别墅小区内通常都规划配套会所，包括游泳池、网球场、健身房、咖啡厅、儿童乐园、美容美发、购物超市等设施；另外，小区安全硬件设施齐全，
诸如小区监控中心、周界报警系统、小区道路监控网络系统以及层内报警装置等自成一体，始终处于安全、可靠、正常的运行状态；与此同时，软件方面加强巡视力度，从而为别墅小区的治安及业主安全提供可靠保障，真正让业主生活在一个安全、舒适、便捷的社区中，使业主不出小区就能享受星级宾馆式的优质服务。
别墅住宅小区讲究高档次、高品位，其入住的业主身份也同样如此，入住的业主一般在社会地位、经济实力、文化修养等方面皆有不同程度的层次和背景，其中相当一部分为外籍企业家和高级职员，他们居住房屋的养护、室内设备、设施维修、小区环境的品质管理、生活服务及配套设施的需求等方面有相当层次的要求，因此对小区物业管理的服务层次也必须相应提高。 别墅物业管理首先要保证业主的人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值。能够购买别墅的一般都是社会经济地位比较高的人，因为有钱，经济地位比较高，财产比较多，就更容易引起坏人的注意或意外事故的侵扰。因此，物业管理应特别突出保安管理工作，要实行封闭式管理，通过技防和人防结合，实施小区周边安全控制， 24 小时小区内全面巡逻，全面监控，对门岗实行三流管理：即进出人员、车辆、物品管理实行登记制度、物品检查制度；对来访客人，要电话征得业主同意，方可进入。要采取一切有效措施，确保业主人身、财产安全。高水平的保安服务，绝不仅仅是看门站岗巡逻，而是在做好日常保安服务的同时，通过管理者有目的、有针对性的调查研究，收集社会治安信息、动态，发现那些可能给小区和业主安全带来危害的潜在隐患，并及时、准确，实事求是地向业主事先提出必要的警示，采取切实可行的防范措施，把可能发生的安全事故和隐患消灭在萌芽状态。
一般居住在别墅里的业主，除了要求有个安全的居住条件，还要求有一个清静、优美的生活环境，且别墅区内绿化覆盖率较高，绿化及景观配置档次也较高。因此，物业管理应特别注意搞好环境绿化，实行“三分种，七分养”的养护原则。首先应对小区的花木进行分类，将植物的特征、习性编写挂牌，登记造册，编好工作计划，根据季节、数植位置、环境等因素早打算早安排。根据不同园林树木的生产需要和某些特定的要求，及时对树木采取灌溉、施肥、修剪、防治病虫害、防寒、除草中耕等园艺技术措施；另一方面进行看管、巡查、维护保洁等工作，为业主创造出一个花园式的居住环境，使一栋栋别墅掩映于绿茵丛中，鸟语花香；另外一个方面是水景水质的处理和保养，由于大多数别墅区外河道水质污染，区内河溪水多靠地下水井和天然雨水，水的流动有局限性、范围小、绿藻生长较快，因此应定期投放杀藻剂，专人负责河、溪水面漂物的清捞，每天启动巡环泵 6 小时以上，使水不断流动，保持充足的氧分，确保别墅区水景不受污染，让业主能真正享受到居住在花木水的自然环境中。
二、别墅小区物业管理的内容
1、客户服务：进行入伙登记、客户接待、客户联系、业主档案资料管理、延伸服务需求登记、装修管理服务、业主投诉处理及回访等。
2、工程维修服务：业主报修服务应实行 365 天 24 小时报修制度，还包括房屋设备设施的养护和修缮、各种设备的安全正常运行和维修保养、供水及供气管线的检查保养等。
3、保安服务：组织保安人员 24 小时不间断值勤巡视和门岗“三流”管理，即车流、人流、物流；防盗防火、保证业主人身、财产安全。
4、保洁、绿化养护服务：每天定时对公共区域保洁卫生，做到无垃圾、无堆积物、无积水，小区整洁、道路干净、交通通畅，搞好区域的绿化养护工作和摆花工作，绿化环境优美、环境优雅，使业主享受一个清新、优美而舒适的生活环境。
5、应急处理服务：制定并实施治安、火警、停水、停电水侵及其它突发事件应急预案，定期组织人员进行培训和演练，明确责任人，确保别墅小区发生紧急状态时能应对自如，使业主的利益得到最大的维护。
6、延伸服务：在社区提供多种延伸服务，满足业主便民服务、代办服务、特约服务和社会文化活动服务的需求。
三、别墅小区的管理模式
别墅小区管理的构架设置要充分体现公司的服务理念，让业主、开发商和政府主管部门从别墅的组织架构上就能清楚地看到项目上每一个部门、每一个岗位设置。每一个部门、每一个岗位的命名都是为了业主的利益，都是为了更高效、更直接地为业主提供最需要的服务。项目上组织架构设置应避免设行政人事部、财务部、档案室、市场部等传统的、类似上级公司职能部门的机构，避免形成部门繁多、人浮于事、效率低下的机构，让业主承担其不愿承担的支出。
别墅小区管理的架构设置不但要满足业主居住的公共性服务需求，更要充分考虑业主的延伸服务需求，架构设置要有利于物业管理企业开展对业主提供公共性的专业服务和延伸服务，要让业主在其需要的时候，能找到人和叫到人。延伸服务的人员，能让业主需要便民服务、代办服务、特约服务和社区文化服务时有人接待、有人服务，提供 12 小时客户接待、随叫随到的服务。保安、工程维修服务提供 365 天 24 小时服务。
别墅小区作为一个物业项目，对该项目物业管理的架构设置为项目物业服务中心，任命一个物业服务中心经理全面负责，并配备一名物业经理助理协助管理。物业服务中心下设各部门其具体操作岗位有客户服务、保安、维保、保洁、绿化以及其他服务人员，他们分别在各自部门主管领导下，按别墅小区管理运作规程和操作规程完成各自岗位的作业任务。制定从经理、各部门主管及操作人员岗位职责，明确工作职责，责任到人，便于内部定期考核。