① 中华人民共和国关于商品房住宅工程质量分户验收法律最新规定
最新法规：《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质[2009]291号）是由中华人民共和国住房和城乡建设部于2009年12月22日颁发。目的是为进一步加强住宅工程质量管理，落实住宅工程参建各方主体质量责任，提高住宅工程质量水平。
正文如下：
各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委及有关部门，新疆生产建设兵团建设局：
为进一步加强住宅工程质量管理，落实住宅工程参建各方主体质量责任，提高住宅工程质量水平，现就做好住宅工程质量分户验收工作通知如下：
一、高度重视分户验收工作
住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。
住宅工程涉及千家万户，住宅工程质量的好坏直接关系到广大人民群众的切身利益。各地住房城乡建设主管部门要进一步增强做好分户验收工作的紧迫感和使命感，把全面开展住宅工程质量分户验收工作提高到实践科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度来认识，明确要求，制定措施，加强监管，切实把这项工作摆到重要的议事日程，抓紧抓好。
二、分户验收内容
分户验收内容主要包括：
（一）地面、墙面和顶棚质量；
（二）门窗质量；
（三）栏杆、护栏质量；
（四）防水工程质量；
（五）室内主要空间尺寸；
（六）给水排水系统安装质量；
（七）室内电气工程安装质量；
（八）建筑节能和采暖工程质量；
（九）有关合同中规定的其他内容。
三、分户验收依据
分户验收依据为国家现行有关工程建设标准，主要包括住宅建筑规范、混凝土结构工程施工质量验收、砌体工程施工质量验收、建筑装饰装修工程施工质量验收、建筑地面工程施工质量验收、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收、建筑电气工程施工质量验收、建筑节能工程施工质量验收、智能建筑工程质量验收、屋面工程质量验收、地下防水工程质量验收等标准规范，以及经审查合格的施工图设计文件。
四、分户验收程序
分户验收应当按照以下程序进行：
（一）根据分户验收的内容和住宅工程的具体情况确定检查部位、数量；
（二）按照国家现行有关标准规定的方法，以及分户验收的内容适时进行检查；
（三）每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写《住宅工程质量分户验收表》（见附件），建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师分别签字；
（四）分户验收合格后，建设单位必须按户出具《住宅工程质量分户验收表》，并作为《住宅质量保证书》的附件，一同交给住户。
分户验收不合格，不能进行住宅工程整体竣工验收。同时，住宅工程整体竣工验收前，施工单位应制作工程标牌，将工程名称、竣工日期和建设、勘察、设计、施工、监理单位全称镶嵌在该建筑工程外墙的显著部位。
五、分户验收的组织实施
分户验收由施工单位提出申请，建设单位组织实施，施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师及相关质量、技术人员参加，对所涉及的部位、数量按分户验收内容进行检查验收。已经预选物业公司的项目，物业公司应当派人参加分户验收。
建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收的结论进行签认，不得简化分户验收程序。对于经检查不符合要求的，施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查。返修完成后重新组织分户验收。
工程质量监督机构要加强对分户验收工作的监督检查，发现问题及时监督有关方面认真整改，确保分户验收工作质量。对在分户验收中弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收的，依法对有关单位和责任人进行处罚，并纳入不良行为记录。
六、加强对分户验收工作的领导
各地住房城乡建设主管部门应结合本地实际，制定分户验收实施细则或管理办法，明确提高住宅工程质量的工作目标和任务，突出重点和关键环节，尤其在保障性住房中应全面推行分户验收制度，把分户验收工作落到实处，确保住宅工程结构安全和使用功能质量，促进提高住宅工程质量总体水平。
附件：住宅工程质量分户验收表
中华人民共和国住房和城乡建设部
二○○九年十二月二十二日
② 广东开展住宅工程质量专项治理
为进一步加强住宅工程质量常见问题的治理，近日广东省住房和城乡建设厅发布《关于开展住宅工程质量常见问题专项治理行动的通知》（下称《通知》），《通知》提到，工程竣工验收前，渗漏、开裂问题未解决的，不得同意建设单位组织竣工验收。
《通知》显示，为全面提升广东省住宅工程质量，即日起广东省住建厅将组织开展为期一年的住宅工程质量常见问题专项治理行动。通过专项治理，进一步加强设计、施工、监理以及施工图审查等质量控制关键环节管理，实现全省住宅工程质量水平提升、住宅质量投诉明显减少、住户质量满意度明显提高。
据悉，此次行动要求进一步落实主体责任，首先是强化建设单位首要责任，建设单位应严格履行法定建设程序，不得任意压缩合理工期和工程造价，不得要求设计、施工、监理单位违反法律法规和工程建设强制性标准。此外，强化设计单位、施工单位、监理单位施工图审查机构责任。同时，要加强过程控制，严格建材质量管控，严格实施样板引路，严格落实质量标准，严格工程验收管理，严格落实功能试验，提高工程质量。
《通知》指出要加大监督检查力度。各级住房城乡建设主管部门要采用日常检查、专项检查、质量巡查相结合的方式，督促各责任主体落实专项治理责任，加大对违法违规行为的责任追究力度。将存在较多违法违规行为的责任主体列为重点监管对象，对其在建项目加大日常监督频次和力度。将存在较多渗漏、开裂质量问题的工程项目信息及存在的问题，及时向社会公示。工程竣工验收前，渗漏、开裂问题未解决的，不得同意建设单位组织竣工验收。
《通知》提到，各级住房城建建设主管部门应把渗漏、开裂问题质量投诉情况作为重要指标纳入建设（开发）单位质量信用评价体系。积极构建合理有效的应诉处理机制回应群众诉求，对保修期内确因设计、施工原因导致的渗漏、开裂投诉，建立专项台账，对被投诉较多的建设、设计、施工、监理等单位采取预警约谈、信用考核、媒体曝光等方式进行惩戒。
③ 中华人民共和国住房和城乡建设部是否有住宅工程质量分户验收规定
住宅工程质量分户验收
管理办法
第一条
为加强住宅工程质量管理，
保障竣工住宅房屋使用
功能，根据《建筑法》
、国务院《建筑工程质量管理条例》的有
关规定和国家施工验收规范，结合本省实际，制定本办法。
第二条
本办法适用于本省行政区域内，住宅工程质量分户
验收（以下简称验收）及其监督管理。
本办法所称住宅工程质量分户验收，
是指住宅工程竣工验收
前，
由建设单位组织施工单位、
监理单位对每一户及单位工程公
共部位进行的专门验收，
并在分户验收合格后出具
《住宅工程质
量分户验收记录》
。
第三条
住宅工程竣工验收前，
建设单位应当组织施工和监
理单位有关人员，按照国家和本省相关施工质量验收规范的规
定，对所涉及的内容进行质量分户验收。
已选定物业公司的，
物业公司应当参加住宅工程质量分户验
收工作。
第四条
验收应当依据国家和本省工程质量标准、
规范以及
经审查合格的施工图设计文件进行。
验收检验批主控项目和一般项目的观感质量应全数检查验
收。
每套住宅和规定的公共部位检验批在验收完后，
应当及时填
写分户质量检验批验收记录表。
第五条
建设单位、施工单位和监理单位要强化检验批验
收，对于不符合质量要求的检验批，应当严格按照国家《建筑工
程施工质量验收统一标准》
有关规定进行处理，
对返修或者加固
处理后仍达不到安全使用要求的分部工程、单位（子单位）工程
不得验收。
第六条
建设单位必须依法并依照国家及本省有关规定，
严
格工程竣工验收程序，验收合格后方可交付使用。
第七条
验收在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的
基础上，
以检查工程观感质量和使用功能质量为主，
主要包括下
列内容：
（一）
建
筑结构外观及尺寸偏差；
（二）
门
窗安装质量；
（三）
地
面、墙面和顶棚面层质量；
（四）
防
水工程质量；
（五）
采
暖系统安装质量；
（六）
给
水、排水系统安装质量；
（七）
室
内电气工程安装质量；
（八）
节
能工程质量。
第八条
进行验收应当按照以下程序：
（一）
在验收前根据房屋情况确定检查部位和数量，
并在施
工图纸上注明；
（二）
按照国家有关规范要求的方法，
对本规定要求的验收
内容进行检查；
（三）
填写检查记录，
发现工程观感质量和使用功能不符合
规范或设计文件要求的，
书面责成施工单位整改并对整改情况进
行复查；
（四）验收合格后，必须按户出具由建设单位项目负责人、
总监理工程师和施工单位项目经理分别签字并加盖验收专用章
的《住宅工程质量分户验收记录》
。
第九条
验收不合格的，
建设单位不得组织单位工程竣工验
收。
第十条
住宅工程交付使用时，
《住宅工程质量分户验收记
录》应当作为《住宅质量保证书》的附件交给业主。
第十一条
工程质量监督机构应当在监督工程竣工验收过
程中，审查《住宅工程质量分户验收表》
。
第十二条
本办法自
2007
年
1
月
1
日起实施。
④ 急需找到建设部（建质2004 18号）文件
关于加强住宅工程质量管理的若干意见
建质[2004]18号
各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，江苏省、山东省建管局，新疆生产建设兵团建设局：
近年来，我国住宅工程质量的总体水平有很大提高，但各地的质量状况还不平衡。为进一步加强住宅工程质量管理，切实提高住宅工程质量水平，现提出如下意见：
一、进一步提高对抓好住宅工程质量工作重要意义的认识
住宅工程质量，不仅关系到国家社会经济的房地产市场持续健康发展，而且直接关系到广大人民群众的切身利益。各地建设行政主管部门和工程建设各方责任主体要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识当前做好住宅工程质量工作的重要意义，增强搞好住宅工程质量的紧迫感和使命感。各地要根据本地区经济发展水平和住宅工程质量的现状，确立提高住宅工程质量的阶段目标和任务，确保住宅工程结构安全和使用功能。各地要通过开展创建“无质量通病住宅工程”和“精品住宅工程”活动，不断促进住宅工程质量总体水平的提高。
二、突出重点环节，强化工程建设各方主体的质量管理责任
（一）建设单位（含开发企业，下同）是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责。建设单位应设立质量管理机构并配备相应人员，加强对设计和施工质量的过程控制和验收管理。在工程建设中，要保证合理工期、造价和住宅设计标准，不得擅自变更已审查批准的施工图设计文件等。
要综合、系统地考虑住宅小区的给水、排水、供暖、燃气、电气、电讯等管网系统的统一设计、设计施工，编制统一的管网综合图，在保证各专业技术标准要求的前提下，合理安排管线，统筹设计和施工。
建设单位应在住宅工程的显著部位镶刻铭牌，将工程建设的有关单位名称和工程竣工日期向社会公示。
（二）开发企业应在房屋销售合同中明确因住宅工程质量原因所产生的退房和保修的具体内容以及保修赔偿方式等相关条款。保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。
（三）设计单位应严格执行国家有关强制性技术标准，注重提高住宅工程的科技含量。要坚持以人为本，注重生态环境建设和住宅内部功能设计，在确保结构安全的基础上，保证设计文件能够满足对日照、采光、隔声、节能、抗震、自然通风、无障碍设计、公共卫生和居住方便的需要，并对容易产生质量通病的部位和环节，尽量优化细化设计作法。
（四）施工单位应严格执行国家《建筑工程施工质量验收规范》，强化施工质量过程控制，保证各工序质量达到验收规范的要求。要制定本企业的住宅工程施工工艺标准，结合工程实际，落实设计图纸会审中保证施工质量的设计交底措施，对容易产生空鼓、开裂、渗漏等质量通病的部位和容易影响空气质量的厨房、卫生间管材等环节，采取相应的技术保障措施。
（五）监理单位应针对工程的具体情况制定监理规划和监理实施细则，按国家技术标准进行验收，工序质量验收不合格的，不得进行下道工序。要将住宅工程结构质量、使用功能和建筑材料对室内环境的污染作为监理工作的控制重点，并按有关规定做好旁站监理和见证取样工作，特别是要做好厕浴间蓄水试验等重要使用功能的检查工作。
三、采取有效措施，切实加强对住宅工程质量的监督管理
（一）各地建设行政主管部门要加大对住宅工程质量的监管力度。对工程建设各方违法违规降低住宅工程质量的行为，要严格按照国家有关法律法规进行处罚。
对工程造价和工期明显低于本地区一般水平的住宅工程，要作为施工图审查和工程质量监督的重点。特别要加大对经济适用房、旧城改造回迁房以及城乡结合部商品房的设计和施工质量的监管力度。对检查中发现问题较多的住宅工程，要加大检查频次，并将其列入企业的不良记录。
（二）要加强对住宅工程施工图设计文件的审查，要将结构安全、容易造成质量通病的设计和厨房、卫生间的设计是否符合强制性条文进行重点审查。
（三）各地建设行政主管部门要对进行住宅工程现场的建筑材料、榴配件和设备加强监督抽查，强化对住宅工程竣工验收前的室内环境质量检测工作的监督。
（四）各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。
（五）各地建设行政主管部门要完善住宅工程质量投诉处理制度，对经查实的违法违规行为应依法进行处罚。要建立住宅工程的工程质量信用档案，将建设过程中违反工程建设强制性标准和使用后投诉处理等情况进行记录，并向社会公布。
四、加强政策引导，依靠科技进步，不断提高住宅工程质量
（一）各地建设行政主管部门要充分发挥协会、科研单位和企业的技术力量，针对本地区的住宅工程质量通病，研究制定克服住宅工程质量通病技术规程，积极开展质量通病专项治理。要结合创建“精品住宅工程”的活动，制定地方或企业的质量创优评审技术标准，并建立相应的激励机制。
（二）各地建设行政主管部门要结合本地区实际，积极推行住宅产业现代化，完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰制度。大力推广建筑业新技术示范工程的经验，及时淘汰住宅工程建设中的落后产品、施工机具和工艺。
（三）各地建设行政主管部门要积极组织开展住宅工程质量保证的试点工作，鼓励实行住宅工程的工程质量保险制度，引导建设单位积极投保。
（四）各地建设行政主管部门要培育和发展住宅工程质量评估中介机构。当用户与开发企业对住宅工程的质量问题存在较大争议时，可委托具有相应资质的工程质量检测机构进行检测。逐步建立住宅工程质量评估和工程质量保险相结合的工程质量纠纷处理仲裁机制。
中华人民共和国建设部
二○○四年一月三十日
⑤ 现在有关于房产类的有哪些法律和政策啊
城市房地产开发经营管理条例
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定
外商投资开发经营成片土地暂行管理办法
建设工程质量管理条例
房地产开发企业资源管理规定
建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见
房屋建筑工程质量保修办法
房地产广告发布暂行规定
国家工商行政管理总局 建设部关于进一步加强房地产广告管理的通知
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
⑥ 建设工程质量管理条例与商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定是否有冲突
你只看到规定的年限 没注意看开始计算的日期。两者计算的日期和约定主体是不同的。《建设工程质量管理条例》合同主体是建设单位和施工单位，日期是从项目竣工验收开始计算；而《住宅质量保证书》的主体是开发商与小业主，日期是从交付给使用人开始计算；明显要先竣工验收后才有交付使用，竣工验收的日期要早于交付使用的日期，因此并没有冲突。希望采纳
⑦ 关于村镇建设工程质量安全管理的若干意见还适用吗
乡镇民房建设施工队管理办参见关于加强村镇建设工程质量安全管理若干意见 建质[2004]216号
、突重点类指导创新监督管理式
（）于建制镇、集镇规划区内所公共建筑工程、居民自建两层（含两层）、及其建设工程投资额30万元或者建筑面积300平米所村镇建设工程、村庄建设规划范围内校、幼园、卫院等公共建筑（称限额工程）应严格按照家关律、规工程建设强制性标准实施监督管理
建制镇、集镇规划区内所加层扩建工程必须委托资质设计单位进行设计并由资质施工单位承建
（二）于建制镇、集镇规划区内建设工程投资额30万元且建筑面积300平米市政基础设施、产性建筑居民自建两层（含两层）住宅村庄建设规划范围内农民自建两层（含两层）住宅建设（简称限额工程）由各省、自治区、直辖市结合本区实际依据本意见五明确限额工程指导原则制定相应管理办
（三）于村庄建设规划范围内农民自建两层（含两层）住宅（简称农民自建低层住宅）建设县级建设行政主管部门管理农民提供技术服务指导作主要工作式
2、农民修建高层住宅需要建设资质修建低层住宅需要建设资质
首先关于农民自建高层建筑需要建设资质高层建筑其施工难度技术要求高安全隐患要求承担施工任务者必须具足够经济实力技术条件置备必要施工机械安全保障设施低层建筑则《建筑》（19983月1施行）第八十三条明确规定：农民自建低层住宅建筑适用本其相关建筑律规适用自建低层住宅建筑确定两层住宅建设必须由具建筑施工企业资质
施工队承建
其农民自建低层住宅需要建设资质律禁止性规定推定低层住宅（二层及二层）建筑由农村包工承揽实际角度看农民自建低层房屋需要较高专业技术农民都愿意房屋交给比较信任定技术水平建房经验包工承建所要求房主必须选任具备资质（目前体工匠资质行政审批规定已经取消）承建现实律强所难义务加于房主身失公允该包工具般工匠水平群众普遍认同认定其具建筑资质所农村
临建筑队需要具建筑资质
种观点所认房主责任其律依据《华民共建筑》第八十三条该条规定：农民自建低层住宅建筑适用本认农村建造民房农村较松散建房班需要建筑资质房主包工间所订立合同或口协议建筑工程合同承揽合同双间承揽合同关系房主定作包工承揽根据高民院《关于审理身损害赔偿案件适用律若干问题解释》第十条规定：承揽完工作程第三造损害或者造自身损害定作承担赔偿认房主作定作赔偿责任主体应由作雇主包工建筑民工损害独立承担赔偿责任
关于房主与建房班包工所订立合同承揽合同建筑合同直现直存争议高民院民庭《民事审判前沿》倾向性观点：《建筑》第八十三条规定农民自建建设主体即权利主体言论农民自施工工程承包给体工匠或建筑企业建设都属于农民自建农民工程承包给体工匠施工其建筑行受《农村集镇规划建设管理条例》调整农民自建住宅承包给建筑施工企业施工建筑施工企业建筑应受《建筑》调整农民与体工匠或建筑施工企事业订立建筑施工合同都建筑施工合同高院于律没明确规定民事疑难问题倾向性观点于指导我民事审判实践具重要意义根据述观点房主与农村建房队包工所签订施工合同或口协议我应按建筑施工合同处理能视承揽合同建房程发民工伤亡事故能按照身损害赔偿《解释》第十条关于承揽规定判决定作即房主承担责任房主图便或节约工程发包给些没建筑施工资质建房班承建建房民工伤亡应与包工承担连带责任
务院《村庄集镇规划建设管理条例》（199311月1施行116号）第二十五条规定：承担村庄集镇规划区内建筑工程施工任务单位必须具相应施工资质证书或者审查证书并按照规定经营范围承揽施工任务第十三条规定村镇规划内容包括住宅根据述规定《建筑》立精神看承担建筑施工组织必须首先经工商行政管理机关核准登记企业;其该建筑企业应具依取建筑施工资质等级证书或资质审查证书施工企业必须资质等级证书许范围内承揽工程些规定都家确保建设工程质量建设工程安全设定强制性规范建设工程施工合同同于其般其施工难度技术要求高安全隐患要求承担施工任务者必须具足够经济实力技术条件置备必要施工机械安全保障设施严格规范建筑施工管理才能根本杜绝关系民命财产安全建筑工程质量事故安全事故发显违反述强制性律、规建筑合同都应视受家律保护非建筑伤亡民工受包工指挥管理民工随其劳其手领取报酬双形雇佣关系包工民工伤亡依应承担赔偿责任同房主要未建房队资质进行审查工程发包给包工应与包工承担连带赔偿责任
二、认真落实家关管理规定
务院《村庄集镇规划建设管理条例》要求事建筑施工体工匠办理施工资质审批手续范围仅限于村庄、集镇规划区内非全部建筑故村庄、集镇规划区外建筑能要求必须由取建筑资质证书包工队进行
三、关于建房协议性质
房主与包工队间达建房协议律何种性质审判实践主要存承揽合同雇佣合同两种观点高民院民庭给倾向性意见却否定承揽合同雇佣合同观点其界定建筑施工合同该意见指农民工程承包给体工匠施工其建设行受《村庄集镇规划建设管理条例》调整农民自建住宅承包给建筑施工企业施工建筑施工企业建筑应受《建筑》调整农民与体工匠或建筑施工企业订立建筑施工合同都建筑施工合同建筑施工企业建筑应受《建筑》调整农民与体工匠受《建筑》调整建筑施工合同
尽管高院民庭倾向性意见审判实务界言意味着权威性指导性笔者认述倾向性意见值商榷实践仍应类建房协议定性承揽合同或雇佣合同
首先合同定义析类建房协议定性建筑施工合同定性雇佣合同或承揽合同更恰关于建筑施工合同《合同》第二百六十九条规定建设工程合同承包进行工程建设发包支付价款合同建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同关于承揽合同《合同》第二百五十条规定承揽合同承揽按照定作要求完工作交付工作定作给付报酬合同关于雇佣合同我《合同》没明文规定理论界般认：雇佣合同指双事约定确定或确定期间内向提供劳务给付报酬合同 字面理解前述案例案例二建房协议基本都既符合建筑工程合同定义与承揽合同定义相符其定性建筑施工合同并妥实质建设工程合同般需要具备特征：（1）合同主体般由于建设工程特殊性再加我关建设工程律、规要求发包般能经批准建设工程承包般能具勘察、设计、施工资格（2）合同标仅限于工程建设所谓工程指比较复杂土木建筑般建设项目（农村村民建设二层住宅）属于建设工程（3）家管理特殊性家合同签订合同履行资金投放终验收都实行严格监督管理（4）具计划性程序性虽市场经济条件建设工程项目像前严格按计划订立由于建设工程涉及计民建设工程合同仍具定计划性（5）建设工程合同要式合同即建设工程合同必须采用书面形式 前述建房协议都具备五特征所宜定性建筑施工合同承揽合同则没述严格特征要求所定性承揽合同更恰前述案例三则房主包工队共同实施建房行且包工队行完全受制于房主指挥与建筑施工合同承揽合同定义极相符定性雇佣合同恰
其责任承担看定性建筑施工合同难免要显失公平类建房协议定性建筑施工合同则房主需承担支付建房价款责任需承担建房程现身损害赔偿责任由建房引发身损害赔偿责任能由包工队包工或全体员自承担必要现问题：些房主实际建房组织指挥者或通提供服务等形式参与建房建房程现身损害负主要责任或定责任却必承担任何赔偿责任；些房主虽没参与建房选任建房施工队等面存定错由造身损害负定责任却用承担赔偿责任显公平若类建房协议定性承揽合同或雇佣合同确定由建房引发身损害赔偿责任承担面则效避免述公平现象
至于该何界定类建房协议究竟属承揽合同雇佣合同笔者认审理具体案件程应根据两类合同同特征综合析案件具体情况认定双协议性质
目前农村房主建房与包工队达协议内容看主要两种形式：种包工；种包工包工般房主与包工队事先约定总工程款自备建房原材料建房程再参与建房工程进行指挥、安排、监督管理提供建房机械工具等包工队自带工具、自行组织房屋建案例案例二情形包工般房主与包工队事先约定总工程款约定工种（技术工辅助工）按计算报酬完工性支付房主自备建房原料组织包工队按照自指挥、安排、监督管理进行施工包工队施工完全按照房主指挥进行案例三情形雇佣合同典型特征提供劳务承揽合同典型特征交付劳提供劳务完工作手段该特征承揽合同雇佣合同区别本质 根据雇佣合同与承揽合同同特征两种形式建房协议律性质似乎难区：包工形式房主参与建房建房程进行指挥管理要求包工队按照其要求房屋建（提供）协议特征看更符合承揽合同特征宜界定承揽合同；包工形式房主建房进行设计、组织施工包工队建房完全听房主指挥负责提供劳务更符合雇佣合同特征宜界定雇佣合同复杂现实往往包工与包工混合存特别房主包工队约定包工建房程提供定服务帮助甚至指挥、管理行；包工队约定包工建房程提供帮助服务建房进行管理指挥完全由包工队自组织进行建设同房主包工队达往往口协议没形书面合同诉讼双各执词互相让使确区房主包工队关系存定难度
情况应抓住两关键素进行具体认定：1、房主包工队间事先约定总工程款数约定报酬数；2、房主与包工队间否存控制、支配属关系说房主包工队建房否存指挥、安排、监督管理行房主与包工队事先约定总工程款包工队建房程存指挥、安排、监督管理行认定双达建房协议承揽合同双种承揽关系反没事先约定总工程款按支付报酬房主包工队建房程存指挥、安排、监督管理行则应认定双达建房协议雇佣合同双种雇佣关系案例双约定房主彭某需性支付建房报酬8500元赵某等需通自独立劳性提供工作建房彭某存赵某等指挥、安排、监督管理行间口协议应认定承揽合同房主彭某与包工队间承揽关系同案例二房主张某与包工队间承揽关系案例三房主周某与包工队约定施工由周某组织实施包工队员施工完全听周某指挥论何房屋建均由周某按支付报酬所达建房协议应认定雇佣合同房主周某与包工队间雇佣关系
四、关于承揽关系条件房主选任失
根据前面析房主与包工队间关系主要雇佣承揽两种律关系同决定房主建房程所发身损害赔偿承担责任同审判实践于雇佣关系条件包工队员建房造自或第三身损害由房主承担错雇主责任即要发身损害赔偿事故房主承担赔偿责任问题各级、各院官认识都比较统于承揽关系条件包工队员建房造自或第三身损害房主作定作否存司解释所列举错尤其选任错并据确定房主应否承担错赔偿责任认识比较混乱意见歧较甚至截相反 高民院《关于审理身损害赔偿案件适用律若干问题解释》第十条规定：承揽完工作程第三造损害或者造自身损害定作承担赔偿定作定作、选任、指示失应承担相应赔偿责任据规定双建房协议包工形式作定作房主定作、选任、指示错情况才承担包工队员或第三身损害赔偿责任处选任错指定作承担选择明显错明知承担没业资格选任 审判实践审判员据认定房主建房明知农村建筑包工队没建筑资质却仍房屋交给其承建存选任错判令房主承担赔偿责任
问题根据前面析依照现行建筑律规两层住宅建设必须要由建筑施工企业资质施工队承建于农村村民建筑两层低层住宅则由没建筑资质证书农村建筑包工队承建所加具体析仅仅农村村民建房工程交给没建筑资质证书农村建筑包工队承建认定房主存选任错让房主承担赔偿责任做失公允说农村村民建筑两层低层住宅工程交给没取资质包工队承建存选任错发安全事故引发身损害赔偿纠纷应认定房主存选任错判令其承担赔偿责任前述案例案例二房主彭某张某均应认定选任错
五、结语
社发展变化产经营千差万别由引发纠纷诉至院必各具特点尽相同律永远原则简单官责任千差万别案件梳理、归类并确定适用律司统性要求官案情基本相同案件作同类型化本文几问题思考源于笔者审判实践发现农村村民建房引发身损害赔偿案件类型化混乱笔者认农村建筑包工队合伙型农村建筑工匠共同体或雇佣形式组建、包工承包经营雇佣劳群其承建农村村民低层住宅必取建筑资质证书其与农村村民达建房协议应视雇佣合同或承揽合同；农村村民低层住宅交给资质包工队承建存选任失相信通本文所列几问题探讨益于统我认识益于统司尺度益于保护事合权益