致业主工程质量函

1. 施工单位对业主发函应该有什么态度

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这个程序是错误的 施工方案不是业主参与吧！ 你说的甲方是施工总包单位 还是什么的 如果这里的甲方是业主 你的程序好像错了哦。 是要先报到给监理 好像到监理14天 监理到业主 也好像是14天， 所以 从施工方到业主 好像是28天。 不知道 正确不。 我等会翻书 在给你解释！

2. 业主致开发商函怎样才能具备法律效力

销售的承诺要看在您的购房合同中是否有明确表明，如果没有您基本没什么希望能得到开发商的回复。法律也不会支持您的需求。

单就有效将函件送达开发商来说。
1、采用EMS等国家承认的快递公司
2、开放商地址要与您与它签署的购房合同中的地址一致
3、快递单上注明快递内容。如果有需要可以向邮局所有回执（好像要单收费）
4、将快递的内容和快递单留存好

在没有业主大会前，您依据您的购房合同可以起诉开放商。成立业主大会后可就物业公共区域设备实施通过 投票进行更改。但对您户内问题业主大会没有义务负责，所以也基本得依据您购房合同

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3. 施工现场因道路受阻,如何给业主发函

根据你描述的情况，你是说问一下施工现场因道路受阻如何给业主发函这种情况，既然是杜拉路，你可以给业主发打个电话也是可以的。

4. 怎样向工程建设单位发保证工程质量的函

好象没有这种专门的函，施工单位向建设单位保证工程质量的文件有两个，一是投标时的技术标，二是双方签定的建筑合同，不要另外发函了。

5. 因房屋质量导致业主拒交物业管理费物业应如何发函给

1、根据业主的保修，你要判断是否是房屋质量问题，有些情况是装修弄坏的，或者是其他人为因素。是，则下一步
2、确实是房屋质量问题，根据交付时间、保修协议，判断是否是开发商负责；是，则下一步
3、发函通知开发商，按保修协议约定的时间，来人修理；强调：如果不按时来人维修，物业将委托其他人维修，费用将申请保修金支出。
4、函要对方签收；邮件、微信、QQ方式，按规定保留证据。
5、修好后，业主就缴物业管理费了。

注：如果过保修期了，视部位和大小，按规定从日常维修金、物业专项维修资金中开支。

6. 施工单位发现业主装修单位破坏结构函件怎么写

施工单位函件书写技巧:函件风险、分类与经验分享-工保网

三、函件书写的经验分享

函件起草者在书写函件之前首先要搞清楚函件目的是什么，是起到证据作用还是信息传递作用？证据作用与信息传递两者之间最本质的区别是证据作用的函件是暂时不解决矛盾、不引起冲突，即矛盾后移；而信息传递作用的函件不是矛盾后移而是在当下就要有谁是谁非的结论。对于不同函件如何书写呢？

1、起到证据作用的函件。

函件中应写明发函人主张过的内容，其他方面则是点到即可。

例如，施工合同约定因业主原因发生停窝工的，承包商应当在14天内向业主提出工期索赔和费用索赔，逾期未提出的视为事件对工期和价款没有影响。

当真的发生停窝工事件时，承包方会很纠结，如果不发索赔函，按照合同便失去了索赔权利，失去索赔权的结果并非单纯失去索赔权，还包括如果不能在合同约定工期内完成施工需要向业主承担工期违约责任。如果发函了，则有可能恶化项目经理与业主代表的关系，特别是有的项目工期非常紧张，如果业主收到承包方工期延长的报告则有可能非常恼火。

那么这种函件在书写时，应当点到即可。

1

首先，函件的题目应避免“索赔”等刺激对方的字词，而是改为“请示”、“请求”、“汇报”等相对谦恭的字眼；

2

其次，函中仅写明因为某事对工期造成什么影响且增加成本等等即可，而不是强调因为某事项目合同工期必须延长多少天、业主必须赔偿多少钱等。

3

最后，有时候为了降低业主恶感，上述类似的工期延长、损失赔偿的函件，都没有必要单独成为一个函件，完全可以和其他内容合并成一个函件，在阐述其他内容的函件中顺便提及索赔事宜。

2、信息传递作用的函件。

信息传递分为一般信息传递和重大信息传递。一般信息传递，主要是一些正常的工作交流。重要信息传递，其实是通过说理让对方接受己方观点，之所以他要说服对方是因为双方争议很大，之所以要必须说服对方是因为如果对方不接受我方观点则我方损失会很大。所以，说服对方是一个很大的策划，而往来函件与商务谈判共同构成商业交易的磋商环节。因此，在函件发出之前首先应进行策划先做什么后做什么，也就是打组合拳而不是走一步看一步。在策划过程中一般要考虑以下几点：

1

我方目标是什么？

2

对方对我方目标的接受度？

3

达到目标的理论依据是什么？

4

如果对方不接受目标我方的后续手段是什么？

5

如果我们实施了后续手段对方的反制措施是什么？

6

我们如何来化解对方的反制措施？

用一个简单案例做具体说明。例如某项目合同价格低，由于施工过程中材料价格上涨、工期延长等，导致亏损五千万元，承包商希望业主承担五千万元损失。如此高金额的索赔业主一般都不会同意，所以承包商只是单纯地向业主阐述请求业主合同外支付五千万元是没有作用的。所以必须先进行策划后具体开展。具体为：

1

我们的目标是业主合同外增加结算五千万元。虽然目标是五千万元，但是不可能向业主说因为承包商报价低所以业主补偿五千万元。而是依据合同、依据事实归纳出一个“体面”的理由请求业主支付五千万元。如停窝工补偿、改变合同约定的调差条款增加承包商价款、以签证或认价的方式增加价款五千万元。当然，从将来“谈价还价”的角度考虑，诉求金额必须高于五千万元。

2

当承包商提出主张后，业主项目公司肯定不认同承包商索赔。因为项目公司根本没有权利确认如此高的索赔金额，而且一旦认同了承包商索赔，就意味着业主需要增加投资，业主项目公司管理人员可能要承担管理责任，再加上承包商的大部分诉求本身也缺乏合同依据和事实依据，造成承包商的上述索赔诉求很难得到业主的认可。

3

找到承包商诉求的理论依据。承包商只有找到支撑诉求的依据才能占领谈判的道德制高点。例如，因业主原因工期延长造成降效、因业主原因工期延后价格上涨、实际施工与工程量清单项目特征不符应当重新批价等等。

4

如果业主不接受承包商的索赔要求，承包商还有什么后续手段？业主不接受承包商的索赔诉求无外乎两点原因，要么承包商的索赔理由不充分，要么承包商缺少对业主的制约手段，孙律师认为后者居于更重要的地位。因此索赔策划必须考虑后续手段。承包商能够考虑的后续措施主要是停工、解约。如果停工要考虑全面停工或局部停工，停自施部分还是停非自施部分；如果解约要考虑未施工部分的盈亏。但是不管停工还是解约，承包商均应当符合合同约定和法律规定，禁止违法停工、违法解约。

5

当承包商向业主提出停工解约，业主的反制措施一般包括五点：一是停止支付工程款；二是向承包商发律师函；三是向承包商上级单位投诉；四是运作地方政府以维稳的名义对承包商施压；五是威胁没收银行保函。承包商需要提前对业主的反制措施进行预判，并做好准备工作。

6

如何避免我们的违约责任，主要是工期责任；提前与领导进行沟通汇报，促使领导理解项目做法。

只有策划工作做得好，函件才能写得好。没有策划的函件就如同无头苍蝇，是不可能得到预定效果的。

7. 施工单位给甲方提出意见用什么函件

施工单位函件书写技巧:函件风险、分类与经验分享-工保网

三、函件书写的经验分享

函件起草者在书写函件之前首先要搞清楚函件目的是什么，是起到证据作用还是信息传递作用？证据作用与信息传递两者之间最本质的区别是证据作用的函件是暂时不解决矛盾、不引起冲突，即矛盾后移；而信息传递作用的函件不是矛盾后移而是在当下就要有谁是谁非的结论。对于不同函件如何书写呢？

1、起到证据作用的函件。

函件中应写明发函人主张过的内容，其他方面则是点到即可。

例如，施工合同约定因业主原因发生停窝工的，承包商应当在14天内向业主提出工期索赔和费用索赔，逾期未提出的视为事件对工期和价款没有影响。

当真的发生停窝工事件时，承包方会很纠结，如果不发索赔函，按照合同便失去了索赔权利，失去索赔权的结果并非单纯失去索赔权，还包括如果不能在合同约定工期内完成施工需要向业主承担工期违约责任。如果发函了，则有可能恶化项目经理与业主代表的关系，特别是有的项目工期非常紧张，如果业主收到承包方工期延长的报告则有可能非常恼火。

那么这种函件在书写时，应当点到即可。

1

首先，函件的题目应避免“索赔”等刺激对方的字词，而是改为“请示”、“请求”、“汇报”等相对谦恭的字眼；

2

其次，函中仅写明因为某事对工期造成什么影响且增加成本等等即可，而不是强调因为某事项目合同工期必须延长多少天、业主必须赔偿多少钱等。

3

最后，有时候为了降低业主恶感，上述类似的工期延长、损失赔偿的函件，都没有必要单独成为一个函件，完全可以和其他内容合并成一个函件，在阐述其他内容的函件中顺便提及索赔事宜。

2、信息传递作用的函件。

信息传递分为一般信息传递和重大信息传递。一般信息传递，主要是一些正常的工作交流。重要信息传递，其实是通过说理让对方接受己方观点，之所以他要说服对方是因为双方争议很大，之所以要必须说服对方是因为如果对方不接受我方观点则我方损失会很大。所以，说服对方是一个很大的策划，而往来函件与商务谈判共同构成商业交易的磋商环节。因此，在函件发出之前首先应进行策划先做什么后做什么，也就是打组合拳而不是走一步看一步。在策划过程中一般要考虑以下几点：

1

我方目标是什么？

2

对方对我方目标的接受度？

3

达到目标的理论依据是什么？

4

如果对方不接受目标我方的后续手段是什么？

5

如果我们实施了后续手段对方的反制措施是什么？

6

我们如何来化解对方的反制措施？

用一个简单案例做具体说明。例如某项目合同价格低，由于施工过程中材料价格上涨、工期延长等，导致亏损五千万元，承包商希望业主承担五千万元损失。如此高金额的索赔业主一般都不会同意，所以承包商只是单纯地向业主阐述请求业主合同外支付五千万元是没有作用的。所以必须先进行策划后具体开展。具体为：

1

我们的目标是业主合同外增加结算五千万元。虽然目标是五千万元，但是不可能向业主说因为承包商报价低所以业主补偿五千万元。而是依据合同、依据事实归纳出一个“体面”的理由请求业主支付五千万元。如停窝工补偿、改变合同约定的调差条款增加承包商价款、以签证或认价的方式增加价款五千万元。当然，从将来“谈价还价”的角度考虑，诉求金额必须高于五千万元。

2

当承包商提出主张后，业主项目公司肯定不认同承包商索赔。因为项目公司根本没有权利确认如此高的索赔金额，而且一旦认同了承包商索赔，就意味着业主需要增加投资，业主项目公司管理人员可能要承担管理责任，再加上承包商的大部分诉求本身也缺乏合同依据和事实依据，造成承包商的上述索赔诉求很难得到业主的认可。

3

找到承包商诉求的理论依据。承包商只有找到支撑诉求的依据才能占领谈判的道德制高点。例如，因业主原因工期延长造成降效、因业主原因工期延后价格上涨、实际施工与工程量清单项目特征不符应当重新批价等等。

4

如果业主不接受承包商的索赔要求，承包商还有什么后续手段？业主不接受承包商的索赔诉求无外乎两点原因，要么承包商的索赔理由不充分，要么承包商缺少对业主的制约手段，孙律师认为后者居于更重要的地位。因此索赔策划必须考虑后续手段。承包商能够考虑的后续措施主要是停工、解约。如果停工要考虑全面停工或局部停工，停自施部分还是停非自施部分；如果解约要考虑未施工部分的盈亏。但是不管停工还是解约，承包商均应当符合合同约定和法律规定，禁止违法停工、违法解约。

5

当承包商向业主提出停工解约，业主的反制措施一般包括五点：一是停止支付工程款；二是向承包商发律师函；三是向承包商上级单位投诉；四是运作地方政府以维稳的名义对承包商施压；五是威胁没收银行保函。承包商需要提前对业主的反制措施进行预判，并做好准备工作。

6

如何避免我们的违约责任，主要是工期责任；提前与领导进行沟通汇报，促使领导理解项目做法。

只有策划工作做得好，函件才能写得好。没有策划的函件就如同无头苍蝇，是不可能得到预定效果的。

8. 给开发商致函的范文

写作思路：

标题：工作联系函

称呼：开发商全称

正文：需要进行沟通解决等的事项、原因、说明。

结束语：顺祝商祺！

落款：房地产公司全称、日期，加盖公司章或业务章。

致开发商函

湖北巨能房地产开发有限公司

本人龚巧玉，是维纳阳光7幢1单元204号房买受人。贵公司于2011年12月28日寄来的《入户通知书》已收到，贵司所出具的《入户通知书》《维纳阳光入伙须知》等文件存在诸多不合理和违反现行法律规定之处。现郑重致函贵公司，希望贵公司收到本函之日起，七个工作日内解决所提之问题。

贵司所快递送达的《入户通知书》《维纳阳光入伙须知》存在如下主要问题，但不限

于以下问题

1、双方签订的商品房买卖合同之商品房面积为约定面积，而非原合同估算面积；

2、合同约定面积为116.12平方米，而交付实际面积达到了124.81平方米，相差8.69平方米，相差7.48%，远远超过了法定误差比；

3、代收入户费用部分不合法、部分不合理。

鉴于以上问题严重，已大大超出买受人承受范围，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，买受人可以立即申请退房，考虑到重新买房耽误本人入住时间、退房也影响开发商声誉，烦请开发商换位思考普通百姓购房太不易，对上述主要严重问题予以解决。如逾期不能解决，本人将寻求司法保护来退房。

特此致函!

维纳阳光7幢1单元204号房买受人

2012年1月4日