物业工程质量标准

① 物业维修的物业维修的标准

物业维修管理工作应当达到的水平，即物业维修的标准，虽然因物业的所在地区、物业管理企业、物业的具体情况等而有所不同，但还是有着许多共性的。
一、主体工程
主体工程的修缮，有以下两项标准：
1．屋架、柱、梁、檩条、楼楞等在修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补强或拆换。不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做。损坏严重的木结构在修缮时要尽可能用砖石砌体或钢筋混凝土构件代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补。混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀较严重的，应通过检测计算，鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。
2．基础不均匀沉降，影响上部结构的，砌体弓凸、倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地予以加固或拆除。
二、木门窗及装修工程
木门窗修缮应开关灵活，接缝严密，不松动；木装修工程应牢固、平整、美观、接缝严密。木门窗及装修工程的具体修缮标准，有以下七项：
1．木门窗开关不灵活、松动、脱榫、腐烂损坏的，应修理接换，小五金应修换配齐。大修时，内外玻璃应一次配齐，油灰嵌牢。木门窗损坏严重、无法修复的，应更换；一等房屋更换的门窗尽量与原门窗一致。材料有闲难的，可用钢门窗或其他较好切料的门窗替代。
2．纱门窗、百叶门窗属一般损坏的，均应修复。属于严重损坏的，一等房屋及幼儿园、托儿所、医院等特殊用户可更换；二等以下房屋可拆除。原本没有的，一律不予新装。
3，木楼梯损坏的，应修复。楼梯基下部腐烂的，可改做砖踏步。扶手栏杆、楼梯基、平台隔栅应保证牢固安全。损坏严重、条件允许的，可改砌砖墙。
4．板条墙、薄板墙及其他轻质隔墙损坏的，应修复；损坏严重、条件允许的，可改砌砖墙。
5．木阳台、木晒台一般损坏的，应修复；损坏严重的，可拆除，但应尽量解决凉晒问题。
6．挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、壁橱、壁炉等装修，一般损坏的，应原样修复。严重损坏的，一等房屋应原样更新，或在行降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新；二等以下房屋，可改换或拆除。
7．踢脚板局部损坏、残缺、脱落的应修复；大部分损坏的，可改做水泥踢脚板。
三、楼地面工程
楼地面工程的修缮标准，有以下四项：
1．普通木地板损坏占自然问的面积25%以下的，可修复；损坏超过25%以上或缺乏木材时，可改做水泥地坪或块料地坪；一等房屋及幼儿园、托儿所、医院等特殊用房的木地板、高级硬木地板及其他高级地坪损坏时，应尽量修复，实在无法修复的可改做相应标准的高级地坪。
2．木楼梯损坏、松动、残缺的，应修复；如磨损过薄、影响安全的，可局部拆换；条件允许的，可改做钢筋混凝土楼板。一等房屋的高级硬木楼板或其他材料的高级楼板面层损坏时，应尽量修复；实在无法修复的，可改做相应标准的高级楼面。夹沙楼面(木基层、混凝土或三合土面层的楼面)损坏的，可夹接加固木基层、修补面层。也可改做钢筋混凝土楼面。木楼梯楞腐烂、扭曲、损坏、刚度不足的，应抽换、增填或采取其他补强措施。
3．普通水泥楼地面起砂、空鼓、开裂的，应修补或重做。一等房屋的水磨石或块料楼地面损坏时，应尽量修复；实在无法修复的，可改做相应标准的楼地面。
4．砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺。室内潮湿严重的，可增设防潮层或水泥及块料地面。
四、屋面工程
屋面工程的修缮标准，有以下六项：
1．屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的，应加固。如原结构过于简陋，或流水过长、坡度小、冷摊瓦等造成渗水漏雨严重时，按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻新改建。
2．屋面上的压顶、出线、屋脊、返水、天窗、天沟、檐沟斜沟、水落管、水管等损坏渗水的，应修复；损坏严重的，应翻做。大修时，原有水落管、水管要修复配齐。二层以上房屋原无水落管、水管的，条件允许可增做。
3．女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响市容和使用条件下，可改修或拆除。
4．钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固或重做。
5．玻璃顶棚、老虎窗损坏漏水的，应修复；损坏严重的，可翻做，但一般不新做。
6．屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。
五、抹灰工程
抹灰工程的修缮标准，有以下四项：
1．外墙抹灰起壳、剥落的应修复；损坏面积过大的，可全部铲除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料标准。一等房屋和沿街主要街道、广场的房屋的外抹灰损坏，应原样修复；复原有困难的，在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下，可用其他材料替代。
2．清水墙损坏的，应修补嵌缝；整体墙风化过多的，可做抹灰。外墙勒脚损坏的，应修复；原无勒脚抹灰的，可重做。
3．内墙抹灰起壳、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上的，可铲除重抹。原无踢脚线的，结合内墙面抹灰应加做水泥踢脚线。各种墙裙损坏，应根据保护墙身的需要予以修复或抹水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响，引起墙面长期潮湿，影响居住使用的，可做防水层。
4．顶棚抹灰损坏时，要注意检查内部结构，确保安全。抹灰层松动，有下坠危险的，必须铲除重做。原有线脚损坏的，按原样修复。损坏严重的复杂的线脚全部铲除后，如为一等房屋应原样修复，或适当简略；二等以下房屋，可不修复。
六、油漆粉刷工程
油漆粉刷工程的修缮标准，有以下五项：
1．木门窗、纱门窗、百叶门窗、封沿板、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养；上述木构件整件或零件拆除，应油漆。
2．钢门窗、铁晒衣架、铁皮水落管、铁皮屋面、钢屋架及支撑、铸铁污水管或其他各类铁构件(铁栅、铁栏杆、铁门等)，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应除锈、刷除锈涂料或油漆。钢门窗或各类铁件油漆的保养周期一般为3—5年。
3．木楼地板原油脱落的，一等房屋应重做；二等以下房屋，可视具体条件处理。
4．室内墙面、顶棚修缮时，可刷新。其用料，一等房屋可采用新型涂料、胶白等，二等以下房屋，刷石灰水。高级抹灰损坏，应原样修复。
5．高层建筑或沿主要街道、广场的房屋的外墙原油漆损坏的，应修补，其色泽应尽量与原色一致。
七、水、电、卫、暖设备工程
水、电、卫、暖设备的修缮标准，有以下四项：
1，电气线路的修理，应遵守供电部门的操作规定。原无分户电表的，除当地另有规定者外，一般可提供安装服务，但电表及附件应由用户自备；每一房间以一灯一插座为准，平时不予改装。
2．上、下水及卫生设备的损坏、堵塞及零件残缺，应修理配齐或疏通，但人为损坏的，其费用由住户自理。原无卫生设备的，是否新装按当地规定执行。
3．附属于多层、高层住宅及其群体的压力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等损坏，除与供水部门有专门协议外，均应负责修复；原设计有缺陷或不合理的，应改变设计，改道重装。水箱应定期清洗。
4．电梯、暖气、管道、锅炉、通风等设备损坏时，应及时修理；零配件残缺的，应配齐全；长期不用且今后仍无使用价值的，可拆除。

② 小区物业维修项目及标准有哪些

小区物业管理服务包括哪些？

一、综合管理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理

1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施;

2、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施;

3、白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场;

4、协助召开业主大会并配合其运作;

5、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全;

6、与业主签定物业服务合同等手续;公开服务标准、收费依据及标准;

7、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理;

8、全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗;

9、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80%。

10、建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

二、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准;不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：

1、楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》;

2、保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅;

3、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损;

4、负责小区智能化设施的日常运行维护;

5、定期清洗外墙。

三、绿化小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地

按园林局规定的《二级养护标准》养护。

四、保洁

小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：

1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围;

2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;

3、每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;

4、对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;

5、按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;

6、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

7、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

五、公共秩序维护

小区规划红线以内，业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

1、相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施;

2、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅;

3、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等;

4、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录;

5、有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案;发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

六、停车管理

1、有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案;

2、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行;

3、保证停车有序，24小时设专人看管;有发生紧急情况预案;

4、长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。

七、消防管理

1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案;

2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护;

3、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

4、发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

八、高压供水养护、运行、维修

1、保证居民正常生活用水;有停水处置预案;

2、水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格;

3、维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

4、发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。

九、电梯养护、运行、维护

1、主梯6：00-24：00不间断运行，0：00-6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客;

2、凡有高峰梯的，在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行;

3、主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工;有发生紧急情况时的处置预案; 维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

4、一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

十、装修管理

1、有健全的装修管理服务制度;

2、查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项;

3、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷;

4、业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门;

5、及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

③ 物业一级服务标准包括哪些项目和内容

物业服务企业按照合同约定的服务标准提供相应的服务，同时收取相应的费用。服务服务企业分三个等级标准，等级不同，提供的服务不同，所缴纳的费用也不同。那么物业一级服务标准包括哪些项目和内容？

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

（以上回答发布于2015-11-04，当前相关购房政策请以实际为准）

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④ 物业工程5s标准是什么

整理，整顿，清扫，清洁，素养